主题：万科A：符合预期 内涵增长


业绩符合预期。报告期公司净利润增长32%,实现每股收益0.48 元,符合预期。
更多体现内涵式增长。公司毛利率同比下降了10 个百分点,为29.4%,主要是08 年低价销售项目在09 年集中结算,而09 年房价上涨带来盈利水平的恢复将主要体现在2010 年。在毛利率大幅下降情况下净利润增速仍快于收入13 个百分点,说明09 年公司主要实现了内涵式增长。公司三项费用的绝对额同比减少了5.2 亿元,期间费率为7.2%,同比下降了2.7 个百分点。此外由于毛利率的下降,土地增值税拨备大幅下降导致公司营业税金减少了9.3 亿元。

新开工节奏导致销售增速落后大市。09 年公司的销售增速在一线公司中是偏低的,销售面积和销售额增速同比增长19%和33%,也落后于全国总体销售额76%的增速。主要是新开工节奏导致,因为虽然公司全年新开工面积同比增长39%,但其增长大部分体现在下半年,实际达到销售条件的项目并没有同步于整体新开工增速。2010 年公司计划新开工面积855 万平米,同比09 年增长53%,公司未来可售资源将较为丰富,但由于精装修房比例的上升,竣工面积将同比下降6%,竣工量的下降必然导致可结算量的同步减少,所以公司2010 年的增长来源将主要体现在毛利率水平的恢复。

未来毛利率水平稳中有升。万科是09 年拿地情况最令人放心的一线公司,首先从规模上保持了增长,新增项目44 个,期末公司规划中项目的权益建面达到2436 万平米,可满足约3 年的开发需求。另外公司在土地市场的火热中保持了冷静,主要在二三线城市拿地,新增项目的平均楼面地价2401元,较07 年下降了30%。按目前房价计算,基本都能实现30%以上的毛利率,由于二三线城市房价和交易量调整风险都并不大,所以万科2010 年在毛利率得到恢复的基础上,未来盈利水平也会保持稳定。

投资建议。预计公司10-12 年每股收益分别为0.66、0.83 和0.94 元,动态市盈率14.4、11.4 和10 倍,建议买入。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。