主题：万科A：万 科Ａ公司调研纪要

东海证券：桂长元 2010-10-18 评级类别 买入 EPS预测 2010年 2011年 2012年 成长性 10-11年 11-12年
评级变动 维持 0.00 0.00 0.00
报告日昨收盘价: 9.55 目标价: 12.5 上涨空间: 30.89%
价值评级 维持“买入”评级。

投资要点
q 近期，我们对万科(000002,股吧)进行了现场调研，实地走访了公司位于深圳、东莞等城
市的在售楼盘，并与公司高管进行了交流。
q 9 月 29 日房地产第二波政策推出，各热点城市“限购令”盛行，房价与地
价走势将如何？
答：房价不大可能下跌，目前绝大多数商品及服务的价格均在上涨，但房价涨
幅应该弱于其他投资品价格。第四季度，房价将出现微跌或持平。地价将下跌，
因为发展商的开发贷受限，政策对土地市场的负面影响很小。业绩表现决定于
企业的投资行为，土地价格不是太贵的话，企业受的影响将比较小。房地产行
业在未来一年时间内将仍处调整期，期间万科等全国龙头企业市场占有率将继
续上升。
q 深圳楼市国庆期间创下佳绩，是数据滞后还是刚需旺盛？10 月份房地产市
场销量情况将如何？
答：深圳住房交易，从认购到签约需要一周时间，


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投资要点

　　 近期，我们对万科进行了现场调研，实地走访了公司位于深圳、东莞等城市的在售楼盘，并与公司高管进行了交流。

　　　9月29日房地产第二波政策推出，各热点城市“限购令”盛行，房价与地价走势将如何？

　　答：房价不大可能下跌，目前绝大多数商品及服务
相关公司股票走势

万 科Ａ9.50-0.13-1.35%的价格均在上涨，但房价涨幅应该弱于其他投资品价格。第四季度，房价将出现微跌或持平。地价将下跌，因为发展商的开发贷受限，政策对土地市场的负面影响很小。业绩表现决定于企业的投资行为，土地价格不是太贵的话，企业受的影响将比较小。房地产行业在未来一年时间内将仍处调整期，期间万科等全国龙头企业市场占有率将继续上升。

　　 深圳楼市国庆期间创下佳绩，是数据滞后还是刚需旺盛？10月份房地产市场销量情况将如何？

　　答：深圳住房交易，从认购到签约需要一周时间，十一火爆数据纯属假象。事实上，十一期间深圳商品房卖得很差，周销量环比下降40%。第四季度，全国房地产市场供应增加较大，且供应将持续大约一年的时间，新国五条出台后销售量并没有出现所谓火爆场面，各城市的政策影响将体现在今年10月份，但因为供应增加，销售量将不大可能会下降。

　　 万科推盘情况与销售情况？

　　答：今年年初以来，万科准确把握了政策动向并及时调整了经营策略，在调控环境下公司大量推出小户型和装修房，产品优势明显，既抵御了市场销量的下滑，又抵御了政策变量带来的负面影响。今年以来，公司销售量频频刷新历史记录，8月份突破100亿元，9月份甚至超过140亿元！目前，万科的推盘高峰已过，可很好的规避9月份以后市场供应高峰。

　　 后续政策预期？

　　答：新国五条很严厉，但房产税推出的可能性仍然很大，具体时间点不好说。

　　 公司如何看待保障性住房建设？

　　答：全国保障房，目前只完成年初计划16%的竣工量。若政府增加保障房建设，将有利于房地产行业长期发展，因为行业的负面社会评价不利于房地产市场的发展。但企业做保障房不能建立盈利模式，不会高于资本金的机会成本，将会损害股东价值。