主题：万科A：逆市前进 销售超出预期

　品牌、策略、布局推动销售数据超出预期。2010年10月份公司实现销售面积130.7万平方米,销售金额155.1亿元,分别比09年同期增长114.9%和137.3%,环比9月份分别增长15.05%和9.15%。2010年1~10月份,公司累计实现销售面积731.8万平方米,销售金额869.3亿元,分别比2009年同期增


进入10月份,房地产市场受9月底国家出台政策进行调控的影响,各大城市成交量均呈下滑趋势。公司在逆市中仍然能够取得良好的销售业绩,环比销售面积和销售价格仍能够取得增长,公司优秀的品牌、灵活的销售策略和二、三线城市的布局起到了关键作用。

　　新开工面积加大推动公司销售业绩大幅提升。万科并未公布三季度末的开工面积,但据媒体报道,截至第三季度末,万科今年的实际开工量达到875万平方米,超出全年计划20万平方米。公司2010年的新开工计划为855万平米,目前实际开工面积已经超过今年的计划,正是由于今年新开工面积的大幅增长使得公司可售资源丰富,“不捂盘、不囤地”的策略推动公司销售业绩实现。

　　积极拿地,土地储备增长迅速。公司在10月期间新增7个项目,分别位于东莞、佛山、北京、廊坊、唐山和烟台。共计规划建筑面积166.1万平方米,权益规划面积94.34万平米,地价款23.3亿元,平均单位楼面地价1402元/平方米。大城市旁边的小城市和大城市郊区在“十二五”期间会相对发展较快,公司提前布局,有望长期受益。

　　投资建议:公司是中国房地产企业的龙头,亚洲最大的住宅制造商。公司产品以普通住宅为主,并且在精装房领域深耕多年,产品口碑良好。公司目前逐渐将万科品牌向二、三线城市拓展,二、三线城市的土地储备占公司土地储备的80以上。另外公司已经探索多年的绿色建筑、住宅产业化等领域均是房地产业未来的发展方向,公司具有先发优势,未来万科将继续领跑中国房地产业。我们预计公司未来三年的净利润分别为72.4亿元、83.1亿元和95.8亿元,每股收益分别为0.66元、0.76元和0.87元。维持公司“推荐”评级。

　　研究机构：中邮证券 分析师： 邵明慧



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