主题：万科Ａ：目标价格9元 维持公司买入评级

事件：万科公布三季报，万科前三年季度实现营业收入223.80 亿元，较2009年降低24.25%；归属于母公司的净利润为32.72 亿元，较去年同期增长10.65%；基本和稀释后的每股收益达到0.298 元/股。

公司披露：由于项目竣工时间在一年之内分布并不均匀，今年1-9 月份公司竣工面积在全年中占比较低，1-9 月份累计实现结算面积216 万平方米，比去年同期下降39.0%，结算收入221.4 亿元，比去年同期下降24.2%。公司实现营业收入223.8 亿元，比去年同期下降24.2%。我们认为，公司在竣工时间分布不均匀有两方面原因造成，一方面是 2009 年公司的加推情况相对普遍，销售尽量提前，因此造成销售和交房之间周期加长；另一方面，公司精装修住宅的比例正逐步加大，这也会造成公司交房周期加长。而处于精装修房占比结构由一般向较高过渡的过程中，结转势必会有所减缓。而后一种情况很可能是结构性减缓，可能会造成未来周转次数的降低。万科在精装修房上的战略布局领先一步，契合市场对精装修房接受度提高的时机，有助于维持战略领先地位。同时，万科在装修产品标准化上的尝试也将显著降低成本，以此能弥补周转带来的效率损失。

公司披露：截至报告期末，公司尚有784 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660 万平方米，合同金额778 亿元，较中期时分别增加40%和44%。我们认为公司的实际价值体现在销售能力上，虽然项目未能够竣工结转，但公司的产品获得了市场的追捧已是不争的事实。同时，作为像万科这种规模的公司，已经基本可以锁定未来一年的业绩，实在难能可贵。

公司披露：报告期末，公司所持有的货币资金较中期时大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3 亿元，资金实力进一步增强。我们认为，在项目热销后，公司的资金实力有极大增强，27.2%的净负债率偏低。一方面，公司有更多机遇在市场环境变坏的情况下，获取更多的资源；另一方面，公司也应该加快施工竣工的投入，推动交房实现收益。历史说明，过高和过低的净负债率对企业的都没有益处，公司必须着手改变这一状态。

公司披露：第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20 个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526 万平方米。1-9 月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427 万平方米，新增项目的平均楼面地价在2400 元左右，保持在较低水平。我们认为，公司新增项目量绝对数值不小，但相对公司销售收入来说较小。鉴于规模的扩张速度，继续增加土地储备是公司的必备之举。同时，三线城市会是公司未来业务的突破口，在二三线城市的品牌号召力将有助于推动公司在三线城市的扩张。

在披露三季报的同时，公司也提出了2010 年的股权激励计划。和前次计划一致，公司也规定了较为严格的利润率指标。第一行权期内，ROE 不低于14%，第一行权期较前一年的净利润增长率不低于20%；而此后两个行权期的指标都有进一步的提高。 我们认为，公司严苛的股权激励方案将有助于公司未来的业绩提升，特别是利润率水平的保证，对高周转公司的意义重大。有助于公司在现有高周转速度下兼顾利润率水平。

我们维持公司买入评级，目标价格9 元


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。