主题：地产股缘何井喷 行情会否"一日游"

地产股缘何井喷 行情会否"一日游"

经过朝韩紧张局势风波后，周二沪深大盘高开高走，沪指一举收复2900点，而带动市场大涨的龙头居然是蛰伏多时的地产股。那么在年底资金面趋紧的背景下，地产股缘何会突然崛起？地产股强势行情还能否延续下去？
三因素或使地产股大涨

　　今天地产股一反常态，开始大幅上涨，截止13点50分，地产板块已经上涨超过5%。板块内涨停个股达6只。“招保万金”四只地产龙头股中，保利地产涨停，招商地产、万科和金地集团涨幅都超过8%，整个板块全面开花，仅三只微幅下跌。

　　地产股今日上涨有些突然，但是也在情理之中，主要有以下几方面原因。首先，各地“地王”再次大量涌出，开放商拿地的热情也都比较高。地王的出现显示开放商对未来房价有一定的信心，另外地价的上涨也将促使房价进一步上涨。还有商品房的销售数据也呈现一定的利好，在国家的调控政策下不跌反而上涨，进一步支撑了房价。其次，在政策层面，国家已经很难再拿出什么超出市场预期的政策来调控房地产市场了，对于房地产来说以后一段时间可能是政策的真空期。第三，地产板块已经被打压很久，在以上基本面和政策面向好的情况下，爆发可能是迟早的问题。（中证网）

东兴证券：地产股还将小幅上涨 关注一线大公司
　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢，郑闵钢认为，年内房地产股价还会有小幅上涨，关注一线大公司和优势开发模式公司。

　　“我们在2010年半年度策略报告就提出《城市化二三线城市将显主推力》，可以说今日的情况符合我们当时的预期。”郑闵钢表示。闵钢还认为，“国家暂无加大房地产调控的可能性。”他表示，从市场销售来看，上周）的35个城市中,成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅明显，均超过100%。

　　对于投资者而言，郑闵钢认为，“建议关注一线大公司和拥有优势开发模式的区域性公司。”

调控预期仍在 靓丽年报预期推升地产股

地产股上午11点过后集体大幅反弹，推动指数逐渐走出低谷，并对市场人心形成激励，万科今日平开后逐级震荡走高，涨幅已经超过4%，首开股份率先涨停，荣盛发展涨9%、世联地产涨7%，苏宁环球、保利地产、北京城建、滨江集团等涨幅都近6%之多，虽然国土资源部的相关表态引发了第三波楼市调控的忧虑，但微弱涨幅的地产股面对即将公布的靓丽年报，仍有望受到资金追捧。（世基投资）

北京12月过半楼盘涨超2成 万科等现通宵排队

　　量价齐升又现。

　　临近年末，北京楼市再次躁动不已。近日开盘的万科长阳半岛与绿地花都苑楼盘现场，均出现通宵排队抢房的“盛况”。

　　买气的回升，早已被敏锐的价格所捕捉。北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据统计后发现，北京12月入市的、且在年内已至少开盘过一次的17个预售项目中，12月预售均价环比上期楼盘的成交价格，超过50%的项目涨幅超两成。其中珠江拉维家园的涨幅最高，达61.8%。

　　不仅是一手房火热，受益于成交均价的大幅上涨，今年北京二手房成交额将再创历史新高。

　　过半涨幅超20%

　　北京市房地产交易管理网的数据显示：截至18日，12月北京41个已取得预售证的项目，预售均价达到了26599元/平方米，环比11月上涨了12.6%，与二次调控后的10月相比，预售均价已上涨近5000元/平方米。

　　北京中原地产的统计显示，截至20日，本月已有17个年内至少开盘过一次的老项目入市。其中16个项目的预售均价，环比年内开盘的上期项目成交均价上涨，13个项目的涨幅超过10%，9个项目的上涨幅度超过20%，3个项目的涨幅超过49%。

　　其中，18日开盘的珠江拉维家园，本期项目预售均价为28250元/平方米，而该楼盘的上一期项目于4月中旬新政后的4月28日开盘，成交均价为17458元/平方米。另一个项目凯德锦绣名苑，于15日开盘，预售均价为39800元/平方米，而该项目上一期开盘时间为1月27日，成交均价为25449元/平方米。

　　对于12月预售均价的大幅上升，北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟认为，其中的一个主要原因是目前部分超高价项目正陆续入市。

　　11月初，北京一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批。不过，《每日经济新闻》记者调查发现，自11月下旬开始，3万元楼盘入市的隐形禁令已开闸。

　　北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据统计后发现，12月已有11个预售均价超过3万元的项目高调入市，其中利山公馆均价高达80304元/平方米、金科纳帕庄园的均价为51000元/平方米。

　　买房踊跃

　　预售均价的上涨，高价盘的相继入市，已经激活了年末的北京楼市。于是，通宵排队抢房再现。

　　18日，北京房山区长阳镇两个开盘的项目吸引众多买方蜂拥而至。

　　当日，绿地集团在北京房山区长阳镇的楼盘绿地花都苑，推出740套房源，结果引来200余人彻夜排队抢购，当日签约率近70%。而该区域的另一个楼盘万科长阳半岛，年内推出第四批共计848套房源，均价为16000元/平方米。当天竟有近7000组客户前来抢购，需求量与供给量之比，高达近9：1。截至当天下午5时，所有房源被抢购一空，成为“日光盘”。

　　年末北京新房市场的躁动，同样传递至二手房市场。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至18日，12月北京二手房住宅交易套数达到了10958套，环比上月同期的9569套，大幅上涨14.5%。而今年前11月成交量已达到了17.4518万套。

　　张大伟预计，2010年北京二手房住宅成交总量可能将达到19.25万套。鉴于成交均价已上涨超过四成，今年二手房成交总额将创历史新高。

　　二手房成交金额的高企，张大伟认为主要基于3个原因：首先，调控虽然抑制了部分需求量，但成交均价依然高开高走。他介绍说，2009年北京房价从年初不足1万元的均价拉高到年底接近2万元的均价，而2010年4月中旬新政前，房价的再次飞涨，使得成交均价全面超过去年。

　　其次，张大伟认为，二次调控对北京楼市的影响不大。北京统计局的数据显示，在7~8月停涨后，9月至今，北京楼价一直处于快速上涨通道中。第三，年底时，高企的CPI及低迷的股市，使得购房仍为通货膨胀下保值的不二选择。

　　调控效果尚存几许？

　　回头细看，对于北京楼市，二次调控的有效期几乎只有半个多月。

　　张大伟认为，这主要是因为在今年通货膨胀的大背景之下，北京楼市总需求依然旺盛。超前住房需求、被动住房需求和投机型购房需求成为房价快速上涨的推动力。年内虽经历了两轮楼市调控，但是通货膨胀的压力之下，保值成为每个人不得不面对的实际问题。

　　此外，张大伟指出，不仅是保值需求，货币源源不断地入市，包括房子在内的资产升值成为必然，严厉的地产调控也很难阻挡这种趋势。

　　最后是北京人口增涨迅猛，绝对需求大。他表示，目前北京的人口量仍处于快速增长中，但此前北京住宅供应量并未见大量增长。因此住宅市场一直处于绝对的供少于求的境况，推动了房价的上涨。

沪住宅周成交均价再近新政后最高点

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在最新的信贷规模公布后，上海住宅成交量开始出现新一轮的量价齐升。

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：12月13日~12月19日，上海市商品住宅成交面积为27.3万平方米，环比前周上涨19.2%；成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这一价格已经接近新政后的高点（11月30日至12月6日达到的23489元/平方米）。

　　令人担心的是，外环外公寓价格的上涨也是造成商品房成交均价上涨的重要原因。根据统计，外环外公寓均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元，天御苑和紫竹半岛花园更是超过了2.7万元。

　　在这样的成交氛围下，上海商品住宅供应再创新高，共有28个楼盘上市，商品房新增供应面积为49.8万平方米，环比前周上涨13%；新增供应面积为28.4万平方米，环比大涨37%。而建发新江湾景苑等市区公寓项目纷纷大面积推盘，由于报价都在3万元以上，很可能造成全市均价的进一步上涨。

　　在新房市场升温的同时，上海二手房市场也重新回暖。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，12月上半月，二手房的成交量较上月同期增长约三成。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋惠雍表示，人们原本非常担心明年国家会采取货币紧缩策略，大幅缩减M1和信贷规模。但是当时新的信贷计划被预测可能在7.2万亿至7.5万亿之后，市场原本略有低落的情绪受到提振，量价齐升的现象因而再度发生。（每日经济新闻）

两轮调控下又现“日光盘”12月北京楼市交易翘尾
　　“排了两期，终于‘撞’上运气了。”购房人杨先生喜不自禁。刚刚过去的这个周末，北京房山出现首批预售资金被监管楼盘，万科长阳半岛当天再度上演“日光”大戏。对于通胀预期的增加，让市民们在年末出手买房，也让楼市在年末出现大“翘尾”。

　　售楼处：通宵排队

　　上周六，万科长阳半岛四期开盘，848套预售房源引来了7000名购房人。一大早六点钟，购房人李先生便提前赶到了现场，在门外排了两个小时的队。“今天你撞上运气了吗？”7点钟，另一相熟的购房人到达选房现场，和李先生互问了一句奇怪的早安。“排号的人实在太多了，所以谁能买上房，就和撞上好运一样。‘撞运气’已经成了买上房的代名词，在购房人之间流传。”李先生给记者解释道。

　　从8点开盘之后，排号者被一批一批地放进选房区，乌泱泱的人群把能容纳千余人的大厅挤得满满当当。接近下午5点，848套房源再度售卖一空，创下了四次开盘四次“日光”的大“连阳”。

　　而在同天开盘的另一项目绿地花都苑，从上周五晚上7点开始，就有购房人抱着棉被陆续到达了项目现场，到凌晨时分，近200名购房人在售楼处搭建的临时帐篷里通宵等候。“我想抢到最便宜的房子。”一位市民告诉记者，因为开发商采取“先到先得”的原则，为了买上每平方米12000元的临街房子，他从前天晚上9点就过来排队了。

　　年末楼市胜过金九

　　虽然离12月结束还有两周的时间，但无论从开盘量还是成交量来看，北京楼市在年末的“翘尾”，已经成为毫无悬念的定局。

　　记者从北京市房地产交易管理网了解到，截至19日，本月取得预售证的商品房项目累计达到58个，再次刷新年度当月预售的纪录。为了规避预售资金监管的新政，开发商们在中旬之前加急推盘，一个半月的开盘数目比前三个月总和还要多。

　　至于成交业绩的表现，12月上半月，新建期房共签约5995套，环比11月下半月增加54%。如果考虑到周末的热销景象，下半月的成交量还将继续增加。链家地产首席分析师张月表示，保守估计12月期房签约量将达到12000套，超过“大金九”10534套的成交数据，从而成为今年最大单月签约量。

　　调控效果恐被通胀预期抵消

　　9月29日，政府启动针对楼市的第二轮调控，10月份北京楼市的成交量便应声下降。从11月开始，商品房市场再现价量双涨，直到12月的“翘尾”，让人怀疑调控效果已被抵消。

　　中原地产华北区董事李文杰认为，通胀预期下刚性需求的集中释放，促成了12月的“翘尾”。“经过两轮的宏观调控，除了个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于上扬状态。一方面，大家对房价下降的预期目前已经基本消失，甚至绝大多数人都认为，从长远看，房价仍然要涨回去；另一方面，通胀预期却在不断加大，对于口袋中的钱会缩水的紧迫感不停加强。一消一长，性价比相对较高的低价盘自然大受欢迎。”（北京晚报 赵莹莹）

上周部分热点城市住房价格冲新高 明年或升20%
　　2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日，下同)多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。业内人士认为，明年房价上涨压力将进一步增加。有机构预测，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势将放缓。
　　中国指数研究院最新数据显示，上周监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，除广州、北京、南京、武汉外，上海、深圳、杭州、重庆等6城市成交量环比上涨，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。
　　在多地成交量增加的同时，部分热点城市的房价也频频冲高。以上海为例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这已是近五周内，周均价第四次突破2.3万元/平方米。其中，外环外公寓上周的均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元/平方米，个别项目更是超过了2.7万元/平方米。
　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，多地成交量反弹和部分热点城市房价冲新高的背后，除了近期一手住宅推盘量有较大幅度增加外，还有相当一部分购房者的通胀预期日益强化以及对调控逐渐失去信心。她进一步预测说，与今年1月份相比，四大一线城市中，除深圳外，广州、上海、北京12月的一手住宅均价都会有一定幅度的上扬，广州、上海、北京可能分别上涨37.8%、21%和8.3%。
　　在土地市场，随着推地高潮期的真正来临，开发商们拿地热情正逐渐高涨，多地上演激烈的夺地风波。20日，北京大兴再推5宗共百万平方米地块，重庆龙湖地产以34 .8亿的最高报价竞逐其中一幅地块，保利北京更是连投三标两拔头筹。
　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，刚刚过去的一周，20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高，共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%。共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。
　　其中，保利地产在广州斩获两块宅地，业内估算其中一地块的楼面单价逾2万元/平方米，再创广州楼面单价新高。其实进入11月后，市场接连曝出万科一周内连收4幅宅地、佳兆业一天内斩获9幅地块的消息。杭州等热点城市成交的部分地块楼面价也接近或突破2万元/平方米，温州一地块出让时的楼面价甚至高达3.7万元/平方米。
　　虽然国土资源部19日紧急发布通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。但是一部分业内人士认为其对楼市的影响有限。
　　中广信地产服务机构分析称，政策虽具有积极意义，但缺乏对楼市的影响力。"政策一定程度上抑制地价过快上涨，从源头控制房价，但从根本上抑制房价可能性不大"。
　　多数业内人士和购房者认为，房地产市场目前呈现出的回暖态势，将使明年房价反弹压力进一步增加。上周末在北京通州某楼盘销售中心，一位购房者告诉记者，最近经常收到短信提醒说买房要抓住机会以后房价还会再涨，这让他心里很慌，所以最近"准备出手"了。他刚刚收到的一条短信这样写道："××楼盘提醒您：北京11月商品房量价齐升，涨幅超过今年三四月份！本楼盘特价截至本月26日，敬请把握机会。"北京一家上市房企资深人士何先生表示，眼下仍然比较充裕的资金和人们的购房热情是此前并没有预料的，"这种情况下我们下调价格的可能性几乎不存在"。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前接受记者采访时表示，推动房价上升的一个根本动力是去年货币政策的宽松，"今年必然要承受消纳去年的流动性和货币增量的结果，这一点是一脉相承的，会传导到今年，甚至于会传导到明年。"
　　美联物业预测，明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。其中，北京、上海的一手住宅和二手住宅价格可能分别会有15%和10%左右的涨幅。（经济参考报）

量价齐涨地王频出 楼市或迎来三次调控
　　12月19日晚间，国土资源部下发通知，要求各地密切关注房地产市场走势，坚决落实各项监管和调控政策措施，各方关注的楼市"三次调控"拉开序幕。接受记者采访的专家认为，下一步有关部门可能还会进一步采取提高存款准备金率和加息等手段，抑制房地产过度需求，明年上半年房价可能出现下跌。
　　地价过快上涨，国土部急踩刹车
　　12月16日，广州，白云新城首次土地拍卖现场气氛紧张激烈，高潮迭起。当天，广州市自2007年创下的全市"地王"单价--楼面地价18729元/平方米被屡屡刷新，新晋地王身价已超过楼面地价2万元/平方米。
　　当天举行的拍卖会被媒体称为"今年最热烈的卖地会现场"。每幅住宅用地都引来了超10家开发商激烈竞夺，同时现场还吸引了众多业界人士围观。
　　因众多开发商混战，使得本次土地拍卖会"风头一时无两"，以致出现了一幅地块刚刚打破纪录，新晋地王交椅还未坐热，马上就被再一个纪录刷新的情况。
　　经过75轮角逐，面积最大的一幅地块被保利地产收入囊中，以24亿元竞得，楼面地价为19632元/平方米，比底价翻了三番多，成为广州市新单价地王。孰料，人们还未回过神来，紧接着保利再次力挫群雄，以11亿元竞得另一优质地块，楼面地价达到20605元/平方米，再次刷新广州土地出让单价新纪录。
　　值得关注的是，在保利"两度称王"背后，是全国土地市场持续升温，地王频频出现，同时房地产市场不断出现"面粉价"超过"面包价"的现象。以广州白云新城区域为例，目前该区域在售一手房价也未超过2万元/平方米。
　　本报记者发现，近来，广州、上海、深圳、武汉、杭州、温州等一、二线城市都出现新的地王，土地出让溢价率不断走高，有的地块溢价率甚至超过了5倍。
　　针对此类现象，国土部19日晚间发出通知，要求各地密切关注房地产市场走势，坚决落实各项监管和调控政策措施。通知明确要求，凡可能出现"高价地"的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块(即所谓"地王")，必须在2个工作日内上报。
　　此外，通知还要求各地切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，坚决抑制地价过快上涨。这也是国土部继对违法严重地方领导实施问责之后，采取的又一重要行动。
　　量价逆势上扬，央行可能出重拳
　　时至岁末，尽管调控政策始终保持高压态势，房价依然逆势上扬，在引起监管层关注的同时，也牵动着国人的心。
　　根据国家统计局发布数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅较上月缩小了0.9个百分点；环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大了0.1个百分点，这是自9月以来房价连续第三个月出现环比上涨。
　　以北京为例，根据北京市统计局公布数据显示，11月份新建商品房销售面积环比10月份上涨了20%，其中住宅销售面积环比10月份上涨16%。而据北京市房地产交易管理网数据，11月份北京新建商品住宅的成交量环比10月份上涨了46%，全市房屋销售价格同比上涨9.1%，其中，新建住宅销售价格同比上涨14.3%。
　　岁末北京二手房交易也非常火暴。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，仅12月前18天二手房网签量即达10958套，环比上月同期的9578套，上涨14.4%，日均成交量近610套。伟业我爱我家市场研究中心预计，12月北京二手房成交量、价均将创全年新高。北京中原也预计，2010年北京二手房总交易有望超19万套，交易额再创新高。
　　眼下，全国楼市重现量价齐升，引发了各方对调控是否将会加码的热议。专家普遍认为，政府在抑制房地产价格过快上涨方面将保持常态。万科董事会主席王石近日也表示，楼市明年仍会继续调控。
　　国际金融专家谭雅玲在接受本报记者采访时认为，目前楼市风险很大，如果任凭这种状况持续下去，可能会出现崩盘。她认为，当前，存款准备金率还有上调空间，应进一步提高存款准备金率，回收流动性；另外，她预计明年可能出现4次加息，分别为上半年一次，下半年三次。
　　中国社会科学院研究员牛凤瑞对本报记者表示，当前，解决楼市问题的办法首先应加大供给，应该多批地，多建房，特别是要继续加大保障性住房建设力度，缓解供求矛盾；除此之外，还应该深化住房制度改革。
　　谭雅玲预计，在有关部门持续回收流动性，不断加强楼市调控情况下，明年上半年房价可能出现下跌。（中国经济时报）

加息预期冲击房地产资金链
　　一个月内，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，私募股权房地产基金崛起，并购交易活跃。

　　来自清科的数据显示，2010年第三季度，共有5支基金投资房地产；前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。业内分析，接连出台的政策调整和第二轮加息的预期，让开发商普遍看空四季度。伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企有资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。

　　伏笔

　　新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线

　　距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0 .5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。有分析指出，这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势。

　　对此，中广信地产认为，这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。

　　清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本 ， 购 买 能 力 和 欲 望 也 将 受 到 压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。

　　2010年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，包括差别化住房信贷政策、“国十条”、“9·29新政”、“限购令”等等，居高不下的房价在“调控组合拳”下挣扎。在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。从4月以来，IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

　　“加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。”徐卫卿说。

　　据清科观察，如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

　　转折

　　私募股权房地产基金崛起

　　在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。

　　进入四季度，受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响，房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示，今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元，环比增加57%。

　　根据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918 .00万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。

　　房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，根据清科研究中心数据显示，2010年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2 .5倍，并购金额为18.45亿美元。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》记者表示，从去年调控以来，一些大型企业集团就开始逐渐剥离房地产业务，于是，很多以房地产开发为主营业务的企业会通过股权交易、收购等方式接手。对于前者来说，多数上市公司普遍看空房地产板块，剥离房地产业务会对公司评级和股价产生一定的积极影响。对于后者来说，这种并购有利于优化整合原有土地、项目等资源，加强自身的短板。

　　“从这个角度上来说，前三季度，房地产行业共完成50起并购案例也不是特别奇怪的事，这应该是一种趋势，即实力越雄厚的开发商并购会越多，继而越来越强。”徐枫说。

　　后市

　　开发商普遍看空四季度

　　事实上，近一个月来楼市调控不断，利空频现。限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台，开发商在此背景下渐渐感到压力了。

　　根据最新披露的消息，有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%，60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

　　虽然，房地产业是资金密集型行业，财务杠杆通常较高，但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开 发 商 面 临 越 来 越 严 峻 的 资 金 考验。业内人士表示，如今开发商应对上述压力的方法主要有三种，一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。

　　徐 枫 告 诉 《 经 济 参 考 报 》 记者，开发商普遍看空四季度，他们中 的 相 当 一 部 分 选 择 “ 硬 扛 ” ，“这在一定程度上再度加剧了其资金面紧张的程度，其中最惨的还是中小型房企。”业内普遍预期，伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。

　　根据清科研究中心的数据，第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国 家 对 房 地 产 行 业 的 调 控 政 策 精神，已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，导致大量重组申请被搁置。

　　10月15日，证监会发表了《证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组》。表示目前正研究涉及房地产业务的并购重组 政 策 ， 待 相 关 政 策 规 则 推 出 之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。

　　徐卫卿分析指出，新规出台之后 ， 被 搁 置 的 交 易 有 了 重 启 的 机会。即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市等从严规定，对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。

　　目前，房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易势头正劲，展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或将形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。 （经济参考报）

湘财证券：地产股超跌反弹 关注7公司
　　周二，地产股引领大盘快速上涨，午后更是出现多家个股涨停，如何看待地产股今日的全面走强？本网采访了湘财证券房地产行业研究员张化东。
　　张化东表示，今日地产股的走强其性质属于超跌反弹的估值修复行情，从今年房产销售来看，一线地产公司如万科、保利地产等均有不错的表现，目前地产股整体估值较低，短线看仍有一定的反弹空间，但持续性值得观察，建议投资者关注保利地产、首开股份、福星股份、中天城投、中国宝安、阳光城、华侨城A等公司。（证券时报网）

国泰君安：总体判断房地产业2011-2012年回归常态 荐7股
　　摘要：
　　中长期看，制度和政策将变得超预期重要。如果不增加制度性需求约束条件，增加土地供给和商品房供给只是个伪命题，实际上解决不了可以不断自我强化、自我复制的需求问题。
　　如果没有约束条件，预测11-20年住房刚性、改善性基本需求约为每年9-11亿平米建筑面积，假设其60-80%由商品住宅市场解决（20-40%由保障房市场解决），则需要每年提供6.4-7.3亿平米商品住宅。
　　每年10亿平米建面基本需求要求每年6-8亿平米土地供应量，这是客观上很难实现的土地供给数据。而且可供出让土地大幅下降和土地财政模式，一二线城市土地供应量下降。
　　没有制度性约束条件下的需求在供给上难以满足的矛盾将意味着压制需求的政策和制度将越来越成为共识，压制投资投机的不合理需求的政策将越来越成为主流、也必将越来越严厉。长期化的基本制度框架必将完善，主要将集中于细分需求和需求约束、土地财政和新开工到可供销售的供给端，将涵盖税收、信贷等手段。
　　在长期化的基本制度没有完善之前，房价上涨成为必然，基于短期目标的政策调控只能一段时期内有效，而且容易严收就死、松放就乱。
　　中长期看，销售额基本面未来15年平均增速15%，且将前高后低。无论低估与否中国目前城市化率与经济所处阶段尚不匹配。城市化（或城镇化）虽不能保持行业高增长历史，但能提供增长底线。
　　行业基本面发展更重要的是结构：行业发展趋势转向二三四线区域。
　　基于制度政策、行业基本面和美国、香港成熟阶段行业估值，中长期看，地产股板块估值预期10-25倍PE，中枢16倍。虽地产股板块平均PE高点不断走低，但目前估值安全边际很强。
　　11年行业预测：总体判断11-12年回归常态，处于销量、房价下降-盘整-恢复的阶段。
　　2011年行业投资策略：两段论，目前维持中性和标配建议。即在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性；下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。
　　个股选择策略：政策面与基本面相持阶段和阶段性行情下，建议选择X 地产股组合（中国宝安(000009)、新湖中宝(600208)、深天健(000090)、胜利股份(000407)等），周转快和业绩保障性强的行业龙头组合（万科(000002)、保利地产(600048)、首开股份(600376)等。

国金证券：房地产行业再现“日光盘” 荐7股
　　北京下降,深圳上海回升。北京成交25.4万平米,环比下降25%;上海成交38.5万平米,环比上升11%;深圳成交8.5万平米,环比上升34%。三市去化周期分别为6.5、2.9和6.4个月。
　　本周重点监测的二、三线城市仅有6个环比下降,占比24%。成交量上升幅度最大的是扬州、徐州和蚌埠,幅度分别为114%、67%和60%。成交量下降幅度居前的城市是东莞、广州和温州,幅度分别为-30%、-29%和-29%。
　　二手房成交情况:
　　北京成交50.4万平米,环比上升33%;天津成交12.7万平米,环比上升3%;深圳成交21万平米,环比下降6%;杭州成交5.1万平米,环比上升15%。
　　均价方面,天津、深圳分别环比上升3%和12%,杭州环比下降11%。
　　土地市场:

　　北京本周推出11宗98万平米,成交6宗58万平米;上海推出1宗9万平米,成交2宗11万平米;深圳推出并成交1宗5万平米。
　　二三线城市中武汉、大连和重庆推出量最多,分别推出29宗254万平米、13宗225万平米和11宗107万平米;成交方面成都和长沙最为活跃,分别成交7宗56万平米和4宗39万平米。
　　投资策略:
　　周末万科在北京房山的长阳半岛项目开盘,推出848套房源,有约7000人排号认购,当天全部售完,是二次调控后出现的"日光盘"。该项目价格与前期销售价格基本持平,主要针对市场中的刚性需求,通过该项的良好销售,能折射出目前人们的购房心态,也即对房价并不存在过大的下跌预期,制定合理价格即能明显释放市场需求。
　　目前市场中最担心的加息对行业的负面影响,我们认为由于存量货币过剩和并不悲观的市场预期存在,即使加息50个基点不会使行业出现明显波动,目前对上市公司测算的NAV是可靠的,而目前重点公司出现的30%以上的折价率提供了足够的安全边际,继续建议买入高折价公司,推荐保利地产、金地集团、华业地产、冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。（国金证券）

世纪证券：房地产策略：2011年 等待趋势性投资机会 荐10股

　　房价高企,调控将会持续。虽然面临持续的调控政策冲击,全国主要大中城市房价相比2009年仍然上涨明显,而且房价上涨从一线城市向二三线城市蔓延的态势显著,在房价水平不断上涨的情况下,调控将会持续。

　　2011年商品房供给力度加大,成交量将会稳定增长。与销售面积相比,2010年购置土地面积和竣工面积增长滞后,显示开发商放慢了土地获取进度和竣工进度,然而2009年以来持续两年高增长的房地产投资和新开工面积,将形成未来供给力度明显加大,开发商为了缓解资金压力,也会加大销售力度,随着房价趋于稳定,未来成交量将会维持稳定增长态势。

　　商业地产进入加速发展期,长期看好。商业地产几乎不受房地产调控政策的影响,随着城市化进程加速、经济发展和人民生活水平的提高,对于办公、休闲娱乐、购物旅游的需求持续增长,商业地产进入加速发展期和繁荣期,长期看好。

　　维持房地产行业“中性”评级。在房价没有明显下降和调控难以有效放松的情况下,房地产板块缺乏趋势性的投资机会。目前房地产股估值水平处于历史最低水平,继续大幅下跌的可能性较低,不应过分悲观,建议标配。

　　个股推荐:1)商业地产龙头:世茂股份、金融街;2)全国性龙头企业:万科A、招商地产、首开股份;3)地区龙头企业:滨江集团、苏宁环球、鲁商置业、华发股份;4)“地产+投资”型:北京城建、新湖中宝。

　　风险提示。1)政策风险:出台更严厉的房地产调控政策;2)利率风险:货币政策紧缩超预期;3)市场风险:商品房成交量大幅下滑;4)流动性风险:由于持续的调控,部分房地产企业可能面临资金链断裂的风险。（世纪证券 王斌卿）

安信证券：房地产行业2011年投资策略 春寒料峭 夏花绚烂 荐6股
　　报告摘要：
　　国内地产市场正处在去泡沫化进程。其中长期特征包括：经济中流动性长期趋势收缩是成因；去泡沫化中，房价通常只是丧失加速上涨动力，表现为微跌或微涨；交易量大多数情况下也表现平稳；但是地产股除了早期可能有快速反弹以外，大多数时间表现较差。
　　但是就明年而言则有所特殊点：地产市场由于供给的推动呈现量升价微跌的局面，地产股则由于宏观政策波动可能出现V型走势。具体说来：
　　1、由于今年投资在明年将转化为异常高的供给，全国范围内将呈现供给推动导致的量升价跌局面。我们估计，全年成交量同比增长25%以上，价格则只会以温和促销方式小幅下跌。
　　2、在这个过程中，去化速度下滑，存货迅速积累，从而促使企业采取上述的促销策略。但是因此企业的利润率面临压力。
　　3、分区域看，二三线城市供给增长更快，这一方面意味着明年这些地区市场增长要远快于一线城市；同时也意味着其存货压力更大。因此，即使考虑这些地区可能的需求高增长，其价格也难以有较好表现。
　　4、但是总的来看企业资金压力并不大，不会造成致命后果。
　　5、通货膨胀波动导致宏观政策的剧烈波动将取代行业政策成为左右地产股方向的主要因素：上半年向下风险较大，而下半年则存在较大的向上机会。
　　从历史案例来看，在这样的量升价微跌的弱势市场下可沿着三条投资主线择股：
　　1、中介类公司。通常对成交量的敏感性较大，盈利增长支持股价表现。
　　2、广义持有物业型公司，包括持有写字楼、酒店或商铺。稳定的收入表现通常会支持其估值水平相对开发类企业上升。
　　3、开发类企业中满足以下条件：A、资金来源可靠是必要条件（大多数上市公司可满足）；B、在融资条件满足下，首先需要维持利润率（高毛利项目，或者毛利润率稳定甚至有望随项目定位或区域层次升级）；C、其次满足量的增长，即更高周转（小的企业更可能有此潜力）。
　　给予行业"同步大市-A"评级，个股推荐：世联地产（002285）、中国国贸（600007）、小商品城（600415）、华业地产（600240）、荣盛发展（002146）、泛海建设（000046）。 （安信证券）

湘财证券：房地产业 吹尽黄沙始见金 荐8股

　　基本观点:

　　从目前房地产市场的走势来看,时间换空间的轨迹非常清晰,基于需求的确定性、存货的累积和政策亦步亦趋收紧的行业方向性判断,我们认为时空交换的逻辑还存在,但是房地产行业已经进入时空交换的中期阶段。

　　人口数量增长、婚育需求和动拆迁需求将在未来2至3年期间支持需求强劲增长,可以预见的是在调控压力下需求将会支持价格水平不会出现明显下降。

　　虽然受调控政策的极大压制,但投资需求离场的意愿依然不高。在目前的经济和行业环境中,投资需求离场的可能性不大,因此寄希望于投资需求发生抛售,而对房地产市场产生价格压力的可能性不大。

　　从整体上看,政策只要不向行政调控方面发展,那么政策调控的空间已经不大。但是我们认为,房地产政策显效期尚未到来。房地产市场的供给低于需求的结构性原因并未解除,政策对价格水平上行忧虑尚存。很可能出现在现有政策水平上进一步收紧,在市场回暖后有可能出现第三次调控。

　　供应量的累积很可能慢于市场上的一致预期,同样也慢于政策制定者的预期。因此,我们预测房地产开发企业的资金面还将不断的收紧,而这也将促使开发企业提升供应量。

　　抗通胀属性构不成房价上涨的理由,但能形成防止房价快速下跌的原因。随着通货膨胀走高和房价微幅向下调整,房地产的抗通胀价值势必会显露出来。也就是说,在2010年的通货膨胀水平加剧并且可能持续的情况和商品住宅价格水平走稳,会造成名义房价稳定,实际房价的下跌。

　　从政策的出台时间点看,政策出台时间点已经由417政策价格加速上升期出台政策转变至929政策在成交量恢复价格具有上升趋势出台政策,说明政策敏感性已经有很大提升。政策敏感性提升将加速市场调整过程,缩短市场调整时间。

　　同历史相比,大部分城市可售存量水平还远远低于2008年的历史高位。我们认为,在考虑到资金面政策不断收紧的背景下,供应量至少需要累积至接近于2008年的水平才能够彻底扭转市场失衡的状态。而我们预计,供应量达到或接近于2008年供应量水平的时间点将在2011年二季度以后出现。

　　基于保障性住房覆盖范围有限的基本假设,我们认为双轨制的房地产政策将为商品住房带来两方面利好,一方面是由于土地供应偏向于保障性住房,而商品住宅市场的土地供应依然偏紧,将造成商品住宅市场的进一步不足;另一方面是保障性住房成功将减轻政府对商品住宅市场的政策调控压力。

　　从目前的实际情况看,随着开发流程标准化和产品标准化的运用,公司规模经济的天花板远未达成,优秀的开发企业在规模上还将有较大的上升空间;其二,优质的房地产公司逆周期稳定增长的实力更强。特别是在信贷收缩的背景下,资金拥有方将愈发青睐具有确定性的开发企业,同时销售回款将提升优秀开发企业获取新项目的能力。

　　我们所跟踪的地产板块中绝大部分股票的RNAV折价超过20%,周转较慢的公司的折价率RNAV更是超过30%以上,股价相较RNAV的大幅度折价。在相对估值方面,PE水平也相对较低,大部分公司的2012年的PE降至12倍左右。

　　推荐的标的包括:大市值股票万科和保利地产;地方龙头公司首开股份、滨江地产和阳光城;资源型多业务公司推荐中天城投、中国宝安和福星股份。（湘财证券 张化东 杨森 徐广福）

民生证券：房地产业2011策略 平稳发展年 紧跟主线重在择时 荐7股

　　短期模型及货币因素双重作用,房价有望稳中略降.

　　短期模型决定房价短期调整,2011CPI仍较高,真实贷款利率处历史低位,对房价形成支撑。两因素合力,预计房价稳中略降,悲观估计下跌幅度在12%以内。

　　房地产行业调控政策2年内维持不变.

　　本轮房地产调控政策至少还要持续两年。考虑调控效果及翘尾因素,2011年上半年房地产价格同比涨幅将持续回落,环比会持平或者微跌,本轮地产调控已见成效。未来调控政策虽无放松迹象,但政策压力部分缓解。

　　2011年商品房供给充裕,成交面积小幅增长.

　　2009年以来土地供给明显增加,新开工面积大幅提升。2011年商品房供应将明显增加,在预期分散及通胀背景下将促进成交量,预计2011年全国商品房销售面积增长9.43%“十二五”规划明确要求加快保障性住房建设步伐,房地产开发投资增速达到25.88%,非住宅投资下滑将影响一年后商品房供给。

　　把握宏观和行业面,择时布局2011年.

　　2011年上市类房地产公司净利润增幅为16%,是房地产行业平稳发展年,投资机会优于2010年。行业的投资机会集中在CPI引致的货币政策变化及行业政策变化上,择时更为重要。CPI高点回落,货币政策压力缓解之时是房地产股买入时机,看好2011年上半年房地产股表现。

　　把握三条投资主线,精选个股.

　　三条投资主线:1、快周转类公司:万科A、保利地产、荣盛发展;业绩进入释放期;2、资源优势,重估折价高的公司:北京城建、华业地产;3、新地产模式:万通地产、中弘地产。（民生证券 王新亮 赵若琼）



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