主题：万科恒大成上半年销售冠军 房企拿地融资忙

　近日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心，共同发布了《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》(以下简称《排行榜》)显示，万科、恒大分别夺得销售金额与销售面积排行榜的冠军。

　　虽然4月以来，房地产市场遭遇史上最严厉的政策调控，但榜单上大多企业依旧保持良好的增长势头，其中销售金额过百亿元大关的就达11家之多，而2009年上半年仅6家企业。

　　不过，房企严峻的一面依然存在，在排名前20位的大型房企中，前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上，另有3～4家房企完成了全年目标的近40%。总体来看，逾九成房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。那么，在上半年颠簸的历史车轮中，房企都在忙乎些什么？一起去看一看吧。



　　万科集团：上半年拿地状元 销售高居榜首

　　销售：万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售额367.7亿元，同比增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售逾300亿元的企业。

　　拿地：据中国指数研究院权威发布的2010年上半年房企拿地排行榜，万科在新政发威的上半年依然保持着强劲的拿地势头，以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米的总规划面积，占据着总价以及总面积两榜榜首。

　　融资：根据《排行榜》，万科以355亿元的销售额高居销售榜榜首。

　　下半年推货：从万科今年以来公布的月度销售数据来看，政策出台后，万科的销售均价相比政策前下降约15%。下半年，万科在广州市场的主要货量集中在白云、花都等区域。

　　股票预测：万科是较早做好市场调整准备的地产公司，一季度，公司虽然也出现了经营性现金净流出0.62元，但资产负债率和净负债率仍保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持货币资金179亿元，为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度，其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司，因此虽然目前公司股价跌幅巨大，但从长线角度看，价值投资的机会将逐步显现。

　　记者点评：万科董事长王石去年底曾表示，预计2010年销售额在800亿元。而据近日公开数据，万科上半年销售额仅完成了全年预计目标的44%，下半年依然面临不小挑战。

　　保利地产：土地储备不多 上半年忙拿地

　　销售：保利地产1～5月实现销售回笼154.11亿元，同比增长4.75%，在售项目累计销售率为92%。

　　据公司统计，保利地产5月当月推货量为34亿，同比出现大幅下降，可售货量也不足去年同期的一半。1～5月，保利地产仅推货138.5万平方米，而销售面积则达177.2万平方米，供销比仅为0.78。

　　拿地：7月1日，中国指数研究院权威发布2010年上半年房企拿地排行榜，保利地产上半年拿地616万平方米，总金额为197亿元。分析师指出，虽然保利拿地动作很大，但由于开发量和销售量也较大，因此，截至上半年的土地储备可建面积仅可供开发3～5年，因此预期他们下半年仍会继续加大土地储备力度。

　　融资：3月19日保利地产宣布，将向不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目。2009年保利地产现金流量表显示，保利的营业获得现金流量为-11亿元，也就是说，全年虽然赚了30多亿元的利润，但资金的周转收缩了10亿元，而这个现象在2006～2009年四个财政年度中都存在。

　　下半年推货：下半年保利地产有近400亿元的货量，在售项目逾60个，其中京沪穗占30%。

　　股票预测：国信证券最近的研究报告称，保利地产是成长性较好的全国地产龙头，预计其2010～2012年EPS分别为1.1元、1.38元和1.67元，维持保利地产“谨慎推荐”评级。

　　记者点评：保利地产副总经理胡在新表示，当前经营工作的主要矛盾仍是产品供应不足。对于像保利这样的大型房企，能否完成全年任务，不仅要看下半年的货量和价格，更重要的一点是，下半年政策去向如何？

　　富力地产：下半年多新货 花旗评级“沽售”

　　销售：上半年，富力地产获得协议销售总收入累计约125.16亿元，销售总面积达105.23万方米。

　　拿地：今年上半年富力地产新增土地储备主要集中在惠州和天津，其中惠州地块将规划成综合性商住项目，天津地块包含住宅面积约248万平方米。

　　下半年推货：下半年富力地产在广州的新产品分布比较均匀，市区的富力君湖华庭、珠江新城富力国际公馆和富力公园28等项目都有新产品推出，而富力金港城和从化富力泉天下也将有大量新货上市。富力君湖华庭和富力泉天下预计最快能在7月下旬推出新货，前者将推120～275平方米三房至五房湖景大宅，后者则新推国际SPA公寓，还有联排别墅和双拼别墅。

　　股票预测：花旗发表报告，预计富力下半年销售反弹乏力，故维持“沽售”评级，目标价由8.48元降至8.47元。同时花旗亦指出，富力的负债比率过高，达90%，且上半年斥资70.5亿元收购天津土地。

　　记者点评：在广州CBD珠江新城，富力拥有在建及待建商业项目多达17个，是珠江新城名副其实的商业地产巨鳄。即便如此，富力地产在今年还是加快了商业地产布局。而随着国家房地产调控政策的不断出台，商业地产也成为避开政策风险的新的利润增长点。

　　雅居乐地产：资本动作活跃 在穗多有新货

　　销售：雅居乐地产至今尚未发布官方的上半年销售业绩报告，但该集团发布的5月通讯显示，今年1～5月，雅居乐地产共售出85亿元，实现合约销售面积84万平方米。而根据《排行榜》，今年1～6月，雅居乐地产的销售总额为94亿元，总销售面积达92万平方米。

　　拿地：今年以来，该集团共购得两幅地块，分别是2月以10.05亿元购得总占地面积约11.4万平方米的南京市江宁区地块，以及4月以2.74亿元购得的总占地面积约19万平方米的沈阳市蒲河新城地块。

　　融资：上半年，雅居乐集团在资本市场较为活跃。4月，雅居乐集团发行了一笔息率为8.875%的6.5亿美元债券；6月8日，雅居乐又悉数赎回了一笔2013年到期、票面利率为9%的本金总额4亿美元的优先票据，支出逾4亿美元；5月底，雅居乐与东亚银行订立信贷协议，获得8亿港元的定期贷款，期限为24个月。

　　下半年推货：今年下半年，雅居乐集团在广州市场有多个全新项目推出，包括与多家企业联手开发的亚运城，以及两个分别位于番禺石楼镇及市桥南的全新项目，花都的两个全新项目也争取在下半年推出。同时，断货多时的广州雅居乐花园，也计划在9月推出全新一期组团，而鸿禧华庭则争取在下半年推出四期单位。

　　记者点评：一直以来，雅居乐旗下项目多以白领阶层为主要的销售对象，今年以来，虽然有调控政策的影响，但雅居乐在广州的两大项目——花间集和鸿禧华庭均取得良好的销售业绩，足以证明其在这一消费层面上的成就。

　　碧桂园：销售额增五成 发行优先票据

　　销售：碧桂园上半年实现销售认购金额约142亿元，其中已签约合同销售金额约132亿元，合同销售面积约242万平方米，待签约金额约10亿元，合同销售金额和面积同比分别增长50%、26%。

　　拿地：今年初，碧桂园相关高层人士表示，今年碧桂园预计将投资50亿元用于补充土地储备，但从上半年来看，碧桂园拿地方面并不是很积极。

　　融资：4月16日，碧桂园宣布为其5.5亿美元按票据本金额99.408%发行、于2017年到期的优先票据定价。碧桂园此次票据发行获得海外投资者的热烈追捧，且大幅超额认购。碧桂园拟将票据净所得款用于在回售权到期日(即2011年2月22日)赎回届时行使回售权的可换股债券。此后任何所得款余额将用于现有或未来项目(包括建筑成本及土地款)和一般企业用途。

　　下半年推货：下半年，位于东莞的大朗碧桂园、佛山区域的碧桂园豪庭、碧桂园城市花园及江门地区的江海碧桂园等全新项目将陆续上市。

　　记者点评：从碧桂园广州乃至全国楼盘来看，定价策略相对低调，这也是碧桂园产品受众多买家追捧的主要原因。

　　越秀城建地产：广州销售冠军 获“买入”评级

　　销售：根据《排行榜》，今年上半年，越秀城建地产总销售额达56.33亿元，总销售面积高达34.18万平方米，分别位居广州市场的首位和第二位，总销售额更占据全国排行榜的第19位。

　　今年上半年，越秀城建地产在住宅方面主要有岭南湾畔、江南新苑、翠城花园、星汇云锦、逸泉山庄、南沙滨海花园5大项目在售，其重点商业项目广州国际金融中心(西塔)也正在招商。

　　拿地：今年以来，越秀地产并没有在土地市场上有所行动。但该集团6月底在香港举行的股东会宣布，年内预算用于增加土地储备的金额达50亿元，目标主要是广州市场。

　　下半年推货：越秀城建地产下半年在广州市场仅有一个全新项目推出，为位于海珠区的可逸家园，预计国庆前后上市。从化的逸泉山庄也计划在9月推全新公寓组团。此外，目前在售的岭南湾畔、星汇云锦、江南新苑等项目还将陆续有新货推出。

　　股票预测：近日德意志银行表示，成功重组后的越秀地产(00123.HK)出售收费公路业务、专注于地产业务，将有助于收窄股价对每股净资产的折让幅度。另外，该公司可能是广州城市改造的潜在受益者，因而提供了增值投资机会，首次给予该股“买入”评级，目标价2.5港元。

　　记者点评：经过上半年的迅速消化，在即将到来的下半年，越秀城建地产的新货供应量明显减少，总销售额可能难再次冲榜。

　　合生创展：“华南虎”掉队？实则土地仍很多

　　销售：《排行榜》显示，“华南地产五虎”中的合生创展已被富力、恒大、碧桂园、雅居乐甩在后面，上半年销售额为23.8亿元，仅排在第八位。

　　拿地：根据公开资料，上半年合生创展在土地市场上鲜有作为，业界纷纷用“掉队”、“迷失”等词来表达对合生的困惑。然而记者在采访中发现，合生依然保留着大量低价优质土地储备，截至2009年6月30日，合生创展的土地储备达规划建筑面积2910万平方米，位居国内房地产企业前五强，高于万科和保利地产。

　　融资：穆迪宣布将合生创展集团有限公司(“合生”)的公司家族评级和高级无抵押债券评级分别上调至B1和B2，展望均为稳定。

　　下半年推货：在广州市场，除在售的颐景华苑、骏景东御苑、华南新城和湖山国际等外，合生创展还将主推的高端项目有帝景山庄比华利山三期，这是合生的又一力作。此外，“帝景一号”户型面积为468～700平方米，江山帝景“江山1号”户型面积为460～560平方米，颐景华苑将推最后压轴组团，君景湾也将推全新大户型组团。

　　记者点评：受调控政策影响，今年不少房企在一线城市的产品销售大受打击，合生的产品也不会幸免。从未来发展趋势来看，开发商走二、三线城市的路子已成大势。

　　珠江地产：“让股＋合作”拿地 低调扩张

　　销售：珠江地产集团和相关渠道暂未公布上半年销售情况。不过新政出后的6月，珠江·紫宸山的示范区才刚刚掀开神秘面纱，据北京市建委网的权威统计，它已占据北京别墅销售收入的半壁江山。

　　拿地：珠江地产在2010年仍低调扩张，土地储备持续增长，以其一贯的作风，避免在招拍挂市场上高价拿地，而将拿地渠道集中在股权转让以及合作开发等方式上。

　　今年上半年，珠江地产新增了北京国际城9号地、上海虹口地块、广州番禺南村地块、南沙地块、佛山地块、天津地块等十几个项目，总建筑面积逾300万平方米，大多分布在中心城区，未来将开发成高档住宅及综合项目。

　　下半年推货：2010年珠江地产将推出北京珠江摩尔国际中心、深圳珠江广场、成都珠江新城国际、西安时代广场等项目。在广州，珠江地产下半年主要货量为从化夏湾拿花园、珠江国际城以及天河区的信华经理人家园，此外，海珠区的罗马家园也有少量余货。

　　记者点评：在房价居高不下的情况下，业绩压力迫使大型开发商进军商业地产开发。目前，中国排名前十的房地产开发企业均已不同程度涉足乃至加大力度进军这一领域。而珠江地产进入这一领域的时间更早，夺取了先机。

　　合景泰富地产：插足澜石地王 大玩融资游戏

　　销售：上半年合景泰富地产累计取得预售收入65亿元，已完成今年全年销售目标的65%。

　　拿地：3月，合景泰富发布公告，宣布以旗下两间子公司名义，参与澜石地块旧城改造项目。合作完成后，项目20%权益将属于合景泰富所有。据了解，澜石地块旧城改造项目此前为新鸿基地产竞得，总价47.05亿元，被业界统称为“澜石地王”。

　　融资：2009年12月29日，合景泰富地产控股有限公司(合景泰富，1813.HK)宣布，其全资子公司将对苏州木渎项目公司的注册资本注入9.01亿元。其中9亿元资金来自建行苏州分行所发行的理财产品，另外100万元由苏州合景认购。通过与信托公司合作发行信托产品，合景泰富上演了一场“蛇吞象”的高杠杆融资大戏。这种充实资本金的信托融资，也为未来项目公司的信贷融资埋下了伏笔。

　　下半年推货：今夏，合景泰富地产将在广州推出一系列现有项目的新货产品，其中包括广州誉山国际的低密度洋房和二期别墅、广州科汇金谷的服务式公寓等。

　　记者点评：在调控政策下，难得可贵的是，合景泰富地产今年上半年已完成全年目标的65%。虽然传递出银根收紧信号，表明资本“蛋糕”开始变小，不过“蛋糕”的分配会更优化。在一定的贷款额度下，优质企业会得到银行的更多认可。



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