主题：“招保万金”晒半年报 业绩增长显差异

万科、保利地产、金地集团今日同时发布半年报，至此，A股市场“招保万金”四大地产公司上半年的成绩单悉数亮相。

　　受益于楼市此前的持续火爆，四大巨头上半年仍旧交出了不错的业绩。其中金地集团以326.90%的净利润同比增幅成为四巨头中业绩增长最快的公司，招商地产、保利地产、万科的净利润增幅则分别为115.71％、16.56%、11.41%。据了解，万科的净利润增幅过小主要是因为上半年公司的竣工面积不均衡导致结算面积过少造成的。

　　虽然上半年万科的净利润增幅不高，但是从绝对净利润额和销售金额来看，万科继续保持了行业领头羊的地位。上半年万科实现净利润28.1亿元，实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿，均位居第一。保利地产以267.09万平方米的销售面积、217.55亿元的销售金额位居次席，金地集团和招商地产次之。

　　由于预计号称史上最严的本轮楼市调控仍将延续，第二季度低迷的成交量让四大地产公司无一例外认为，下半年推盘量的增加，行业竞争加剧，将使得房价的下调更加明显，同时下半年也将是低价获取优质土地资源、实现行业整合的好时机。

　　保利地产表示，房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。为此，公司将继续完善全国战略布局，做大做强现有城市业务，积极进入二三线城市，扩大经营规模；不断提高专业化运作，提高产品素质。公司将稳步加大商业地产投资，开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。

　　万科认为，由于去年很多公司新开工项目将在今年9、10月份交付，届时市场供应量将明显增加，调控效果在下半年的房价上将会体现得更加充分。经过调控，整个行业会更加规范，存活下来的企业更加健康，整个行业的重建指日可待。

　　金地集团称，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，房价的进一步下滑可能将顺理成章，一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。下半年金地集团将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。




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郁亮：与其死扛房价 不如“降价”促销

　　证券时报记者 牛 溪

　　万科A（000002）今日交出了一份不错的半年报，凭借368亿元的销售额，万科继续领跑地产业。在地产调控的大背景下，市场关注的不仅仅是万科的增长数据，还包括万科如何看待行业格局演变、支撑公司持续增长的秘笈以及下半年调控走向等热点问题。对此，万科总裁郁亮给出了他的理解和判断。

　　政策调控 目的明确效果明显

　　证券时报记者：今年上半年，整个地产行业经历了史上最严厉的调控，调控百日后，关于效果的盘点说法不一。您怎样看？

　　郁亮：政策调控后，很多人认为目前处于一种僵局。我认为调控目的明确、效果明显。据我们观察，政策出台后第二个星期，万科的楼宇按揭数量就明显下降，这显示了银行方面对政策的执行力度。紧接着，各地出现了成交萎缩、房价松动迹象，尤其是一些前期房价涨得过快的城市。前期活跃的大量投资客也开始淡出，“地王”难现、高价土地频流拍等都是对调控效果的最好说明。

　　最重要的是，效果初现之后，政府没有因此动摇调控的决心，下半年调控依旧。由于去年很多公司新开工项目将在9、10月份交付，届时市场供应量将明显增加。在此情况下，房价的回调尤其是前期一些过热城市房价回调的压力会更大，市场一定会看到这点。换句话说，调控效果在下半年的房价上将会体现得更加充分。

　　证券时报记者：调控实施以来，与同行一些企业的观望甚至幻想政府出手拯救相比，万科似乎更从容、也更积极。同样的政策，为什么应对如此不同？

　　郁亮：对政策，万科的姿态从来都是现实、客观地应对，而不是去预测、更不会幻想。万科2008年制定的“三不”政策，至今仍在坚定执行，并没有因为2009年形势逆转而动摇。可能是因为万科曾经的教训。2007年，公司高价拿了三块“地王”，这背后是对局势把握和判断出了问题，为此公司付出了首次年度业绩未能增长的代价，管理层也与“股权激励”和年终奖擦肩而过。痛定思痛，我们对调控世道下的运作一定要有充分的准备，包括非常具体的应对举措。

　　种种迹象表明，国家对房地产调控政策不会动摇，其实对行业来说，这种清晰而明确的信号就是最大的利好，因为公司看清楚才可以把握方向。

　　“降价”的准确表述：积极的定价策略

　　证券时报记者：解读万科中报，增长并继续领跑是关键词，对此外界将其归为万科的及时降价，您是否认同？

　　郁亮：今年4月以来，主要城市成交量大幅缩量。在市场调整期，万科没有观望，而是果断采取积极灵活的销售策略，市场所说的“降价”在我看来应是积极的定价策略。一直以来，万科都是快速推盘、快速销售，几乎没有存货。对新项目，万科要求一个月内完成60%销售，但具体价格是根据市场及客户需求制定出来的。简单说就是，你卖多少钱，客户一定会来买？与其“执迷不悟”、死扛房价，不如合理定价，积极促销，在市场中占据有利地位。目前，万科在八个城市市场占有率排行榜首位。其中，北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一。

　　还有一点，就是万科的产品结构。上半年，万科销售产品中，面积90平方米以下占比为59％，144平方米以下产品总占比89％。小户型占比如此高，在行业的主要企业中可谓绝无仅有。

　　证券时报记者：上半年万科每月都有足够多的新增项目，下半年是否会延续？

　　郁亮：2009年万科拿地非常克制，今年上半年，随着土地市场逐渐降温，万科项目发展力度有所加大。上半年，万科共新增项目38个，新获取项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在每平方米2300元左右，继续保持较低水平。而布局也更趋广泛和均衡，万科最新项目是7月份在廊坊获取的。

　　下半年土地市场走势和住宅市场一样还存在诸多不确定性，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本，同时将密切关注市场调整中可能出现的机遇，包括在一线城市以合理价格获取项目的机会。公司目前手持191亿现金，底气还是很足的。

　　证券时报记者：目前来看，公司全年业绩超去年应该是在预料之中，万科有没有具体的销售目标？

　　郁亮：万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标。无论是从‘不捂盘’的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。公司全年营业收入前低后高，乐观估计，未来公司每个月销售过百亿应该不成问题。