主题：万科A：新增储备远超预期 6-12个月合理价12元

万科A[8.83 0.00%]公布2010年12月销售情况，实现销售面积68.9万平方米，同比增69.8%，环比降29%；销售金额83.5亿元，同比增51.3%，环比降35.1%；单月销售均价12119元/平方米，同比降10.8%，环比降8.7%，此外，去年12月其新增项目21个。

点评：由此，我们推算2010年万科A销售金额接近1100亿元，销售均价涨幅明显，销售业绩创里程碑纪录，在行业内遥遥领先。2010年万科A累计销售金额1081.3亿元，在行业饱受调控下销售业绩逆势大幅增长，同比增长70.5%。2010年万科A累计销售面积897.6万平方米，同比增35.3%；2010年销售均价12047元/平方米，同比涨26%。2009年万科A结算均价7984元/平方米，2010年销售均价是2009年结算均价的1.5倍，因此，今明两年万科A结算毛利率以及盈利能力大幅提升无悬念。

2010年年末在各地加大推地的背景下，万科A加速低成本扩张，2010年12月其新增项目21个，规划建面680万平方米，权益建面546.6万平方米，权益建面是2010年全年新增权益建面的26%。新增项目分布于北京、深圳、重庆等16城市，拓展规模一线城市占21%，其余为二、三线城市。地价款161亿元，楼面地价2946元/平方米，继续保持低成本扩张。

此外，我们认为，万科A资源储备可满足2年发展需要。2010年万科A新增项目92个，权益建面2137万平方米，加上2009年末其未结转权益建面2436万平方米，其未结转权益建面共计4573万平方米，是2010年销售面积的5倍之多。我们认为，2010年万科A新增资源可满足其2年的销售需要(销售面积年复合增长率为30%)，此外，万科A2010年新增资源楼面地价2712元/平方米，楼面地价仅为2010年销售均价的23%，40%的高毛利率可维持，并有提升的可能。

我们认为，万科A业绩锁定性强，高增长可期，预计万科A2010-2015年6年净利润复合增长率为43%，2010-2012年EPS(每股收益)分别为0.65元/股、1.05元/股和1.29元/股，未来6个月内合理股价为12元/股。



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