主题：保利地产：全年销售金额将超600亿元

11月：销售金额68.3亿，同比增长95%，环比回落23%，淡季中继续赢得佳绩。

　　销售面积65..6万平米，环比降23%，同比增74.7%。销售均价10415元/平米，环比跌9%，同比增12%，“以量定价”价格回落在预期之中。

　　1-11月：销售金额571.5亿，同比增长42%，是09年全年销售金额的1.32倍，是09年全年结算收入的2.48倍，销售业绩远超市场此前的预期。1-11月累计销售面积626.2万平米，同比增长28.9%。1-11月累计销售均价9127元/平米，同比上涨9%，与09年结算均价不到8000元相比，毛利大幅提升。

　　11月：新增项目3个，新增权益建面100.3万平米，新增项目分布于中山、珠海和杭州，拿地成本楼面地价2554元/平米，拿地成本继续降低。

　　1-11月：新增项目41个，新增权益建面1398.9万平米，楼面地价2747元/平米，10年的拿地成本是10年销售均价26%，成本控制得当，未来盈利锁定性强。年底到明年上半年公司仍将在销售与拓展优质资源中寻找平衡，控制好节奏。

　　公司全年销售金额超过600亿元成定局，考虑09年底账面298亿元的预收款项后，到年末可供公司今明两年的结算的销售款将超过930亿元，今明两年业绩锁定后尚有余。

　　10年公司用优异的销售业绩，良好的风险控制以及出色市场判断和优秀的管理水平一一消除了市场对公司的诸多疑虑，再次证明了公司“做的比说的好”。公司仍将保持高增长的龙头风范，3年实现销售业绩翻番在望。

　　我们维持公司2010-2011年EPS1.08、1.39、1.84元。目前股价相当于11年9X PE，RNAV16.39元，相当于目前股价7.67折交易。若近期调控继续加码，上海等城市房产税试点等利空落地，有望给保利这样的行业龙头公司带来在行业整合中的加速发展的机会，未来6-12月公司合理股价应为20.9元，对应11年15X PE，提升公司评级至“推荐”评级。

　　风险提示：

　　注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。



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