主题：万科等38房企拟再融资730亿

　手握巨额现金仍喊缺钱，这就是目前上市房企的现状。统计发现，包括万科等38家上市房企公布了再融资计划，融资总额达到了约730亿元人民币。今年宏观调整加大是房企缺钱的主因。

　　虽然在2009年年末手持现金达到230亿元使得万科成为了上市房企中的“现金大王”，但在年报中，万科A(000002)表示，其再融资方案已经上报相关部门审核，募集不超过人民币112亿元。

　　公开资料显示，2010年2月份，万科销售面积21.1万平方米，销售金额25.1亿元，分别比2009年同期大幅减少59.1%和35.4%。但万科的拿地速度丝毫未减。年报显示，公司2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。其中二、三线城市占比超过了90%，平均地价2401元。在新开工方面，公司计划新开工855万平方米，同比增长超过52%。

　　广州某地产中介公司副总经理刘羽认为，大量买地后面临新开工所需要的后续资金以及对2010年销售预计的不乐观使得万科即使拿着巨额现金也不得不再融资为2010年做准备。

　　多家企业排队等审批

　　据本报记者统计，目前两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企有38家，涉及金额最高达730亿元。

　　根据新的审核规则，房地产公司权益类再融资须增加国土资源部的审查。国土资源部将在返还给证监会的征求意见回复上做出具体说明。



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新闻分析

　　房企为何仍缺钱？

　　本报记者统计发现，有超过五成的房企手持现金同比增长翻番。

　　而为何手握巨额现金仍缺钱，业内人士刘羽对本报记者表示，2009年房地产市场火爆使得房地产上市公司赚得盆满钵满。而从2009年年底开始，中央打出一系列调控楼市的“组合拳”，进入2010年之后，楼市成交以及价格都开始掉头向下。据本报统计，在北京、上海、深圳、广州等全国一线城市，2月份楼市成交量同比和环比均大幅萎缩。

　　招商证券钟先生表示，在银行信贷资金收紧的情况下，房地产开发商的资金肯定会面临着考验，开发商在2010年有新的买地需要以及新开工的后续资金和后续开发。

　　保利地产总经理宋广菊的一番话或许代表了众多房地产开发商的心声，在日前的2009年度股东大会上，宋广菊表示，要保持成长速度，离不开资本市场的支持，保利2010年也有再融资的打算。

　　操作建议

　　投资者仍需谨慎

　　对于二级市场的房地产个股投资者机会，天相投顾的分析报告表示，投资者重点关注市盈率较低，且再融资需求迫切的上市房地产公司。

　　但业内人士周先生却对房地产个股持谨慎态度。他认为，近期再融资题材可能给持续低迷的房地产板块带来了一波反弹行情，但地产股2011年业绩不容乐观，因此在基本面不向好的情况下，今年上半年地产股机会不大，投资者仍需谨慎。

继3月2日披露年报后，万科今天披露了2月份销售及近期新增项目情况，与1月份相比，万科的销售面积和销售金额均出现了下滑。不过，该公司拿地的速度并未放慢，而且其布局的地区明显体现出抢占二三线城市的趋势。
　　公告显示，2010年2月份，公司实现销售面积21.1万平方米，销售金额25.1亿元，分别比2009年同期减少59.1%和35.4%。而今年1月份，万科实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比2009年同期增长83.3%和185.9%。2010年1-2月份，公司累计销售面积73.5万平方米，比2009年同期减少8.4%，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44.3%。
　　尽管销售额下降，但万科的拿地速度却丝毫未减。万科2009年年报显示，公司2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。其中二三线城市占比超过了90%，平均地价2401元，与2007年相比下降29.5%。在新开工方面，公司计划新开工855万平米，同比增长超过52%。
　　然而，今年2月5日以来，万科的新增加项目达到了11个，分别是沈阳海漫项目、上海浦东新机场C4项目、上海赵重公路东侧地块、上海广富林2-4地块、昆明北京路延长线项目、无锡太湖新城信成道东侧地块、西安曲江会展项目一期、福州上海新村旧改项目、福州赤壁项目、武汉长江村项目、长沙机床厂项目。
　　据统计，这11个项目的净占地面积约155.5万平方米，计容积率建筑面积约320.4万平方米，共需支付地价款82.1亿元，平均楼面地价约2562元/平方米，略高于2009年的2401元/平方米。除上海广富林2-4地块拥有45%权益，西安曲江会展项目一期拥有55%权益，福州赤壁项目拥有51%权益，长沙机床厂项目拥有70%权益之外，其他项目万科均拥有100%权益。
　　万科目前已进入全国三十多个城市市场。据年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。值得注意的是，万科在杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二、三线城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。
　　从这11个新增项目来看，除了上海的3个项目，其他8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市，体现出万科布局二三线房地产市场的战略布局。
　　此前，万科可谓国内最“先知先觉”的全国型房企，早在2007年，王石就提出过大城市化已到晚期，重心将向三线城市倾斜的战略口号。此后，万科明显加强了对珠三角、长三角等地二三线城市的开发力度。在投资方式上，除自主拿地外，万科还与地方政府和国资平台密切合作，涉足地区已包括长春等数十个城市。

看样子是不缺钱呀！