主题：金融街：值得长期关注 增持评级

现09年公允价值变动贡献盈利56％,营收主要来自京津地区。

　　2009 年,公司实现营业收入约62.31 亿元,同比增长11.27％。实现净利润13.66亿元,每股收益0.55元。净利润比去年同期增长31.39％。净利润增幅超过营业收入增幅的主要原因是,09年金融街（000402）中心、德胜国际中心部分房产计入投资性房地产。营业收入区域构成中,京津是主要贡献区域,合计占比88％。

　　销售额大幅增长123％。

　　09年实现房产销售签约面积约85 万平方米、销售合同金额约105 亿元,而08年销售面积28.12万平米,销售收入47亿元,相比08年,公司销售面积增长203％,销售收入增长123％。我们认为除了有09年全国房地产市场大幅回暖的因素,公司对资产区域分布的调整也起到了很大的作用。

　　战略性资产结构调整,有助于业绩释放。

　　公司现有开发类项目储备建筑面积639 万平米,其中北京、天津合计达到48％。公司08-09 年在京津共增加了216 万平米的住宅、综合体项目和商业地产项目,其中09 年增加142 万平米,以住宅项目为主。而07年底,京津地区的开发项目储备占比只有23％,建面107 万平米。公司在08 年对住宅开发项目的区域布局进行及时调整,收购的住宅项目能够在未来快速地带来业绩的释放,将能充分体现出公司近1-2 年重回京津聚焦战略的成效。

　　业绩显著释放将在11 年。

　　预计10-11 年每股收益0.69、0.91 元,增幅分别为26％、31％。

　　10年开发业务营业收入将主要来自于北京的德胜H、融景城、金色漫香林、天津的津门津塔公寓,09年底开盘的高端项目融华世家预计无法在10年产生盈利贡献。11年营业收入除了上述10年结算的项目外,北京的融华世家、南昌的金融大街、重庆的江北世纪城都将贡献盈利。

　　投资建议。

　　10-11 年对应的PE 为17、12 倍,估值合理,公司账面有货币资金132亿元,可以进一步通过收购等方式取得优质项目,年底预收账款28 亿元,也基本锁定了10 年开发业务营收的50％。公司最近两年资产结构上的调整,战略更为清晰,有利于业绩的释放,值得长期关注,目前给予增持评级。

　　机构来源：光大证券



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