主题：金融街控股南昌撤资疑云

江西南昌是金融街控股走出北京的第一站，回首金融街控股南昌六年之路，商业地产实力全国第一的光环和当初的豪言壮语和掩盖不了南昌市场经营的惨淡。当南昌市场成为一个市值达300亿的上市公司手中的鸡肋时，放弃似乎就成了必然。走还是不走，对于金融街控股来说俨然成了一个很纠结的问题。
江西南昌是金融街控股走出北京的第一站，回首金融街控股南昌六年之路，商业地产实力全国第一的光环和当初的豪言壮语和掩盖不了南昌市场经营的惨淡。

当南昌市场成为一个市值达300亿的上市公司手中的鸡肋时，放弃似乎就成了必然。走还是不走，对于金融街控股来说也许就成了一个很纠结的问题。

坊间传闻四起

2010年3月5日，虎年南昌一次大型土地拍卖会上，朝阳洲四块土地一起入市拍卖。保利、万科、厦门国贸等南昌外埠地产巨头悉数参加。而此时，地产巨头一线城市折戟转而布局二三线城市的传闻正在全国各地风风火火的上演现实版。

南昌自然也不例外，此次土地拍卖的过程之激烈、成交价格之高也证实了这条消息的准确性，地产巨头们对二三线城市的热情超乎想象。万科、保利、厦门国贸和另一家本土上市公司上演了一场巅峰对决。尤其是在JDP1006号地块的争夺中，万科和另外一家上市公司对决之激烈、气氛之紧张更是引起了现场的阵阵掌声。

最终，厦门国贸以无比的决心力挫群雄，以6.47亿的总价一举拿下JDP1003和JDP1005号地块。而此次万科在JDP1006的地块争夺中，虽然以2.68亿的总价艰难胜出，却也付出了单价地王821万每亩的代价。保利再次铩羽而归。

公开数据也显示，一线城市的地产巨头们已经全力屯兵二三线。新年初，在万科的11个新增项目中，8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市。保利2009年全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。

几乎于此同时，3月15日，来源于搜房金融街紫金园业主论坛的一个帖子“金融街准备撤出南昌”，在这个沉寂许久的论坛掀起了一阵不小的波澜，迅速引起了数以万计的网友的围观。担忧、疑惑的情绪在网民中间和房地产业内逐渐蔓延。甚至有网友发帖怀疑：“‘金融街’没钱了？”

显然不是，就在万科在南昌朝阳洲高价拿地的第四天，3月9日，金融街控股发布公告，称近日和北京通州商务园开发建设有限公司一起以总价9亿元获得北京通州商务园Ｂ1、Ｂ2地块土地使用权。公告显示，在这两块面积达56.75万平方米的写字楼、办公楼用地的投标中，金融街控股出资80%。

一边是多家上市公司在南昌土地市场激烈拼杀，抢占南昌土地市场的制高点；一边是另一个重量级的上市公司在南昌始终业绩平平似乎有黯然退出南昌房地产市场的迹象。这种一冷一热的强烈的反差自然引起了网友的好奇和关注。

金融街要走了？金融街为什么要走？

撤资“罗生门”

2004年，久负盛名的金融街控股通过招商引资的方式进入南昌。并于2005年10月以2.29亿元竞得在当时被称为南昌的阿姆斯特丹的红角洲控规B-17、B-14部分地块，面积为17.77万平方米，分三期开发。自此，金融街成为成为红角洲房地产开发史上的先行者。

“金融街在中国境内有强大的号召力和品牌实力，我们进入南昌的指导思想是品牌入市，先带动区域再带动项目。”时任金融街南昌置业有限公司常务副总马海涛曾说。

作为走出北京的第一站，金融街紫金园显然寄托了金融街控股布局江西须先声夺人的重任，马海涛当时曾有这样的豪言壮语，“金融街紫金园要做一个50年不落后100年前瞻性的领军性的标志性的楼盘，实现跨越赣江一小步引领南昌一大步。”不过，这并没有成为现实。

2003年以后，南昌房地产事业开始腾飞，万科、保利、绿地、联泰、联发等外地地产巨头相继布局南昌并取得非凡业绩。而金融街控股的南昌之行似乎水土不服，紫金园项目在开发了两期后也早早停工。

2007年10月金融街控股收购有着政府背景的南昌世贸公寓开发有限公司，并拥有85%的股权。同年12月，金融街控股股份有限公司发布公告，宣布增资南昌世贸公寓开发有限公司41,990万元，增资后的世贸公寓公司的注册资本为50,000万元，更名为金融街（南昌）世纪中心建设开发有限公司。股权结构不变。

2008年3月，金融街控股与原世贸公寓公司另一股东南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司组团以2.279亿元竞得面积为5.85万平方米的南昌红谷滩商务区B-5、B-6地块，暨规划中的南昌金融大街，由金融街（南昌）世纪中心建设开发有限公司负责开发。

根据当时南昌市政府规划，该项目地上建筑面积25万平方米，集超高层甲级写字楼及商业于一体，为南昌面积最大的超高层商务综合体项目。其中，写字楼主楼为249米，建成后将是江西第一高度，也将是南昌新的地标。

2008年5月25日，南昌金融大街项目举行了高规格的开工仪式。江西省委常委、南昌市委书记余欣荣等省市领导以及国家金融办、银监局、保监局等相关领导悉数出席。

据当时媒体的公开报道，开工当天还举行了隆重的签约仪式，共有国家开发银行江西省分行、中国工商银行江西省分行等7家重要的客商代表和红谷滩新区管委会的政府代表进行了签约。

不过，这并未使金融街控股在南昌的市场扭转颓势。由于种种原因，金融大街的具体开发计划始终没有明确。而更为诡异的是，南昌诸多金融机构似乎对这个商务综合体项目并不认可，最后真正完成签约进驻的只有国开行一家。

据一位不愿意透露姓名的南昌地产资深人士透露：由于金融大街招商情况不甚理想，金融街控股在去年就已经产生撤资的想法，而在南昌的子公司也于去年年底和合作伙伴完成股权转让协议，并在北京完成签字。

而据搜房网记者现场观察，早在2008年5月底就开工的金融大街项目，将近两年后的2010年3月中旬，项目进展依然处于地表下施工阶段。

金融街南昌置业有限公司一位不愿意透露姓名的负责人也表示，公司已经决定撤离南昌，并完全脱离南昌市场，现在正在进行项目清算和撤离前的收尾工作。对于撤资对项目和公司品牌造成的负面影响，这位负责人表示无能为力。

紫金园的三四期工程传言也将有金融街南昌置业有限公司的第二股东南昌市政集团下属的房地产开发公司接手。

实际上，金融街紫金园项目的草草收工似乎也证实了这点，在2008年底最后一批房源以团购的方式售罄后，销售工作就交给了代理公司新联康来做，整个2009年紫金园也鲜有房源发售信息。而在周边的联发、联泰、新地，加大马力开工时，本应在2008年1月开工的紫金园三、四期工程却迟迟不见动工。

搜房网记者于3月18日在金融街紫金园的售楼部的现场进行了走访，据现场留守的销售代理公司新联康的工作人员透露，由于开发商准备卖地撤资，紫金园早已无楼可售。据记者观察，售楼部现场凌乱不堪，项目沙盘也由于没人打扫而蒙受了一层灰尘。

但是，对于金融街控股在南昌市场上的挫折和坊间的种种撤资传闻，金融街南昌置业有限公司副总熊思宇先生并不认可。

对于市场上“金融街撤资”传闻的种种猜测，熊思宇表示，“我们公司没有说要做股权转让，目前只是股权发生了变化。说公司没钱纯粹是无稽之谈，金融街控股在资本金充足率上面是没有问题。而且北京项目、天津项目都在结算当中，我们有很充裕的现金流。”

“我觉得股权的变更或者公司在一个地区正常的进出或者退出都是正常的商业现象，不能说来了就不应该走，或者走了就不该来。传言中包括对于公司经营上面出现问题，或者是其他方面说我们完全要撤出南昌都是不对。” 熊思宇说。

对于紫金园三四期工程的进展情况，熊思宇表示：“目前，我们仍是这个项目的主导，我们正在跟某些公司在沟通股权转让的事情，但是还没有确切的结果。所以并不能排除我们继续开发或者继续控股的可能，即使股权发生转让，我们也会充分考虑业主的利益。”

金融街撤资传闻的另一主角，南昌市政集团下属的房地产事业部高层领导也宣称对传闻事件闻所未闻。“这个事情我并不知情。应该说到目前为止还没有发生股权转让的事情。” 南昌市政集团下属房地产事业部总经理郑学平表示。

另一位不愿透露姓名的市政集团房地产事业部负责人也表示：“这个事情涉及到商业秘密，因为涉及资产额度较大，很多细节问题都要通过正规的法律途径协商解决，会有较长的过程，4月份这个事情可能会有一个结果。但是不管未来结果如何，紫金园和金融大街项目都会继续正常运作。”

“我个人认为，和周边项目比较，紫金园做的不算好，而且南昌市场对金融街控股并没有很高的利润。金融街目前有这种股权转让的意向，作为股东我们有这方面的优先权，很多事情正在谈，但是谈不谈的成目前还不好说。”这位负责人说。

金融街（南昌）世纪中心建设开发有限公司的另一股东红谷滩城投副总唐小红表示，“金融街不可能撤资，而且还要和国开行一起合作推进南昌金融大街工程进展。到目前为止，对于撤资传闻，我并不知情。”

对于金融街南昌撤资的传闻，金融街控股董事会秘书处给出的答复是，到目前为止，并不知情。也就是说，金融街控股并没有对此时发布公告。“但是这并不代表这件事完全没有发生。”知情人士透露。

红角洲“群雄逐鹿” 紫金园独缺盛宴

公开的资料显示：金融街南昌置业有限公司，是由金融街控股股份有限公司与江西蓝天碧水房地产股份有限公司和北京金宸星合资产管理有限公司共同投资，于2004年10月在南昌注册成立的房地产开发企业。金融街控股股份有限公司是公司的控股股东，占股比例67.36％。

而占地面积11.47万平方米的紫金园项目四期（红角洲B-16-1地块）是由金融街控股在2007年10月通过收购南昌世贸公寓开发公司公司股权所得。

紫金园四期工程预计2008年开工，2011年竣工。按照2009年2月金融街控股发布的一分统计公告显示：以销售均价0.47-0.55万元/平方米计算，如四期项目全部销售，除已销售结转部分外，预计项目带来销售收入22.34亿元，全额计提土地增值税，项目产生净利润3.53亿元，给公司带来净利润2.63亿元。

但是谁也没想到，在这个金融街控股走出北京的第一站，这个在当时只是金融街总量投资的4％的住宅项目，却极有可能成为金融街控股在南昌的滑铁卢。二期草草收尾，三、四期开工似乎遥遥无期。

纵观紫金园三年以来的销售价格，和红角洲的其他项目相比始终处于偏低水平。2006年11月，紫金园首次开盘推出多层房源，均价仅为3180元。相比之下，2007年年初首次开盘的联泰香域滨江、梵顿公馆均价均在4000以上。

2008年底，紫金园二期多层的均价达到史上最高的5000元。而联发江岸汇景的均价在在2009年底已接近6000元，同期的联泰香域滨江均价早已突破6000元。而梵顿公馆项目更是接近清盘状态。

凭借价格优势，紫金园的销售在一直顺风顺水，2007年底市场风云突变，紫金园的销售业绩也一落千丈。“2007年底紫金园就卖不动了，2008年的销售业绩更是平淡。”金融街紫金园销售代理公司新联康的一位余姓负责人表示。

2008年底新联康接手金融街代理销售。“2008年底新联康接手，将在近期结案。”这位负责人说。2009年10月，紫金园推出最后一批商铺房源，直到现在，再无房源推出。

红角洲的房地产开发历史最早可以追溯到2006年10月首次开盘的联发江岸汇景。短短5年时间，就成为南昌房地产格局中的重要一极。在这个一开始就被定义为南昌未来山水、人文新城，和南昌朝阳洲隔江相望，云集了南昌几乎一半以上的品牌开发商。

在绿地、万科等地产巨头相继加速布局南昌市场时，红角洲的房地产发展更是进入一个繁荣期。奥克斯、新地在红角洲的项目沉寂了四五年后终于在2009年相继动工，绿地在红角洲更是“梅开二度”。

与之相对的是紫金园在红角洲的节节败退。2008年的南昌房地产市场异常惨淡，2009年房市却出乎意料的复苏。在其他开发商在2009年赚的盆满钵满的时候，紫金园2009年的业绩却善乏可陈。

这似乎也为“撤资”传闻做了很好的背书。“紫金园是金融街控股走出北京的第一个住宅项目，就算一年能卖2个亿对金融街控股来说也是微乎其微。更何况还需要大量的人力物力财力的投入，即使真的撤资也是理所当然。”新联康的一位余姓负责人表示。
南昌金融大街的“阿喀琉斯之痛”

早在2007年，南昌就入围“2007年度中国最具投资价值金融生态城市“，也正是在这一年金融街控股对南昌世贸公寓开发有限公司完成收购，并控股85%。同年12月金融街控股增资南昌世贸至50,000万元，依然控股85%。与此同时，南昌世贸更名为金融街（南昌）世纪中心建设开发有限公司

2008年3月，金融街控股与红谷滩城投组团以2.279亿元竞得红谷滩商务区B-5、B-6地块，暨规划中的南昌金融大街。5月金融大街举行高规格的开工仪式，省市主要领导悉数出席。

按照当时的规划，红谷滩定位的重点产业是现代服务业，要大力发展生产型的服务业，例如金融、商贸、物流，文化创意等，并把这几方面作为发展服务业的重中之重。因此，南昌金融大街应运而生。

而当时金融地产龙头的金融街控股，作为南昌市甚至江西省的重点招商单位，金融大街的开发重任自然非其莫属。然而，金融大街的实际招商情况似乎不如想象中的顺利。“金融街控股在北京的金融资源在江西并没有起到应有的效用。”本地某资深房地产专家坦言。

“从红谷滩的规划来讲，整个区域的规划可能以后的商务需求会得到有效的提升，但是短期内可能有一些问题，所以我们整个运营战略起来以整体销售为主。”金融街南昌置业有限公司副总熊思宇表示。

“随着经济的复苏，商务地产活跃比往年有比较明显的改善，所以我们认为随着经济形式和结构的调整回暖，商务地产的需求会逐渐释放出来。”熊思宇分析认为。“现在南昌的写字楼的环境不足以支撑南昌市作为江西省的经济龙头地位的市场定位。”

“而且本身红谷滩这个区域规划也是属于智力型行业聚集的区域，这就需要有高端的商务地产来提升自己的窗口形象，这部分需求会逐渐显现出来。而且政府支持力度比较大，从市场这个层面，我觉得未来可能三到五年应该会有一个明显的改善。”熊思宇说。

公开的数据显示，到2009年底，南昌已有各类金融机构超过130家，存贷款余额分别达3320亿元和2847亿元，分别占全省金融机构存贷款余额的36.37％和45.89％。不过这并未能金融大街的招商提供有力的支持。

红谷滩中心区作为规划中的CBD，新建物业中却集中了90%以上体量的住宅，这种现状显然和规划发展南辕北辙。业内专家普遍认为，红谷滩产业集聚和人口集聚都还不足以支撑金融大街这样一个宏伟的规划。

“金融大街的招商还还在我们的计划当中，和国家开发银行已经签约，现在也在跟一家银行在接洽对于金融大街的前景我们还是比较乐观。我们在北京跟一些金融机构的总部都保持着密切的联系，这些资源都能支持我们更好的把它做下去。”熊思宇坦言。

而江西省社科院经济研究所所长麻智辉则认为，“一个高端的金融产业聚集区对红谷滩的发展定位来说是必要的，但是就现在发展现状来看，至少在5年之内，这个金融聚集带难以发展起来。”

“这个和我们的南昌市的工业发展是有关系，经济发展才会促进金融业的全面发展，虽然江西省这几年发展比较快，变化比较大，但是从全国角度来讲，排名变化还是不大，仍然是处于滞后状态，在这种情况下，金融业肯定也是滞后。”麻所张分析表示。

“而且金融业的发展和工业的发展、人们的消费水平有很大的关系。金融机构主要盈利点是企业贷款和人们的各种金融消费。但是江西的工业实力本身就很弱，而存款直到今年才突破万亿大关。我估计金融大街项目至少在‘十二五’期间是不可能实现的。”麻所长说。

食之无味 弃之可惜

十年南昌房地产发展，外埠地产巨头纷纷布局南昌，本埠房企的影响力却逐渐式微。而在红谷滩几乎聚集了南昌房地产市场外埠房企的50%以上，红角洲片区也几乎全部为外埠房企“占领”，外埠房企在南昌发展如鱼得水的同时，也不乏失败的案例。

和金融大街隔路相望的绿地中央广场地块的坎坷命运何谓前车之鉴。2002年，红谷滩开发刚刚开始，该用地被协议出让给一家浙商，这个当时号称高157米、投资20亿元的南昌市“一号工程”却于2004年停工烂尾。

2005年3月9日，该地块以底价58万元/亩出让给南昌世界贸易中心有限公司，此后，原南昌世界贸易中心的建设工程仍毫无进展，用地及资金问题是南昌世贸两大硬伤。最后的结局是这个曾经的“一号工程”二度烂尾。

直到2008年3月10日，有江西“地王”之称的原南昌世贸中心170多亩土地，被上海绿地集团以总价6.75亿元竞得。此宗土地经历了两次出让被收回后重新上市，命运才再次改写。

金融大街会重蹈原世贸中心的覆辙吗？

作为国内商业地产的龙头老大，金融街控股在南昌的布局有点匪夷所思。金融街紫金园作为金融街控股布局江西的第一站，也作为金融街控股走出北京的第一个住宅项目，其在南昌两年所表现出来的水土不服和平淡的业绩，并未能给予总部对南昌市场足够的信心，金融街的光环在短暂的辉煌后黯然失色。

相对于住宅地产依靠流动性的刺激，商业地产更多的依赖于经济复苏的推动，而江西经济实力长久以来在全国排名中下却是不争的事实。

长久以来的终无起色，南昌金融大街甚至整个南昌市场，对于金融街控股来说俨然成为一个鸡肋，食之无味，弃之可惜。而金融街紫金园的命运也似乎早有预料，业绩平平，一年一两个亿的销售额对于一个市值将近300亿的上市公司来说实属九牛一毛。

而由于房屋质量带来的负面影响，经由网络放大，对公司的品牌影响却不能不顾，两相比较，自然得不偿失。

“严格意义上讲，紫金园也是一个成功的项目，到现在为止，所有房源基本售罄。所以说并不是因为项目运作的不好，而可能是金融街控股对项目进行评估以后，并没有达到他们的预期。”江西易居总经理聂永昭分析称。

“由于商业地产形成产业链很长，所以其发展常常滞后于住宅市场，商业地产的成熟由此也需要很长的时间。人流量的聚居、公共交通的完善，教育资源的聚合都是商业地产成熟的必备因素。”全国工商联商业地产专业委员会主任、商业地产投资专家朱凌波曾分析认为。

而在2010年1月，南昌市政又一次表达了对推进金融大街建设的决心。1月19日上午，南昌市第十三届人民代表大会第五次会议开幕，南昌市市长胡宪在所作《政府工作报告》中表示要大力推进红谷滩金融大街建设，继续引进各类金融机构，鼓励金融产品创新。

走还是不走，对于金融街控股来说俨然成了一个很纠结的问题。



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