主题：万科A：看主流需求 铸可持续成长


　　内容摘要

　　2009年经营回顾

　　09年增长32％，业绩符合预期。万科09年实现营业收入489亿元，净利润53亿元，同比分别增长19％和32％，每股收益0.48元，业绩基本符合预期。

　　销售突破600亿大关。09年万科实现销售面积664万平方米，销售金额634 亿元，分别比2008 年增长19％和33％。截至2009 年末，公司合并报表范围内已售未结面积344万平方米，合同金额357亿元，相当于09年结算收入的74％。

　　毛利率下降，净利率上升。09年房地产业务结算毛利率29％，较08年下降6个百分点。主要原因在于，公司去年结算产品多为08年调整期内销售的产品，结算均价仅8000元平米。另一方面，公司房地产业务结算净利率12.25％，较08年上升了1.5个百分点。该上升反映了公司在费用控制方面的努力取得的成效，以及项目存货跌价准备转回等影响。由于2009年市场形势好转，公司待结算资源的盈利水平将有较大提升，2010年结算均价预计将达到1万元/平米，结算毛利率和净利率将有显著提升。

　　项目储备态度积极、操作谨慎。2009年，公司在项目获取上更加谨慎。在部分房价、地价上涨较快的城市，公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块。09年共新增项目44个，权益面积1036万平米，其中三分之二通过合作方式取得，项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新项目平均楼面地价约2,401元/平方米左右，较07年下降29.5％。截至2009年末，万科共有未结算项目权益面积约3500万方，未动工项目储备权益建面2436万平方米，基本可满足公司未来二至三年的开发需要。

　　现金流充裕、费用率大幅下降。报告期内，公司实现了93亿的经营性净现金流，09年末持有货币资金230亿元，而各类短期借款和一年内到期的长期借款仅有86亿元。净负债率20％，较08年末降低13个百分点。公司目前充足的现金流足以应对2010年房地产市场发生的各种变化。同时，公司在09年初制定的降低费用率的目标，也取得了显著成效。通过一系列费用控制，公司09年在销售规模、结算规模增长的同时，管理费用绝对量同比降低6％，销售费用绝对量同比降低19％，两项费用合计占营业收入比例较去年降低27％，超额完成了年初制订的目标。



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