主题：上海楼价创半年新高 新调控或将开始

　一线城市楼市年末逐渐回暖（本页）
　　北京二手房成交量创单周新高
　　上海楼市岁末翘尾 均价破2.4万创半年来新高
　　房价统计新方案明年起实施 网签数据成重点
　　业内人士称：需警惕房价上涨向二三线城市传导
　　温总理再表决心抑房价 新调控或将开始
　　地产股
　　二三线地产股早盘逆市活跃
　　两度加息令地产股“增负”近14亿元
　　国金证券:加息或有助地产股估值水平修复
　　申银万国：地产股估值有望逐步回升
　　一线城市楼市年末逐渐回暖
　　北京、上海、广州、深圳四地成交套数明显放量
　　⊙中国证券网记者 徐广蓉 ○编辑 阮奇
　　上周一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，除深圳出现价格小幅调整外，北京、上海、广州等地出现量价回升。
　　“楼市的升温使部分刚性需求走出观望，年底首次置业的婚房需求及改善型需求增加，加上对未来市场预期的不确定使部分潜在需求提前出手，上周市场成交大幅增加。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示。
　　戴德梁行提供的数据显示，北京新建商品住宅成交量大幅上涨，成交面积36.69万平方米，环比增加11.9％，成交套数3499套，环比增加22.3％，中低价位的中小户型产品销售占比增多。
　　上海也有所表现，商品住宅销售量止跌回升，共成交约13.5万平方米，环比上周涨幅为10.3%；成交套数为1628套，较上周增加243套，环比上升17.5%。成交均价涨至22061元/平方米，环比上周上扬10.4%。
　　年末，广州楼盘上市量倍增，持续推动市场成交量攀升。本周广州市商品住宅成交约19.6万平方米，环比大涨73.1%；成交套数为1689套，较上周增加700套，环比增幅为70.8%。
　　深圳虽然成交均价18422元/平方米，环比下跌5.4%。但是，成交量仍然有不俗的增幅，成交面积9.62万平方米，环比增加24.8%，成交套数1170套，环比增加27.7%。
　　蒋尚礼表示，四大城市的销售明显回暖，是因为在年底回笼资金的压力下，近期打促销折扣牌的楼盘开始多起来，且促销力度比之前加大。而部分新近开盘的项目由于较强的品牌效应及较好的性价比，引发刚性及投资需求年末的入市信心，推动市场成交再度回升。

　　北京二手房成交量创单周新高
　　⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 阮奇
　　楼市成交量仍一路上涨。27日，中国指数研究院发布最新报告显示，上周被监测的30个城市中，16个城市成交量环比上涨，占比超5成。
　　与此同时，记者了解到，上周北京二手房成交量环比上涨13.5%，创调控后单周新高，且楼市总成交量环比上涨27.2%。对此，业内人士指出，调控将是一个长期的过程果。
　　据统计，上周被监测的30个城市中，16个城市成交量环比上涨，占比超5成。其中，包头、厦门涨幅位居前列，分别为148%和88%；而徐州、银川跌幅较大，分别为63%和44%。并据统计，重点城市中，5个城市成交量环比上涨，其中广州涨幅位居榜首。
　　在能监测到价格的城市中，多数城市价格平稳，重点城市中，仅天津、成都价格有轻微回落，而广州、武汉涨幅明显，均在25%左右。
　　根据北京房地产交易管理网数据统计，上周北京期房住宅总成交量为3279套，环比上周的2066套上涨了58.7%。与此同时，北京二手房成交量为5370套，环比上涨了13.5%，这也创造了调控后的单周新高。并据统计，上周北京楼市总成交量达到了8869套，环比上涨了27.2%。
　　而据北京链家地产统计，第四季度北京新建商品住宅“量价齐升”，尤其是商品房的销量12月将突破12000套，为全年的月度成交最高点。
　　“与严厉的调控政策相比，市场中依然有非常宽裕的资金，使得购房需求依然强劲。”北京中原地产张大伟预计，春节前北京预售项目会继续缩减，加之已取得预售证项目惜售，年底房价下调可能很小。
　　事实上，北京链家地产首席分析师张月指出，虽然目前北京新房存量已达107181套，为今年最高点，但是开发商并没有对价格担忧，相反高调涨价，从12月新增项目的售价来看，环比11月上涨了5%。
　　业内人士认为，近期国土部发布对土地政策监管加严的通知，加之央行年内的第二次加息，预示着楼市调控政策很可能继续收紧。
　　“房地产调控的加强，虽然对今年年底到明年初的市场有一定抑制作用，但是实际效果依然需要看政策的实际执行情况。”张大伟说。
　　业内人士认为，房地产调控将步入一个长期过程。

　　上海楼市岁末翘尾 均价破2.4万创半年来新高
　　上海楼市岁末上演“翘尾”行情，成交面积达10月以来的最高点，而上周商品住宅成交均价24476元/平方米，创下了5月10日以来新高。同时，国土部对土地市场招拍挂的新规开始显威，上海六幅容积率小于或等于1的宅地地块预出让被叫停。
　　每平方米均价破2.4万元
　　上周（12月20日-12月25日），上海单价3万元以上的商品住宅成交量达到了9.8万平方米，一举让上海楼市均价突破2.4万元。
　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至超过了“金九银十”的周成交水平。上周上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了今年5月10日以来上海商品住宅均价的最高纪录。
　　新增供应量方面，上海商品住宅新增供应面积为46.1万平方米，环比前周大涨62%，为10月4日以来的最高点。上周上海商品住宅新增供应中，再次出现了大批高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等项目的最高参考价都突破了5万元/平方米，龙仓玺园最高参考价达到了7.3万元/平方米，相比其上批房源参考价上涨了64%，特别是祥生福田雅园网上最高参考价甚至达到近10万元/平方米。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，2010年整个上海市商品住宅成交均价突破2万元/平方米，同比2009年上涨32%，是2009年涨幅16%的两倍。如果房价上涨的势头不得到遏制的话，那么2011年的楼市还将持续处于调控之中。
　　而2010年最后一个周末，央行再次上调利率，或将对2011年的楼市带来较大影响。首先上调利率将会打压投资性买房者，增加其成本支出，年底时加息可能促使一部分投资者抛售手中房产；开发商明年资金压力加大，为了回笼资金其房价上涨动力将会减弱。
　　沪六幅宅地预出让被叫停
　　今年上海土地出让金再创新高，有望突破1500亿元大关。2010年年末，上海的土地出让市场已经赚得盆满钵满了。
　　据中房信数据显示，截至目前，上海今年共出让560幅土地，土地出让金为1448亿元，早已超过2009年全年的1024亿元，并且随着年底还有几幅土地的推出，最终土地出让金额有望突破1500亿元大关。而2008年上海土地出让金仅400多亿元。
　　针对近期部分城市土地溢价率偏高、“地王”频现的现象，国土资源部12月19日发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，各地要严厉打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为，对于容积率小于1的住宅地块出让坚决叫停。
　　这一新规的“紧箍咒”开始显威。12月23日，上海市规土局发布通知称，朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块从即日起暂停预申请活动，同时返还购买地块文件资料的相关费用及预申请保证金，以原途径带息退还。中国证券报记者发现，该六幅地块全为容积率小于或等于1的宅地，刚好碰到了新规中关于容积率的“红线”。（中国证券报）

　　房价统计新方案明年起实施 网签数据成重点
　　日前召开的全国统计工作会议上，国家统计局局长马建堂透露说，中国房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的《住宅销售价格统计调查方案》(下称《方案》)将从明年起实施。
　　马建堂介绍说，国家统计局积极回应对房地产价格统计的质疑，认真采纳相关部门和专家的建议。
　　2011年将稳步推动房地产等价格统计改革，认真实施《方案》。
　　“要加强与房地产管理部门的沟通联系，充分利用房地产管理部门的网签数据，确保住宅销售价格指数质量，切实做好数据发布和解读工作。”马建堂说。
　　从今年年初开始，国家统计局就在酝酿进一步完善中国的住宅销售价格统计调查方案，其核心之一就是改革住宅销售价格基础数据的采集方式。以往，中国的住宅价格统计数据主要来自于房地产企业的上报，但采集上来的基础数据仍可能存在不准确、不完善的隐患。
　　截至目前，国家统计局还没有透露最终的《方案》版本会有哪些内容。不过相关情况或许可以从此前《方案》公开征求意见稿中揣测端倪。
　　在今年9月国家统计局公布的征求意见稿中，统计局试图尽量采用更为接近实际成交价格的房地产管理部门的网签数据来完善住宅销售价格基础数据的采集工作。
　　按照《方案》在征求意见时透露的情况，统计局希望在直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料统计中，直接采用当地房地产管理部门的网签数据；暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算。
　　另外，在计算方法上，国家统计局相关人士此前接受记者采访时表示，当时的征求意见稿也从房地产价格的计算公式和方法上做了一些改进，包括采用国际上已经实行的双加权方式计算房地产统计中三个基本分类的环比指数，还增加了房地产定基价格指数。
　　为方便企业填报，在日前的全国统计工作会议中，国家统计局还明确，按照国家统计局的既定安排，2011年年报和2012年定报中，要在规模以上工业企业、具有资质的建筑业企业和房地产开发企业、全部的房地产开发经营企业正式实施企业一套表。 （第一财经日报）

　　业内人士称：需警惕房价上涨向二三线城市传导
　　提要：近期，二三线城市商品房销售再现量价齐升，武汉、天津等城市商品房销量创年内新高。苏雪晶：调控政策出台以来，各城市房价并没有停止上涨，从数据来看，一线城市房价的快速上涨已传导至二三线城市。
　　近期，二三线城市商品房销售再现量价齐升，武汉、天津等城市商品房销量创年内新高。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，在大多数未出“限购令”的二三线城市，房价仍然没有得到有效控制，一线城市房价上涨趋势已传导至二三线城市，甚至三四线城市。
　　调控面临三大难点
　　中国证券报：2010年，推动房价上涨的根本原因是什么？今后调控的难点在哪里？
　　苏雪晶：调控政策出台以来，各城市房价并没有停止上涨，从数据来看，一线城市房价的快速上涨已传导至二三线城市。调控房价上涨的难点主要集中在三方面。首先，全球量化宽松货币政策使得市场对通货膨胀预期升级，资金寻求保值的投资品，房地产作为一种具有投资品属性的商品自然得到资金的追捧。其次，土地供应存在结构性不足。这并不是因为土地供应的总量不足，而是来自许多已出让的土地未开发。另外，土地出让的结构也存在不合理，城区内的供给日趋减少，城郊外的土地供应占绝对比重，两个方面影响自然带来供应结构问题。第三，资金成本上升也推动房价上涨。从2009年下半年以来，国土部介入房企资本市场再融资后，房企在资本市场融资的功能受到了限制。
　　据统计，2009年以来，房企再融资未审批的募集资金总额超过千亿。在失去资本市场低成本融资后，房地产开发贷款也日渐收紧，各房地产企业不得不开拓新的融资渠道，其中借道房地产信托成为大多房地产企业选择的路径，房地产企业目前信托融资总的成本在15%左右，这也大大提高了房地产企业的资金成本。
　　投资需求拉升房价
　　中国证券报：目前我国房地产市场的供求关系是否严重失衡？
　　苏雪晶：数据表明，今年1-10月，房地产销售投资比基本上在0.98左右波动，销售与投资基本持平。新开工面积与销售面积比、竣工面积与销售面积比这两个数据也相对平稳。
　　从万科的销售结构数据可以看出，1-4月，受政策调控影响，一次性付款占比处于下降阶段。由于投资性需求引发了房价的进一步上涨，刚性需求担心房价进一步上涨而被迫入市，5月份后按揭贷款的比重开始回升。从整体上来看，房地产市场的供求关系基本稳定，但在时间段上存在着区别。上半年需求超过供给，而下半年供给超过需求，全年则基本持平。引发房价上涨的原因不是由于整体供求失衡，而是来源于投资需求的上涨。
　　看好商业地产
　　中国证券报：如何看待商业地产的发展？
　　苏雪晶：今年中期，我们开始把目光转向了商业地产，这主要是因为住宅类地产受调控影响，而商业地产基本不受调控影响。另外，商业地产长期以来与住宅出现背离走势，有回归的要求。
　　从实体市场来看，下半年商业地产开始启动。商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，我们认为今年起商业地产很可能进入繁荣期。以城市综合体为代表的模式有诸多优势：城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；资金来源更加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来REITS的兴起。
　　另外，我们仍然看好大城市化集聚，以及二三线城市的城市化进程。保障性住房方面，明年提出1000万套的建设方案，在比较国外保障性住房的建设经验，我们认为，我国保障性住房还面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有明晰的地位。
　　中国证券报：如何看待目前房地产股票的估值？
　　苏雪晶：房地产开发企业的发展速度以及盈利能力是影响其估值的主要因素，其中包括融资、土地与税收等变量。目前这几个方面的因素仍是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已是事实，不过，我们对明年住宅开发类的地产比之今年相对要乐观，但更看好商业地产、旅游地产。
　　在公司标的方面，我们看好重新回到增长轨道的一线房企，看好明年毛利率将逐步恢复以及掌握优质资源禀赋的公司，看好具有新兴商业模式的公司；看好NAV折价相对较大的公司。(中国证券报)

　　温总理再表决心抑房价 新调控或将开始

　　每日经济新闻记者 徐奎松

　　话题缘起

　　年末房价又疯狂，网民惊呼“狼回头”，学者则对“史上最严厉的楼市调控”产生种种怀疑。

　　12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。

　　调控房价的重心在哪里？27日，《人民日报》发表了批评地方土地财政的文章，就很能说明问题。2011年中国房地产宏观调控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀请了全国人大财经委副主任贺铿和全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明先生一起探讨这些问题。

　　调控不会半途而废

　　NBD：温家宝总理26日在中央人民广播电台对房地产市场的讲话，传递出什么信号？

　　贺铿：温总理的讲话是对公众的承诺，也是中央政府治理房地产市场、尤其是遏制高房价的决心不变。

　　蔡继明：温总理的表态，是中央政府向公众传递的一个重要信息——中央政府调控房价的决心不可动摇，不会半途而废。这种态度与温总理在今年初的《政府工作报告》中的说法是一致的，那就是要坚决控制住房价过快上涨。我预计，2011年初就会有新的措施出台。

　　今年全国“两会”时，许多全国人大代表和政协委员对房价居高不下进行了批评。一年来，住建部、国土部、央行以及国务院的其他有关部门，也出台了“国十条”和“新五条”等一些列调控房价的措施。但是，从今年9月份以后，房价再次反弹，说明人们对房价上涨还有一个很大的预期，也说明公众对政府的宏观调控缺乏信心，预期房价上涨它就会上涨。所以，我认为，中央必须再次出动调控房价措施，而且不是在“国十条”和“新五条”的基础上进行的简单修改，而是强有力的整治。宁可让银行暂时受到一点损失，也要保证房地产市场经过一段时间的恢复，把房价彻底降下来，进入健康发展轨迹。中央必须要有这样的决心，必须付出一定的代价。把房价降下来，不可能让各方都满意，不可能让各方利益保持均衡，不忍受和牺牲一部分暂时利益是不可能的。

　　如果政府不继续遏制房价，就像社科院蓝皮书中说的，2011年的房价会出现报复性地暴涨。“非典”期间市民少出门抑制了消费，过后消费出现成倍增长现象，房价也一样会出现这种效果。


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