主题：万科：一线城市有责任降价 否则行业环境难回转

　主持人：

　　各位尊敬的机构投资者大家好，我是华泰联合证券地产研究员，非常感谢各位的参会。应该说从新华社六连评之后，国务院出台了一系列的房地产的政策，尽管楼市还没有作出一个反映或者说挑战。但是我们的地产股自从六连评之后出现了一个巨大的挑战，随着政策的出台应生而下，调整是非常惨烈的。大家对政策本身带来的影响可能会比较关注一些，从今天开始我们也会连续三天请到三家房地产企业的高管跟大家作作交流。让他们从上市公司这个角度，从地产公司这个角度对这些政策的分析和判断，以及地产公司怎么样面对这样一个宏观政策可能带来的一些调整。我们今天也非常荣幸请到了万科(000002,股吧)的谭总，下面我们就把时间交给谭总，请他谈谈对近期一些政策的理解和应对的措施。

　谭华杰：

　　各位尊敬的投资者，非常荣幸能够有机会向大家作一个汇报，非常感谢有这样一个机会。近期的经济是比较疲乏的点，我也看到近期出台的政策力度之强，不是说近年以来罕见，而是从1993年、1994年第一次宏观调控之后，十几年时间之内比较罕见的这样一个行为。这样一个制度的变化，它对于整个行业肯定会产生比较大的一个影响，我们从做实业的角度，从房地产市场本身必须要做一些判断，现在来跟投资者分享一下我们在这方面的一些看法。

　　对实业市场的看法和对资本市场的相关看法实际上是存在一些差异的，当然这方面各位才是真正的专家，这方面我就不多作讨论。我觉得从房地产本身的市场来看，这样的一个变化实际上可能会显得来得很突然，或者说来得非常猛烈，但是在我们看来，我们并没有感觉到有任何意外，某种程度上说，政府的政策无论力度有多大都没有超出万科最初的预计。其实，在一个月之前，甚至可以追溯到更早，我们跟投资者也作过沟通，有一些投资者也记得万科的观点。在那时，乐观的声音还是比较多的，但是我们的看法在那时可能是市场当中显得比较悲观，是比较不太一样的看法。我们在3月份拿到数据，要把它当成一个反向来看，3月份表现的越好，接下来会越差。我们认为从去年下半年以来，市场的亢奋的情况正在挑战社会的极限，不光是在房屋市场上，包括在土地市场上，包括地王现象的不断持续的上升，这种每一件事情的出现都会被媒体高度的报导，是对整个社会的一种挑衅，这种对立情绪我们认为是一种及其危险的状态，因此三月份的数据我非常关键，已经有一些信号释放出来，市场以什么样的方式对这个信号作出反映，主要是看三月份的情况。很遗憾，三月份成交的状况非常好，两会之后两天的时间已经就出现了新地王的现象。这种现象在之后没有引起任何的变动，我们觉得这本身就是一种不切实际的想法。所以，这一次的政策变动来得很猛烈，实际上并不是没有事先的逻辑的，是可以预判的。

　　我们在去年下半年就不是持乐观的态度，我们认为这种过度亢奋的情况不可能持续的，大家看到万科在整个行业火热的情况下，万科的投资是相对来说比较谨慎的，也是显得有些保守，去年从买地额占销售额的比例来看，从现金流来看，万科可能是去年行业当中不太多的，现金流出现了巨额的流入的企业，也是购地金额占销售金额的比例最低的公司之一。而且我们买地基本上是回避了所有的一线城市，我们去年在热点城市，北京、上海、杭州、深圳买地的数量是很少的，在上海几乎是一块地都没买。

　　这种变化已经发生了，我觉得这个不难分析，我觉得很容易分析到。首先房屋的销售速度肯定会结束以前非常快的销售状态。对于这种房地产的项目在开盘之后卖掉多少，每个人用的基准不一致。我们从04年以来就一直持这种看法，房子卖太快不一定是好事，那就意味着你的客户其实是在对你的房屋缺少了解的情况下就草率地作出了决定。这样一种状态或者说就意味着买房人当中很多可能并不是出于自住买房的。自住购房者在买房的过程中是需要比较长的时间来作出比较理性的判断，其实在你的项目开发之前，已经对你的项目所在地点、周围的环境、工作地之间的交通连接等等已经作了比较多的考察了。真正看到你的实际情况，能够对你所修筑的房屋细节进行比较深入的了解，这个应该还要在你开发之后才能看得到，现在的制度也是在限制开发商在取得许可证之前去作宣传、作介绍，这会使得购房者对这个项目有更深入的了解，所以花费的时间会更长一些。在这种情况下，我们的看法是一个项目能够在三个月之内完成大部分的销售，这应该是一个比较合理的速度，因为这样给客户相对来说比较长的时间，有些客户比较在乎噪音，如果他用很少的时间作决定，他可能会买到一个比较吵的房子，买了这个房子之后就给你装修了，这些成本事实上最后没有办法得到一个合理的解决，最后退房这个损失不知道如何承担，不退房的话就长期住在一个不适合的房子。所以我们认为，3个月完成 70%的左右销售量应该是一个比较合理的销售速度，但是这个情况在2007年之后，除了2008年，2008年就不是三个月了。在2007年和2009年很难看到一个项目开盘之后还能拖到第三个月，基本上第一天就卖到70%甚至更高，一个星期之后就卖得差不多了，一个月之后基本上就卖完了，这样一个状况是属于在一个特定的市场阶段才出现的情况，并不是一个合理的市场状态。



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相对之前非常亢奋的销售速度的情况下，现在销售速度肯定会出现一个大幅度的下滑，那么销售速度会不会降到一个跟我们所说的正常的情况下的合理水准，会不会降到三个月卖不到百分之七十几，这种情况到目前为止还有一定的不确定性，我们可以先观察，但是降到这个水平线下的可能性在最近几个月是存在的，那么销售速度出现比较明显的下降的话，对应的销售量也会出现一个对应的下降。今年整体包括在去年下半年，我们就在谈对今年总体销售量的判断，我们的判断是销售量下降是一个大概率的事件，我们的警示是在最近的几年之内，房地产的交易量在时间轴上的分布是一个不均匀的状态，比如说2007年就很多，2008年就变少，2009年更多。那么这种情况下，2009年的数非常大，不太真实，2009年的很多房子应该是在2008年成交的，只是因为2008年市场惨淡，拖到了2009年，如果我把这三年做一个分摊的话，其实每年的增长幅度也就10%左右，根据这个基本面的趋势的话，其实今年是合理的，如果2009年扣掉除 7500亿还到2008年的话，那么2007、2008、2009年的实际销售额就会变成2.5万亿、2.75万亿和3.05万亿。这样的话，如果今年再增长10%，合理的应该是3.3万亿和3.4万亿，这个跟去年的3.8万亿是10%的下降，这样一下降是一个合理的情况，然后今年的价格恐怕比去年的均价要高，因为2009年的尾部时价格确实是比较贵的。2009年应该是比较低的，2009年的均价本身就会便宜很多。

　今年房价存在下降的可能性，但是降到2009年的时候可能性不大。这个交易金额下降10%，均价有所上升的情况下，交易业绩的下降幅度应该大于交易金额的下降幅度，这就可以对今年作出一个判断，市场基本上是保持平稳的状态下的判断。现在政策的影响应该要叠加进去，叠加进去之后，这个交易量的整个下降幅度比原来的预期要更高一些，所以销售速度会下降，有可能会穿越正常的销售速度。第二是销售量同比去年会有一个比较明显的下降，那么会不会降到一个跟基本面相比很明显的下降呢？这个可能性还是存在的。在这种情况下房屋的价格会以一个什么样的方式变化呢？对于去年下半年以来，房价上涨过快的城市来说，恐怕房价作出一定程度的下跌是必须的，这个已经不是在判断它会不会的问题了，而是判断它要不要的问题。所以说它已经不是一个实然问题，而是一个应然的问题。这和部分热点城市房价出现下跌，这个行业重新回归到一个相对来说比较正常的制度环境里面的必要前提。

　　如果像北京、上海、杭州、深圳这些城市的房价不降的话，恐怕行业所处的制度环境很难有一个缓解，很难有这样的一个比较好的回转。所以，这些城市的房价事实上是有责任、有必要要跌一下，否则的话，只会让大家更加尴尬、更加无法达成共识。但是这个跌的过程会比较复杂一下，二手房的价格会先于一手房的价格降低，对于开发商来说，他的商业之外的顾虑是很多的，就纯粹的这个项目本身的收益之外的顾虑会比较多，最大的顾虑是以前这个项目是卖过房子的，你在高位曾经买过房子，现在把价格调低，这个东西在2008年已经验证过了，当时很多的公司，包括我们在内都遭遇到了以前购房客户非常强烈的不满，也发生过很多不愉快的事情。那么这种东西，应该我们同行列大部分的公司都缺少自己的经历，所以大家对这个事情都会比较害怕，所以房地产公司实际上房价一旦上去以后再降下来是不容易做到的事情，这个也是我们认为房价上涨过快对企业不利的原因。房价一旦上去，就会骑虎难下，就很难做这种灵活的调整。

　　对于一手房来说，之后新开工的项目，可能会以一种地价趋于务实的这种方式，实际上是降价了，但不是在以前的基础上来调价格，而是新开盘的，定价定得就比较务实，对于之前已经开过盘的项目，这个价格或者比较强的优惠不恐怕太可能出现。这种项目的数量不太多，但是手里可卖的房子本身就很少了，所以有一些房子，企业就被迫拿比较长时间了。这是一手房的判断，会以一种新开的项目，定价逐渐趋于务实的方式来完成一定程度的下降通道。除了房价之外，对于的是地价。今年关于地价的下跌，我们的判断是应该有一个比较像样的下跌，也就是说在今年，关于地价应该会有这样的几个判断，第一是地价的下跌比房价的下跌早，第二是地价的下跌比房价的下跌要深。为什么要做这样的判断呢？地价的下跌应该要早于房价的下跌，地价出现比较有规模的相应的下跌，实际上是开发商用比较低的价格来推盘的前提，地价去年涨得比房价要快，有的甚至涨到了亏本的水平，这种情况下地价不降下来，开发商把房卖掉，这种情况下他还不如不卖了。所以地价下降之后，那么对企业来说会重新思考房屋售价的问题。当地价跌到合理的水平之后，这时候企业就算降价卖房也是合算的。对于企业来说，他不断在做房屋资产和土地资产的置换，所以并不一定说房价上涨阶段他才有收益，其实有些时候房价上涨他不一定要赚到钱。因为地价涨得更快，这种情况下他是亏损的。反过来说，当地价开始到一个比较合理的水平之后，在这个时候开发商降价把房子卖掉再去买地，甚至亏本把房子卖掉买地，比新融资买地更好。因为这时候仓位发生了变化，更重了，接下来再跌怎么办？这时候决策就错了，房价相对于地价已经处于合理的水平，把房子卖了再买土地这个事情肯定不会有问题，因为他手里原有的土地出来了一部分，新增的土地进来了一部分，这种情况下是赚钱的，是有收益的。这时候企业降价的动力就具备了，这种情况下地价能否下跌已经成了一手房房价会不会出现普遍性下降的一个前奏条件。

　　2007年地价的上涨幅度远远超过了房价，2008年房价有不同程度的下调，地价下调的幅度比房价要小，2009年地价上涨的幅度在初期略低于房价，后期比房价又高了，总体而言，2007年到现在土地已经涨到了比较高的水平，所以本身一个合理的价格空间应该比房价更大一些，所以这是土地市场上可能出现的情况。再一个是开工量，后面出现的下降也是确定的事情。具体我什么时间下降，下降多少，这个很难做数字上的明确预测，做一个预测的话，我觉得很难，就跟猜谜语一样，每个人会猜一个数字，每个人猜得对不对，只有天知道的。但是根据这一点可以有几个判断，第一是新开工的下降的话，主要是发生在之前房价涨得过高，然后近期的市场压力比较大的城市会发生得更多一些，这些市场在全国所占的比例并没有想像的那么高，尤其是面积占的比例会更加低一些。在2008年以来市场本身在发生一些情况，一线城市对全国市场的代表性逐渐在弱化，甚至在消除。一线城市在全国的比例里面占得越来越低。尤其是面积计算的开工量、交易量都是越来越低，以土地购置数据为例，在2002年的时候，北京、上海、深圳三个城市在全国的土地购置占比是11%，到了2007年之后就降到了3%，2007年 3%，2008年不到2%，2009年大概是2～3%的水平。现在一线城市从面积来看，在全国的占比是非常低的，就算开工量出现大幅度的下降，对全国总面积的下降没有那么大的影响。

第二个就是说保障性住房在今年有可能出现一个比较大的开工量，所以这个在一定程度上可以在对冲商品房市场开工量的减少，在7月份我们会很快看到，而且最初是非常显著的开工量。这是对于全国市场总量的影响，对于整体住宅开工量的影响比想像中的低很多。这种情况我想大家会准备的，肯定会发生，但是实际的情况不要被媒体的报道或者这样的一些东西误导了，实际上的影响没有那么大，还是要看全国的数据，我们当时就是看少数城市出现的情况，当然带买地方面这种火热的场面应该很快会结束。

　我这样一个变化下，总的一个评价，市场一个大的拐点就产生的，最后这个行业可能就不行了，这样一个顾虑，其实从2004年开始差不多每年都会有这样的顾虑出现。我的观点是这样的，首先这个行业长期向上的趋势和未来相对比较广阔的发展空间并没有消失，在这一点上并没有发生大的变化。这个行业从2007年就已经结束了单边上扬的一个市场状态，而进入到了一个在总体上升趋势上的波动状态。而这种波动更多的时候，他也不一定是价格的上下波动，而是交易量在时间轴上的不均匀的分布，那么这个情况在2007年之后可能会成为行业的常态，可能会延续很长的时间，而不是一两年的时间，在中国的城市化基本完成之前，20年之内都是这种状态。一方面，整个行业依然会有比较好的前景，比较明朗的整体上升趋势。第二，围绕这个趋势会有一个非常大的波动幅度，在每个短时内，这个波动幅度会压倒长期上涨的趋势。2007年之前是向上的趋势压倒了所有的短期波。这个在2007年前后发生了比较大的变化。第二是短期的市场波动的调整，实际上对于这个行业的参与者的影响，可能没有想像的那么大，也没有想像的那么简单，实际上一个企业在去年下半年买地买得不是特别多，尤其是高价地不是特别多的话。像北京的少数几个城市，房价就算出现比较深的回调，你以前买的那些地利润空间还是存在的。2009年下半年以后买的地可能就不能承受房价的下跌，北京最近一段时间房价涨得太离谱了一点点。就算房价跌30%就是接近三分之一，跌40%就是接近一半的地了。即使在这种情况下，房价也不会退到2009年终的这一个水准，这种情况下对企业的影响并没有那么大了。

　　市场的最后一段亢奋时期，可能会让你做一个美梦，但是这个梦是不现实的，是会破灭的，现在就确实是破灭了，现在你得回到梦开始的时点重新思考这个课题，首先在做梦的时候你不会像梦游一样做一些风险比较高的赌博性的事情的话，实际上对你来说就是回到原来的点上往前走了，这个并没有多大的影响。而且对于周边行业，因为现在所有跟房地产行业沾边的行业都跌得一塌糊涂。包括整个的钢铁、水泥这种行业，包括家用电器什么都在这里出现了大幅度的下跌。这样一个顾虑有可能是高了一点顾虑可能大了一点点，实际上没有那么大的一个影响。这是我们市场最关心的几个问题的看法，现在看一下大家对哪些问题感兴趣，我可以非常坦率地跟大家作一个沟通，谢谢。

　　Q：你们现在的开工率是怎样变化的？

　　谭华杰：我们在未来的经营上基本上有两个大的基本策略，就是说一个是随行就市，一个是以销定产，我们一直以来在坚持这两个策略，但是有些地产是比较简单的，无论是熊市还是牛市，无论是高位还是低位都是一样的。随行就市不一样，在房价上扬阶段或者是房价高位的时候，就是房子能卖多少钱卖多少钱，反正我房子到了该卖的时候，就把它卖掉，能卖多少钱就卖多少钱，绝对不捂盘，这是牛市阶段的具体操作。

　　那么到了熊市阶段，到了比较低的状态下时，就不是简单地说做完了就卖了，当时能卖多少钱就卖多少钱，如果当时确实价格非常非常差，我就要考虑是不是卖的问题，怎么来考虑呢？就是逆向定价的思路，就是根据定价来决定房价。很简单，就是我把这个房子卖掉了，没问题，但是我得买回土地，地价降到一定的水平我可以降价，但是前提是必须卖掉房子之后，换回土地，房子和土地的差价必须足够我把房子盖起来和交付所有的税收和费用，我还有一定的利润空间，只要这个账算过来就没有问题。这就是在比较低的位置，在下行周期的运营。

　　所以现在要说我们今年计划会不会调，调到多少，这个现在可能没有数字，但是有这样一个原则，另一方面，今年我们的开工量。我们今年年初的时候《年报》里面做过一个今年初步开工数量计划的数字，855万平米，比去年有一个50%的上升，很多说今年还是比较乐观的，然后给了一个比较大的开工量，这个其实是不准确的，855万平米是一个非常保守的数字，这是一个很低的开工量。为什么说它是一个很低的开工量呢？其中70～80万平米是要在2009年12月份开工的，但是2009年有一些事情。在开工的审批的过程中就有一些预计不到的偶然因素，比如说政府的某个工作人员修个假，或者说他们整个的机构事情比较多，忙不过来，这都会影响你最后的开工争取时间。

　　有七八十万平米是去年拖到今年的，所以今年的855万平米就应该首先扣掉，还剩770万平米，这个数字实际上是不大的。因为万科2007年开工就是770 万平米，而且我们去年卖房子卖到了660万平米。所以在这种情况下面，今年开工量比去年的销售量高10%，实际上是一个不高的数字，再还有一个因素，我们从去年开始，我们开发的项目结构，就是地域分布也在发生变化，以前的一线城市比例在下降，二三线比例在上升。实际上在二三线城市做的面积比一线城市要大，这样看起来这个数字就更不大了。

　　年初的时候，我们一线城市统计出来的，就是合并之后应该是1100万平米以上，后来总部把它压到770万平米，所以实际上这个数字是经过了比较谨慎的调整之后的数字。所以，今年我们可能不一定对数据进行下调，当然也不一定不下调。之前我们对市场发生调整是有一定心理预期的，所以也有一些考虑，所以这个变动会相对比较小。