主题：保利地产拟定向增发7亿股

上周六，保利地产（600048，收盘价20.60元）公布了新一轮融资方案，拟通过定向增发不超过7亿股，价格不低于每股17.92元，募集资金净额不超过96亿元。公司大股东保利集团承诺将至少认购1亿元，但是认购上限不超过12亿元。

保利地产本次募集资金拟投入12个房地产项目，覆盖北京、上海、天津、重庆4个直辖市和佛山、杭州、成都、青岛、包头等二线城市，其中珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和其他区域项目开发面积占比分别为30.58%、25.57%、12.87%和30.98%。项目销售净利润率预计基本在14%～21%之间，投资收益率在19%～34.16%之间。

其中，在成都投入的项目为保利公园198二期，位于新都区三河镇，该项目东至蜀龙路，西接天回镇。规划占地面积20万平方米，总建筑面积64.68万平方米。项目紧邻正在开发中的保利公园198一期。2008年10月，保利公园198一期首次开盘，截至2009年末销售签约金额已突破25亿元，名列成都市2009年度单盘销售金额第二名。

保利公园198二期项目预计总投资为21.5亿元，其中土地成本为3.9亿元。公司计划使用募集资金9亿元，其余资金将采取自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。公司预计将实现销售31.72亿元，实现净利润5.6亿元。投资回报率为26.03%。


保利地产虽然宣称所有12个项目回报优厚，但是仍然受到了不少质疑。3月17日，经过82轮竞价，保利地产以50.4亿元竞得崔各庄乡大望京村4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。仅仅过了3天就高调宣布近百亿巨额融资。

从定期报告可以看出，保利地产现金流并不宽裕。根据2009年年报披露，保利地产实现营业收入229.87亿元、净利润35.19亿元，较上年同期分别增长131.08%和141.38%。但是同时经营现金流量净额为负的11.45亿，年末存货比年初增长了200多亿元。换句话说，保利地产赚了利润，却并未赚得真金实银。周一，公司股价以下跌1.29%报收，而同时上证指数上涨了0.22%。


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