主题：万科A：单月销售数据创历史新高


单月销售数据创历史新高:公司今日披露6 月份销售数据,单月成交面积85.7 万平米,成交金额87.7 亿,同比去年均增长28%,成交面积和成交金额均创出历史新高。在弱市环境下,公司依旧可以录得如此瞩目的业绩主要得益于两点:1)公司推盘放量较大部分竞争对手提前1-2 个月;2)低价入市取得良好效果。由于推盘放量是得以采取低价入市策略的前提,所以,良好的开发节奏和把握市场能力是公司取得不俗销售业绩的根本原因。

龙头地位更加巩固:根据中房信发布的《2010 年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看,万科上半年销售355 亿,已经达到去年全年水平的56%,分别是排名第2、第10 和第20 名企业的1.7 倍、3.4 倍和6.5 倍,明显高于去年全年1.2 倍、3.0 倍和4.8 倍的水平,可以看出,万科在2010年再次拉开了与其余一线房企之间的差距。

销售均价回跌至去年末水平:6 月成交均价10233 元/平米,环比5 月下跌6%,连续第3 个月出现下跌,目前的均价水平与去年末相当,原因很大程度上也是在于低价入市策略。

拿地速度略有放缓:公司6 月份共获取四宗土地,分别位于中山、宁波、苏州和青岛等二线城市,合计权益建面68.3 万平米,公司所需支付地价为20.2 亿。与前几个月比较,6 月公司拿地速度略有放缓,单月新增权益建面为09 年12 月以来新低。公司的存货管理一直采取“以销定产”的策略,所以在销售维持强劲的情况下,我们认为公司还是会维持积极拿地的策略,特别是公司在09 年新增土地资源并不充分。此外,在可查到起拍价的宁波和苏州两宗土地上,公司均是以起拍价购得。当前土地市场低迷,也给了公司低价补充土地资源的机会。

维持“增持”评级:考虑到新增项目影响,假定房价涨跌幅为0%,贴现率为10%,测算得出公司2010 年末NAV 为8.38 元/股,P/NAV=0.83,公司当前NAV 隐含的房价跌幅为10%。预测公司10-12 年EPS0.58 元、0.78 元和1.05 元,对应PE 分别为12X、9X 和7X,维持“增持”评级。



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