主题：万科促销意在回笼资金

项庄舞剑，意在沛公。万科“降价”促销，其根本用意在于更多回笼资金。

外界对于万科掌舵人王石频频发表惊人言论，以及高调推出降价促销活动的主要用意猜测颇多。有业内人士认为是向政府示好，也有人认为他在“清理门户”。但也有分析人士指出，对于讲究“现金为王”的万科来说，最实惠的是回笼资金。

“清理门户”不现实

万科最近接连抛出许多对市场造成重大影响的言论和行动，例如“拐点论”，“三四年后再买房”和“40岁之前不买房”。针对万科近日的举措，SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认为，万科是在清理门户。

潘石屹2月15日回答网友提问时表示，万科认为国际经济萧条对中国的房地产已造成了影响，所以作出一系列调整措施，再者，就是万科已经做大做强了，2007年的销售额已经突破了500亿元，可以利用自己的影响力清理门户了，所以万科的行为实际上是在这样做。

但业内人士认为万科无法大到可以随意清理门户的程度。易居房地产研究院所长助理杨红旭在接受记者采访时表示，根据万科发布的公告数据显示，2007年销售业绩表明，该公司去年全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，与别的公司相比，虽然绝对值不小，但是占国内整个市场份额却只有1%左右，这样的市场占有率无法做到操控到整个市场。

回笼资金是关键

市场处于观望状态，这对开发商来说是一个不详的信号。

社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时表示，此前政府出台了一系列关于改变房地产市场发展模式的政策，其中影响最大的是金融政策，如《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称359号文件)，其核心是加强对房地产银行信贷的管理，区分住宅的投资与消费，而加强土地出让金缴纳管理，以及今年采取货币从紧政策，这必将导致国内的房地产市场环境发生变化。

而这种变化则在市场上有所反映。以上海为例，据上海研究中心监测，1月份上海商品房（剔除动迁配套房）成交量仅为134.43万平方米，环比下滑12.23%，至此，上海楼市已经历了4个月的下滑。

而这种市场变化在万科也体现了出来，根据万科在2月19发布的公告显示，其1月份销售额出现了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，虽然分别比2007年同期增长11.65%和11.72%。但环比2007年12月份的数据，则分别锐减233.47%和233.51%。

而根据其去年第三季度报显示，按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1813.4万平方米。此后，截止到2008年1月份，万科又在上海、长沙、成都、苏州、无锡、东莞等城市取得9块地，按万科权益计算总建筑面积达104.7万平方米，支付土地出让金42.6亿元。

对此，杨红旭表示，万科要保持其资金的快速流转态势，它必须加快现有项目的去化速度，以加快资金回笼速度。他表示，万科的风格是讲究“批量生产”，这需要足够的现金流来保证其正常运转，而如果资金链出现问题，对万科来说是不可想象的。由于目前市场行情并不理想，如何让手中的项目快速销售出去，降价促销便成为不二选择。

其实，万科对于资金的渴求状态一直是存在的。在去年8月22日，万科宣布以31.53元高价增发3.17亿股A股股票，公开募集100亿资金，之后不到7天，万科再次发布公告，计划发行价值不超过人民币59亿元的公司债。实际上，自2006年以来，万科从资本市场已融资142亿，如果加上此次公司债的发行，万科这两年的融资额就高达200亿。


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