主题：万科A：净利润6年复合增长43%可期

12 月销售面积和销售金额同比增幅超过50%，环比有所下降。12 月实现销售面积68.9 万平米，同比增70%，环比降29%；销售金额83.5 亿元，同比增51%，环比降35%；单月销售均价12119 元/平米，加快销售使均价同比降11%，环比降9%。

10 年销售金额接近1100 亿元，销售均价涨幅明显，销售业绩创里程碑记录，在行业内遥遥领先。10 年累计销售金额1081.3 亿元，突破千亿大关，在行业饱受调控下销售业绩逆势大幅增长，同比增70.5%，再度显示公司对市场和行业超强的把控力。10 年累计销售面积897.6 万平米，同比增35.3%，10 年销售均价12,047 元/平米，同比涨26%。09 年结算均价7,984 元/平米，10 年销售均价是09 年结算均价的1.5 倍，今明两年结算毛利率以及盈利能力大幅提升无悬念。

10 年年末在各地加大推地的背景下加速低成本扩张，为发展积极储备粮草，12 月新增权益建面是全年的四分之一。12 月，公司新增项目21 个，规划建面680 万平米，权益建面546.6 万平米，权益建面是10 年全年新增权益建面的26%。新增项目分布于北京、深圳、重庆、沈阳、武汉、昆明、珠海、中山、东莞、清远、三亚、温州、南通、嘉兴、鞍山、抚顺等16 城市，拓展规模一线城市占21%，其余为二三线城市。地价款161 亿元，楼面地价2946 元/平米，继续保持低成本扩张。

资源储备可满足2 年发展需要，成本优势突出。10 年公司新增项目92 个，权益建面2137 万平米，加上09 年末公司未结转权益建面2436 万平米，公司未结转权益建面共计4573 万平米，是10 年销售面积的5 倍多，10 年新增资源可满足公司2年的销售需要（销售面积年复合增长30%）10 年新增资源楼面地价2712 元/平米，楼面地价仅为10 年销售均价的23%，40%的高毛利率可维持，并有进一步提升的可能。

业绩锁定性强

10 年销售金额1081 亿元，加上09 年底预收款317 亿元，可供结算销售收入1398 亿元，是09 年结算收入的近3 倍，完全锁定10-11 年业绩并有余。


高增长可期

根据公司可结算资源，我们预计公司2010-2015 年6 年净利润复合增长率为43%，10-12 年EPS0.65、1.05 和1.29 元，投资价值凸显。当前股价已充分反映了调控带来的负面影响，估值将进一步纠偏，未来6 个月内合理股价12 元。

风险提示：

注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。



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