主题：万科A：毛利率大幅回升 财务稳健

　　1．事件公司于8月10日公布了2010年半年报，报告期，公司实现营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%。实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。实现结算面积150.5万平方米，比去年同期下降39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%。每股收益为0.26元。

　　2．我们的分析与判断：（1）结算毛利率提高5.26个百分点。期内，公司房地产业务毛利率为28.95%，比上年同期提高5.26个百分点。由于房地产结算存在滞后性，毛利率的上升主要反映了09年市场回暖所带来的项目利润率回升，同时，也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

　　（2）毛利率提升和投资收益提高促使净利润率提高。项目存货跌价准备转回2.32亿元，同期投资收益同比增长205%，毛利率提升2.56个百分点。

　　以上三大因素促使公司，公司房地产业务结算净利率16.77%，较去年同期上升5个百分点。

　　（3）长三角地区贡献净利润52.84%。

　　报告期，珠三角区域实现结算面积35万平方米，结算收入50.8亿元，分别占公司整体的23.5%和30.9%，实现净利润9.7亿元，占公司整体的33.1%；长三角区域实现结算面积62.8万平方米，结算收入74.4亿元，分别占公司整体的62.8%和45.2%，实现净利润15.5亿元，占公司整体的52.8%；环渤海区域实现结算面积27.16万平方米，销售收入21.3亿元，分别占公司整体的18%和12.95%，实现净利润1.81亿元，占公司整体的6.17%。

　　（4）新增权益土地储备893万平方米，项目储备共3310万平米。

　　报告期内，公司继续发挥战略纵深优势，控制拿地风险，获取价格合理的项目资源。上半年公司新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。报告期末至本报告披露日，公司新获项目4个，项目规划建筑面积181.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积131.6万平方米。公司总项目储备3310万平米。新增项目的平均楼面地价在2300元左右，继续保持在较低水平。下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。

　　（5）有效应对地产调控，6、7月份房地产销售好于市场预期，2010年业绩有保障。

　　上半年由于公司销售情况良好，且转入结算的资源量不多，公司的已售未结资源大幅增长。截止报告期末，公司尚有530万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增加41.3%和50.0%，为未来业绩增长奠定了稳固的基础。

　　2010年的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性。因此尽管报告期内市场氛围发生了巨大变化，但公司暂无需考虑对新开工计划进行调整。目前公司开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。


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