主题：万科主战场转向二三线城市 投资10亿进军唐山

　　就在王石频频表态一线城市楼市泡沫令人惊讶的同时，开发商都不约而同地将目光转向了二三线城市，而万科表现最为明确。

　　“2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。”万科在2009年年报中如是总结变幻莫测的楼市。而就在这几度轮回中，万科显然一直有着自己的逻辑。

　　根据万科2009年年报数据，2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了30多个城市市场。除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例。

　　这与紧逼万科之后的保利有着明显不同。根据保利2009年年报，该公司去年营业收入共来自13个城市。其中广州地区收入占总营业收入比超过20%，北京地区和上海地区收入占比超过10%.

　　而近日，记者也从北京万科了解到，经过一年的筹备，万科正式进军唐山房地产市场，这也是继北京、天津、沈阳、大连、青岛、长春之后，万科在环渤海区域进入的又一座新城。而在该新城开发的唐山南湖生态园项目，投资10亿元。

　　至此，万科进军二三城市的战略地图基本可现。而根据万科年报数据，该公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较2007年下降三成。而万科去年大部分土地集中在二三线城市，热门土地几乎没有任何收获。

　　在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。并声称，万科新获取项目都在二三线城市，主要原因是万科开始遵循“宁可错过，决不拿错”的原则。

　　然而，也正因为如此，2009年，对于万科而言也是多事之秋的一年。先是一季度被质疑“踏空”市场，随后便是接踵而来的“万科老大地位不保”的威胁论。

　　在一线城市房价愈加高企的年代，万科或许找到了自己的“逻辑”，并且照样坐稳了2009年老大的宝座。2010年，二三线城市更将成为万科的主战场。根据年报数据，除京、沪、广、深4个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。

　　不过，这个主战场能否为万科赢来800亿元的销售目标还是个未知数。但值得肯定的是，由于万科所拿土地多数位于二三线城市，其负债率出现大幅度下降。截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点。

　　此外，据全国工商联房地产商会(CRECC)最新发布的月报显示，调控政策已让一线城市的商品房市场开始呈现降温迹象，房地产市场观望气氛渐浓，新增房源锐减，成交量一再萎缩。1月份数据显示，北京总签约套数较去年12月环比下降42.4%、广州商品房销售面积环比减少22%等。随着城市化进程的进一步发展，二三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。