主题：恒大八五折优惠立竿见影 5月销售额创年内新高

　　尽管宏观调控政策让国内地产市场成交量陡然下降，但率先让利促销的开发商还是取得了先机。记者昨日从恒大地产五月业绩发布会上获悉，恒大地产五月份实现合约销售40.5亿元，同比大幅增长328%。在实行八五折促销后的首个销售月份实现了逆势领跑。

　　逆势取得红五月

　　恒大地产昨日在香港发布业绩报告显示，公司五月业绩逆势飘红。统计显示，恒大地产5月份实现合约销售额40.5亿元，面积64万平方米，均价6326元。数据对比显示，当月合约销售金额较去年同期增长328.6%,销售面积同比增长240.3%,销售均价同比增长26%。

　　统计显示，恒大地产5月合约销售金额创出年内单月新高。其当月40.5亿元的合约销售金额较4月环比增长8.3%；合约销售面积64.0万平方米，环比增长10.7%。根据统计，恒大地产今年前几个月的销售金额分别为，四月37.4亿元、三月合约销售额36.7亿元、二月合约销售额12.4亿元、一月合约销售额34.8亿元。

　　在5月业绩实现逆势增长后，恒大地产前五月业绩保持了快速增长势头。据统计，2010年1至5月恒大地产累计实现合约销售额161.8亿元，较2009年同期增长150.8%；累计合约销售面积253.3万平方米，同比增长85.2%。

　　值得注意的是， 4月份中旬国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》连续出台了多条针对房地产市场的调控措施，随着严厉的宏观调控政策出台，国内地产市场成交量陡然下降。恒大地产业绩在五月份可谓实现了逆势上涨。

　　让利促销确保领跑地位

　　恒大地产逆势飘红的原因在于率先让利促销。据了解，恒大地产5月6日开始对全国二十多个城市的楼盘全面执行八五折促销，争取以价格让利获得销售额的大幅攀升。

　　国内多家地产中介研究机构此前接受记者采访时分析，在目前的市场情况下，恒大地产率先让利促销的举措是明智之举。数据显示，恒大地产的策略取得了成效。

　　根据统计，5月6日至5月31日期间，恒大地产日均合约销售金额1.35亿元，相比促销前的日均6400万元左右，大幅攀升约110%；日均合约销售面积2.2万平方米，相比促销前的日均9400平方米左右，大幅攀升约134%。显然，让利促销刺激了恒大地产销售实现了增长。

　　实际上，随着政府在4月中旬推出以信贷调控为核心的地产调控，国内地产行业成交量迅速下滑。记者查阅最近公布业绩的多家地产开发商数据发现，多家主流开发商业绩在5月份业绩初现了明显下滑。以地产龙头万科为例，根据其6月7日公布的五月份销售简报，五月份公司实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比09年同期减少32.6%和20.2%。

　　其它开发商数据也显示出新政的影响。6月3日雅居乐股东大会后，管理层表示，首4个月合约销售合共达到75亿元，但5月合约销售约10亿元，环比下跌33%。6月1日，富力地产公布5月的销售业绩显示，5月内取得销售收入12.53亿元，销售面积达约10.6万平方米。较去年同期分别下降48%和58%。同样是在港上市的龙湖地产管理层在5月26日透露数据显示，其5月份的合同销售额或跌至15亿元，较四月业绩环比降幅可能有四成。

　　但值得注意的是，目前地产行业尚未出现普遍性降价促销，北京、深圳、上海等地只有零星开发商在对部分楼盘采取促销措施。多数主流开发商尚按兵不动，没有采取规模性的实际行动。

　　受益二线布局

　　据分析，恒大地产保持业绩逆势增长， 还有一个重要原因是受益二线城市战略布局。目前， 市场普遍认为，一线城市涨幅过大，成为本轮调控中的重灾区，而二线城市相对来讲更加健康。

　　中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，二线城市开始成为大型房企的重要战场。

　　恒大地产即受益于较早的布局二线城市。据了解，恒大地产目前在全国二三线27个主要城市拥有恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个。截止今年第一季度，恒大二线城市销售额已占90%以上。

　　据分析，这一布局带来的优势一是市场稳定、二是拿地成本相对较低， 有利于提高抗风险能力。恒大地产5月销售数据的分类统计显示了这一特点。据统计，恒大地产五月合约销售金额环比升幅较大的区域为，天津上升308.0%、包头上升182.5%、合肥上升126.4%、西安上升104.4%、沈阳上升50.0%、太原上升43.0%、广东上升35.9%、武汉上升18.1%。

　　5月合约销售金额分布前十强区域销售情况为，重庆11.4%、成都及周边9.4%、合肥9.0%、广东8.8%、沈阳8.1%、太原7.8%、南昌7.5%、长沙6.8%、石家庄6.7%、武汉及周边5.4%。

　　增加现金提高抗风险能力

　　据了解，销售增加让恒大地产现金流进一步提升。统计显示，恒大地产截止5月底，现金余额为港币199.9亿元；尚有未使用的银行授信额度257.5亿元人民币。

　　前五月，恒大地产现金余额保持了相对稳定，并不断增加。其2009年12月末现金余额港币163.6亿元、2010年2月、3月约为港币150亿元，4月末时已经提升到港币209.9亿元。

　　据恒大地产人士分析，在国内地产调控背景下，房地产行业将重回现金为王的时代，因此恒大地产率先推出了让利促销的策略，目的就是为了提高现金流量，以准备在地产低潮时期推动行业洗牌。

　　北京中原地产一位负责人向记者分析，每一轮地产低潮时期都是行业洗牌的良好时机，拥有大量现金的地产公司可以借助地产低潮时以更低的价格拿地，进而实现超越。

　　对于恒大地产来说，增加现金流显然有着更大的意义。目前恒大地产是国内土地储备最大的地产公司，土地储备超过5000万平米，并且恒大地产保持了在建面积超过2000万的平米的水平，也是行业第一名。保持现金流充裕对恒大来说，意义非同一般。

　　恒大地产人士向记者分析，恒大地产储备大，一致在坚持快速开发，其项目施工推出时间最快可以在半年时间完成，这有利于现金流的保持。

　　标准化确保成本

　　为提高抵抗风险的能力，恒大地产还加强了内部管理。据了解，目前恒大地产在所有项目上采取标准化成产模式。这也成为恒大地产的杀手锏。据美林早前发表研究报告，恒大主要竞争优势就是在于将产品标准化。其整体发展过程包括选择项目、设计、选材、投标、兴建以至推广，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好。美林将恒大这一模式形容为地产界的"麦当劳"。

　　在这一模式之下，恒大地产还采取了总部统一采购方式确保产品质量和成本最优化。据了解，恒大地产此前不久宣布与200多家上游供应商就促销后产业链内部整合达成战略协议。

　　恒大表示，将通过招标标准化和集中采购，大幅降低材料及设备的价格;同时，依靠全国统一的采购配送体系，有效降低采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。恒大人士介绍，这是通过对产业链资源的优势整合，保证合理的利润空间的重要举措。



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　率先在全国高调降价的恒大地产昨日公布了实施降价策略以来的业绩。5月份，实现合约销售额40.5亿元，环比增长8.3%，同比增长328.6%。创下2010年度截至5月份的单月最高销售纪录。降价后效果立竿见影，降价后的日均销售额是降价前半个月的日均销售额的2倍多。业内分析认为，首先降价的恒大所取得的业绩与坚决不降价公司大幅下滑的业绩形成鲜明对比，这就会为许多开发商制定价格策略提供很好的参考。

　　恒大昨日公布，5月份合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%，环比今年4月增长10.7%。2010年1—5月，恒大累计实现合约销售161.8亿元，累计合约销售面积为253.3万平方米，合约销售均价为每平方米6387元。分别同比增长150.8%、85.2%和35.5%。

　　5月5日，恒大地产宣布，从5月6日起，全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销。

　　恒大降价前后的数据也产生明显的变化。“公司在4月20日—5月5日进行了统计，打8.5折前，平均每天销售额是6400万，从5月6日到月底打8.5折，每天的销售额为1.35亿元，增幅是110%，达到了2倍多。销售面积打折前每天是9400平方米，打折后是2.2万平方米，增幅是134%，销售均价打折前是6805元/平方米，打折后5月份的均价是6273元/平方米，下降了7.8%。” 恒大地产总裁夏海钧在业绩发布会上表示。

　　“尽管恒大降价引发了很多的问题，包括股价下挫、行业压力等，但是从5月份的销售数据来看，这个策略是基本成功的。”建银国际地产分析师王韧认为，在目前调控的环境下，许多开发商的业绩都不同程度地出现了下降，能出现大幅增长的公司很少。

　　地产龙头万科5月销售面积47万平方米，销售金额51.1亿，环比跌幅为26%和34%。而港股上市房企龙湖地产和富力地产等，5月销售额分别为15.5亿元、12.53亿元，环比分别下滑39%、49%。

　　王韧认为，上市公司之间业绩的反差对比，将成为很多公司的参考依据，可能会有不少公司根据自己的财务状况而调整价格。

　　恒大还表示，目前公司保持充足的现金流。截至2010年5月31日，公司现金余额为199.9亿港元(约合175亿元），未使用的银行信用额度是257亿元。但恒大仍表示将继续执行目前的优惠策略。