主题：上海五条新政出台 整治新盘预售乱象

提要：上海市住房保障和房屋管理局9月2日下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，严格规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序。《通知》对商品住房预售许可管理，商品住房销售方案备案管理制度，商品住房预订、销售行为，房地产经纪行为以及违法违规行为的查处五个方面做了规范和强调。
　　上海市住房保障和房屋管理局9月2日下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，严格规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序。
　　《通知》对商品住房预售许可管理，商品住房销售方案备案管理制度，商品住房预订、销售行为，房地产经纪行为以及违法违规行为的查处五个方面做了规范和强调。
　　其中，关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，也须以3万平方米为单位。
　　《通知》对房地产开发企业制定销售方案也做了详尽规定，比如要求房地产开发企业在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，得房率，小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位等8项内容，甚至在房屋全装修的实施方案中要求标明具体幢号和建筑面积。
　　此外，雇人排队、炒卖房号、内部认购、加价倒卖等扰乱正常销售秩序的方式，都被《通知》明文禁止。《通知》还强调，房管部门、房地产交易中心要进一步加强房地产市场动态监管，建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度。

　　附：《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》全文
　　各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房屋调查机构，各房地产开发企业、房地产经纪机构：
　　为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序，现就有关问题通知如下：
　　一、严格商品住房预售许可管理。房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。
　　各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。
　　二、完善商品住房销售方案备案管理制度。房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。经备案的商品住房销售方案应在售楼现场醒目位置张贴。购房人要求将商品住房销售方案作为新建商品住房预（出）售合同附件的，房地产开发企业不得拒绝。
　　各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。
　　三、规范商品住房预订、销售行为。房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。
　　各区（县）房管部门、各房地产交易中心要加强商品住房预订和销售行为的监管，对未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的，应按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定处理。
　　四、规范房地产经纪行为。房地产经纪机构和执（从）业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。各区（县）房管部门会同工商、物价等部门加强监管，发现违法违规行为的，要及时依法处理。
　　五、加大对违法违规行为查处力度。房管部门、房地产交易中心要进一步加强房地产市场动态监管，切实建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度。对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、已取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案等行为，应视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。
　　六、本通知自下发之日起执行。
　　特此通知。
　　上海市住房保障和房屋管理局
　　二○一○年九月二日

　　提要：上海市住房保障和房屋管理局9月2日下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，严格规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序。《通知》对商品住房预售许可管理，商品住房销售方案备案管理制度，商品住房预订、销售行为，房地产经纪行为以及违法违规行为的查处五个方面做了规范和强调。
　　新浪房产讯(编辑 刘琴) 9月2日，市房管局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定。根据新浪乐居调查显示六成网友对商品房预售制心存疑惑，要看其执行力度，也有三成网友认为商品房预售制可以有效打击捂盘惜售、少量多批现象等楼市不正常现象。

　　三成网友认为商品房预售制能打击捂盘惜售、少量多批现象



　　对于商品房预售制度的重申，根据新浪乐居调查显示31.67%的网友认为，《通知》进一步规范了商品住房预订、销售行为，能有效的打击捂盘惜售，少量多批现象。27.5%的网友认为，重申商品房预售制有效的规范了房屋预售行为。18.33%的网友认为，商品房预售制的重申从法律上规范了开发商主体的销售行为，减少了开发商暗藏猫腻的行为，进一步维护了购房者利益。

　　半数网友认为重申《通知》不能增加商品房供给



多数网友认为重申预售制不会降低房价



　　影响商品房市场最关键的因素，无外乎需求和价格了，商品房需求增加，由于供不应求价格就会适时上涨，需求减少，价格也会随之理性下降。根据新浪乐居调查显示，58.33%的网友认为重申商品房预售制，不能增加商品房供给。66.67%的网友认为，房价也不会随之下降。

　　业内人士分析到：“民众对商品房预售制缺乏信心，主要是居高不下的房价带来的一种条件反射式心理，商品房预售制想要赢得民心，还要看后续发展。”

　　商品房预售要赢得民心 关键在执行力



　　从1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》到今天商品房预售制度的重申，商品房预售制已经走了6个年头。根据新浪乐居调查显示，59.17%的网友认为，现行的商品房预售制度，要发挥其应有的作用，关键靠执行落实力度。也有27.5%的网友认为，现行的商品房预售制度还不完善，需要进一步完善。


　　提要：上海市住房保障和房屋管理局9月2日下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，严格规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序。《通知》对商品住房预售许可管理，商品住房销售方案备案管理制度，商品住房预订、销售行为，房地产经纪行为以及违法违规行为的查处五个方面做了规范和强调。

　　据薛建雄介绍的情况，上海8月一共发了52张预售许可证，其中超过3万平方米的仅6张，近90%的项目不达标。

　　从上述数据不难看出，即便“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”已属“重申”，“近90%的项目不达标”的现状仍给这条政策再次亮相提供了最佳理由。

　　从某种程度而言，“老政新出”恰恰验证了薛建雄“年年出类似的规定，还是会有开发商年年犯这样的事”的论断。

　　值得玩味的是，在发布该通知的同时，上海房管局称：“今年以来，本市坚决贯彻落实各项房地产调控政策，房价过快上涨势头初步得到遏制。”

　　仁恒地产就有内部人士指出，通知的内容和房管局的表态，似乎“给楼市和开发商吃了颗定心丸”。

　　在8月上海商品住宅价格仍处于环比上涨态势时，在“金九银十”的房产旺季开端，房地产商充满期待时，如果“沪五条”果然悄悄代替“国十条”细则，那么，开发商的定心丸或许是吃对了。也许，在“沪五条”之后，又会有新的“重申”明确上海房产调控的决心。

　　【回顾】

　　2009年7月：沪严控“3万平”

　　上海市房管局出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确商品房预售和现售方案须经备案；要求区县房管部门制止开发商捂盘惜售。

　　严格执行“3万平方米”规定，防止“少量多批”。商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。此次市房管局运用信息化手段，在预售审批系统内设置 “门槛”，凡不按规定申请预售的，预售审批系统将不予受理开发企业的预售申请。凡达到预售标准不足3万平方米的或者“尾盘”等情况，经房管部门审核后，视实际情况“放行”。　


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。