主题：深康佳A：总部厂区改造将增加每股价值2.2元

上周末，深康佳Ａ、世纪星源、深华发Ａ、ＳＴ华控、深纺织Ａ等深圳本地的上市公司都公告了关于公司被纳入《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案的提示性公告。

　　周一盘中深华发涨停几次打开，深康佳和世纪星源都呈现了高开低走的技术走势，那么深圳本地股后市会如何演绎《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划》对深圳本地这些上市公司只是短期的消息刺激，还是对基本面的大改善，从而影响到公司的投资价值呢？本报记者以公司所处地段黄金的深康佳进行了分析。通过查询公告显示，早在2007年10月31日，深康佳就曾公告董事局审议并通过了《关于成立康佳房地产开发投资公司从事房地产开发投资业务的议案》，但目前并无进展公告。而国内其他家电集团如海尔、美的、ＴＣＬ、格力、海信等分别在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地产公司，已运作多年，对家电业务的发展起到了输血的作用。而康佳由于大股东华侨城集团主业之一即为房地产，因此多年以来并未进军房地产。

　　随着《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划》的推进，康佳地产可以完全实施自己的计划了。华侨城有大批别墅群，临近欢乐谷和世界之窗，属于深圳地产价值最高区域之一。总部厂区东西宽约210米，南北长190～220米，位于华侨城以东、锦绣中华以北。对此地块，价值人生社区的首席分析师王亮认为，按照目前华侨城片区的地产价格合理估算，即使原地块再重新开发的建筑面积在8万平方米，按照华侨城区域商业地产与住宅地产的价格，均价卖到6万的问题不大，可比对象有波托菲诺与天鹅堡等物业，据此推测，可以为康佳集团贡献一次性利润在30亿元以上。如果有一半左右的商业物业，按照4万平方米计算，商业收租的收入大约在2．5亿左右。

　　而中信证券略显保守，中信证券预计该地块将改建成写字楼，增加每股价值2．2元。综合盖成写字楼后康佳总部大厦的租金收入和成本，则每年约可为公司贡献1．35亿元，贡献每股收益0．11元，若按商业地产约20倍的估值水平，约合每股价值2．2元。若建成后直接用于出售，则直接按照出售价格来计算。中性假设公司总部地块写字楼建成后，单价为2万元／平方米，则总价为40亿元。若成本仍为14亿元，写字楼价值为26亿元，合康佳每股价值也为2．2元。

　　无论按照王亮的乐观估计，还是按照中信证券的保守估计，康佳老厂区地块每年最少都将为上市公司贡献1亿元以上的净利润。对于世纪星源、深康佳Ａ等本地上市公司的走势，中金公司一位不愿意具名的大客户称还有机会，“工业用地变商业用地就是增值，不是投机，真正受益的深圳本地股还将独立走强”。


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