主题：保利地产：2011年新盘充足 试水旅游地产

　　保利地产（600048）目前和未来更专注二三线城市的开发、房地产业务的多元与创新，在积极扩张的表面下，是一颗“3-5年再造一个保利”的雄心。

　　今年销售业绩超过市场预期

　　保利地产目前开发经营的业态包括商品住宅、购物中心、写字楼、高尔夫球场、酒店等。

　　保利今年1-11月销售金额571.5 亿元，同比增长42%，是2009年全年销售金额的1.32倍，是2009年全年结算收入的2.48倍，销售业绩远超市场此前的预期。1-11月累计销售面积626.2万平方米，同比增长28.9%，累计销售均价9127元/平方米，同比上涨9%，与2009年结算均价不到8000元相比，毛利大幅提升。业内估计保利今年净利润率为15%，2011年预计提升2-3个百分点，近两年将会持续高增长。

　　融资能力强大，缺钱仍扩张

　　从资金情况来看，保利今年的资金支付比较多，这同时也促进了其融资的手笔。今年第三季度保利期末货币资金余额占总资产比重为10%，已经连续四个季度经营性现金流净流出，这主要是由于购买商品支付金额维持在高位的原因；同时保利已经连续五个季度筹资现金流净流入，主要是其长期借款较年中增加72亿元，短期借款有所减少。在调控背景下房企融资渠道收紧，保利借款却不断增加不仅反映了保利强大的融资能力，也表明了保利地产同众多房企一样陷入缺钱的局面。

　　虽然缺钱，仍要扩张。就拿地情况而言，保利并没有放缓其速度，据统计，1-11月保利新增项目有41个，新增权益建面1398.9万平方米，楼面地价2747元/平方米。1月至10月保利的拿地体量已经基本追平去年的拿地体量。

　　在拿地区域上，保利今年注重布局二三线城市，随着上海、北京、广州核心地区土地获得难度加大，保利加大了对珠三角的拓展力度，在广州、佛山、中山、东莞获取了409万平方米的土地。截至目前，保利还新进了福州、厦门等十个城市，相对来说新进速度较快。

　　扩张态度不仅体现在拿地上，项目开工方面保利也不落后，在今年不少房企选择停工缓建从而降低压力的环境下，保利却逆市扩张。1-9月份保利新开工面积649万平方米，竣工面积171万平方米，分别比去年同期增长67.01%和42.34%；在建面积1506万平方米，比上年同期增长43.47%。

　　未来拿地不会停缓，明年货量有保障

　　保利在未来的拿地区域上仍将围绕“中国经济圈”、“产业布局”、“高铁局部”的发展机会来布局，尚未进入的郑州、石家庄、烟台、济南等城市将是公司未来开拓的目标城市。由于按照保利的计划，其将在3-5年内再打造一个保利地产，预计净利润年增速最低为17%，最高为30%，因而保利地产未来的拿地节奏与规模也将与公司经营和发展的节奏相匹配。

　　在开工方面，由于保利采取一贯的快速开发的原则，今年较大的开工量为2011年充足的货量提供了保障。

　　中投证券的一份调研报告指出，保利的土地储备和在建项目将给公司未来业绩提供良好的保证。保利地产中报显示，扣除已竣工面积，公司尚余建面4530万平方米的土地储备和在建项目，而加上下半年至今公司已获得的建面523万平方米的土地资源，公司尚余开发和结算资源5000万平方米。报告指出，上述的开发和结算资源足够公司5年左右的开发结算量。

　　到了下半年保利的开工速度又明显提速，据估计，保利四季度新开工面积为100万至200万平方米，这更加为明年新房供应提供了有力的保障。

　　根据民生证券的预计，保利2011年推盘量将增长40%，销售额将增长30%，公司高成长性可持续，推盘结构上，二三线城市占比更高，这对销售额会有一定影响，预计销售额可达到800亿元，增长30%以上。

　　分析人士指出，在调控情况下，保利地产坚持快速周转的开发模式，积极向市场潜力大的二三线城市群拓展，实现产品快速复制和规模的迅速扩大。而若在2011年遭遇调控继续加码，上海等城市房产税试点等利空落地，保利地产这样的行业龙头公司反而能在行业整合中获得加速发展的机会。

　　未来有四大地产业务板块

　　保利在坚持发展其房地产开发的传统业务之外，近两年保利也在不断开展创新业务。保利集团曾透露，随着房地产市场环境的改变，集团也随之确立了住宅、商业以及旅游和养老四大地产业务板块。

　　未来的保利将进一步发展商业地产，值得注意的是，其将会更借助资本市场的力量。保利地产正在培育商业管理团队，计划在3-4年内建设10多个5星级酒店、7-8个高尔夫球场、7-8个购物中心。时机成熟时其会借助资本市场将上述业务分拆上市。

　　此外保利同时注意到了养老地产和旅游地产。城市养老市场是一个非常有开发潜力的细分市场，这个市场是保利未来的努力方向，虽然还未有实质项目出现，但保利已经成立了养老地产的研发团队。

　　在旅游地产方面，保利在前不久刚刚试水——今年11月30日，保利地产旗下的保利东莞与广东东莞樟木头镇人民政府、樟木头林场签订了相关协议，显示保利地产将斥资约百亿元在当地打造以“生态、文化、人居”为主题的国际级旅游度假新城。

　　在房企融资缩紧的背景下房地产基金的崛起也引起了保利的注意。由于中国的民间资本一直缺少投资渠道，而市场存在很多需要高回报同时希望规避风险的资金，房地产基金将是投入的不错选择。保利目前正和国内某大型券商研究合作发展房地产基金，预计基金的投资回报将有8%~10%，首批基金将面向机构发行。


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