主题：房地产板块估值或修复

尽管受到加息及各地继续进行楼市调控的影响，房地产上市公司在2011年首个交易日的表现仍十分抢眼。据统计，2011年1月4日，在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首。业内人士认为，加息对房地产行业短期影响不明显，未来房价与股价走势相背离态势有望得到修正，房地产个股估值或将修复。

　　贷款利率提升累积效应

　　将集中体现

　　作为资金密集型行业，房地产受加息直接影响较大。业内人士认为，由于加息幅度不大，短期对房地产市场成交量和价格影响不明显。

　　“加息对房地产市场的影响主要体现在三个方面。一是居民持有住房的成本，二是负利率的缓解降低居民货币贬值预期，三是增加开发商的资金成本。”第一创业研究员陈晓波表示，加息对房地产市场影响轻微，居民基于货币保值目的而产生的购房意愿依然非常强烈。开发商财务状况尚在可控范围之内。贷款利率小幅提升不会对开发商资金链产生显著影响。

　　据东兴证券测算，2010年前三季度房地产上市公司中长期借款为2790.74亿元、短期借款为836.72亿元，此次加息全年增加利息约为9亿元。上市房企货币资金为2184.13亿元，如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利息2.73亿元。考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加房地产借款利息超过6亿元，分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借款利息的14.52%。对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增加幅度较大。

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，房地产开发企业必须加大现有楼盘销售力度，通过多回收、快回收现金，降低资金占用成本。

　　长城证券分析师刘昆表示：“加息对行业短期影响不明显。随着加息周期到来和累计幅度提升，利率提高到一定程度后对市场影响会集中体现。”

　　房价股价走势背离态势

　　将得到修正

　　2010年，上市房企估值经历漫长的调整过程。2011年1月4日，房地产板块实现整体上涨。据统计，在136家房地产上市公司中，共有133家公司收于红盘。首开股份（600376）、金地集团（600383）等6家房企涨停，涨幅超过5%的共有29家。

　　据测算，截至1月4日收盘，申万房地产板块市盈率为22.26倍，仅高于金融、交运等五个行业。共有30家上市房企市盈率在20倍以下，其中“万保招金”四大龙头市盈率均在17倍以下。

　　民生证券分析人士认为，目前房价稳定，行业周期弱化，房地产可以走出估值困境。从房价与股价走势比较来看，多数国家房价与房地产股走势趋于一致。未来房价与股价走势相背离的态势将不断得到修正。

　　业内人士表示，在关注2011年房地产销售市场和政策面变化的同时，要关注企业差异性变化。



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受加息及假期因素影响，2011年元旦假期广州和深圳楼市成交降温。其中，深圳新房共成交307套，与此前成交火爆的景象相比有所降温。

　　深圳：房价高位盘整

　　2011年元旦前夕，深圳房地产开发商纷纷推出新的房源。有7个项目开盘或加速推盘，新房供应量大增。1月，预计深圳有25个项目计划开盘或加速推盘。

　　不少新盘价格创出新高。在售的宝安区天健时尚空间，由于处于“前海概念”圈内，元旦期间吸引不少看房者。其中69平方米复式房，每套售价在200万左右，几乎达每平方米3万元。曾经热卖的豪宅圣莫丽斯三期正加推170平方米至240平方米“非合拼大宅”，每套售价达1000万元。

　　2010年12月以来，深圳楼市成交火爆，引发有刚性需求的购房者入市。许多二手房业主愿继续等待。

　　不过，在近期央行加息后，购房者资金成本增加，加之政府调控决心没有动摇迹象，购房者热情有所下降。中国证券报记者在走访一些中介机构后发现，挂牌房源增加，有些在2010年12月刚刚将房价调高的业主又将房价重新调回。

　　广州：市区冷郊区热

　　广州2011年元旦假期楼市成交量不如2010年12月。阳光家缘数据显示，2011年1月1日和2日，新房日均成交161套，比2010年国庆假期缩水近五成，2011年1月3日成交104套。房价较此前没有明显变化。

　　元旦假期，广州楼市促销活动比较少。不少楼盘售价居高不下，导致市场较为冷清，日均签约量同2010年12月相比明显下降。市区楼盘销售平淡，大部分新房成交集中在郊区板块。

　　广州各大在售楼盘中卖得最快的是那些单价在每平方米7000元至每平方米8000元的楼盘。

　　凭借“不限购”、“可入户广州”等优势，远郊区一些楼盘吸引不少买盘。从化的珠光流溪御景在开盘日推出的258套新房当天售出6成。107国道旁的汇东国际花园加推新产品，虽然价格比一期每平方米高出1000元，但仍旺销。

　　合富辉煌调查显示，因房贷政策收紧抑制部分消费者换房需求，升值潜力是客户最关心的因素。在广州市出台限购措施后，有约23%的客户表示会考虑到周边地区购房，其主要原因是价格便宜和有升值潜力。