主题：金融街收购另有远谋

　　就在2010年12月末，金融街控股公司还在与中信地产争夺“亦庄地块”。当时，金融街虽报出25.6亿元的高价，该地块最终却由中信地产获得。然而，时隔不久，2011年元旦刚过，金融街公告的一笔重磅交易显示，他们刚刚用40亿元收购了北京南二环内中信城 (论坛 新闻)B、C、D三宗商业金融地块的土地使用权。

　　金融街控股40亿元接手北京中信城部分地块，这无疑将壮大其在北京的发展实力，而中信地产此番同意出让却也非常耐人寻味。

　　值得一提的是，就在刚刚过去的2010年年底，中信集团以63亿元夺取了中服Z15地块。一位不愿意透露姓名的业内人士表示，中信集团在得到Z15地块后，随即将中信城核心地块转手给金融街，有些“拆东墙补西墙”的意思，疑似资金吃紧。

　　然而，知情人士却表示，2010年中信的销售额将突破300亿元，资金方面并不存在压力。

　　既然不缺钱，为何做这笔交易？中信地产相关负责人未曾正面答复，只是表示公司与金融街合作缘来已久，而其言语之间有意无意流露出的政府因素则很有可能是这笔交易的主要推手。

　　重磅交易

　　公告称，金融街以40亿元收购中信城B、C、D地块建筑面积约20万平方米的土地使用权。粗略计算，折合楼面价每平方米2万元左右。与此比较，不久前CBD成交的6块商业用地，整体平均楼面价却仅为每平方米1.9524万元。

　　不过，这样的价格也并非完全没有道理。

　　资料显示，北京中信城项目是中信地产重金在南二环内打造的百万平方米大型综合体，该项目位于北京市菜市口路的东南角，被转让的三块地目前还在拆迁中，由北京中信地产负责土地一级开发工作。

　　按照公告，金融街控股和中信地产将在2011年5月31日前签署正式合作协议，而40亿元收购款项将按三期支付，首期支付10亿元。金融街方面表示，此次收购将为公司提供北京核心区域的优质项目资源，符合公司商务地产战略。

　　这笔交易不禁让人想起当年华远地产董事长任志强和SOHO中国董事长潘石屹“鸡蛋换粮票”的往事。不同的是，此次交易的主角既不缺钱，也不缺地。

　　据悉，目前中信地产已在全国超过20个城市布局，土地储备足够多年开发。就在不久前，中信集团还以63亿元的价格取得北京CBD核心区Z15地块。

　　或正因此，当该交易信息刚披露时，便有业内人士猜测，可能是Z15地块使中信资金回笼紧张，才会以出售中信城部分地块的方式来实现对CBD地块的顺利开发。

　　而这种猜测却被另一个事实所否定。据了解，北京中信城项目2009年销售额为45.59亿元，该项目也一度成为当年北京地区的销售冠军。同时，中信城地处二环路内，其周边楼盘销售单价已冲向每平方米5万元，而且中信城几次开盘后都很快售完。

　　那么，到底是什么原因让中信集团甘心将如此优质的地块拱手相让呢？

　　政府牵线

　　“中信地产和金融街的合作有一段时间了，2009年北京中信城二期开盘，金融街集团就整购了其中一栋住宅楼，这次合作也已商榷了较长时间。”中信地产相关人士没有正面回答，却在言语中透露出此次交易存在政府因素，“政府方面认为交给金融街开发较有优势，而我们未来在北京的经营重心将转移到CBD地块上。”

　　资料显示，金融街的控股股东为北京金融街投资(集团)有限公司，其实际控制人为北京市西城区国资委，而金融街投资集团与位于西城区的金融街的发展密切相关。

　　值得注意的是，2010年7月，北京市宣武区已经正式并入西城区，北京中信城项目属地也因此由原来的宣武区变更为西城区，而西城区的建设又与金融街投资集团息息相关。

　　“该笔交易是政府主导的交易。从总体规划考量，项目交给金融街开发更为合理，合作能够双赢。”前述业内人士分析道，如果直接由央企背景的中信地产进行开发，央企的部分资本收益将直接上交给财政部。而交由地方国企金融街开发或持有，虽然创造的利润最终也要归国家，但同时可以为北京西城区贡献收入。当然，作为央企与地方国企的一次交易，在成功受让中信城部分地块后，西城区或许会给中信地产进行另外意义上的补偿。

　　然而，对于金融街而言，近来，其在核心城市的中心区域发展商业地产的意图越来越明显。而今，收购北京中信城的部分项目，无疑是金融街发展策略的进一步深化。

　　“和其他众多园区类公司一样，随着原有园区核心资源的逐步消耗，金融街必须先后经历两次转型———业务结构调整(从土地批租向房地产开发、物业经营转型)和区域扩张(走出金融街)。”申银万国分析师表示，北京金融街西扩和南扩都面临拆迁问题，进度不由金融街控制，因此从发展的角度考虑，金融街必须进行区外扩张。从长远来看，金融街国企和商业地产的背景，都决定了它稳健的发展方向。


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