主题：地产业：加息累积效应不容小视



作者 国泰君安 发表于2011-02-10 04:07央行2月9日起上调基准利率，金融机构存贷款基准利率均上调25个基点。 　　国泰君安

　　

　　央行2月9日起上调基准利率，金融机构存贷款基准利率均上调25个基点。其中，5年期以上贷款利率从6.4%提高到6.6%。这是央行在近五个月时间启动第三次加息，虽幅度有限，但加息累积效应不容忽视，3、4月份销量萎缩幅度将决定股价调整幅度。

　　我们认为，本次加息再次凸显了决策层收缩货币、遏制通胀的决心。加息与“新国八条”时隔仅十余天，有利于进一步降温房地产基本面，形成较为稳定的紧缩预期，缓和两会前的舆论压力。

　　虽然加息幅度仍然不大，但持续加息后的累积效应不容小视。因资金杠杆高和资金密集，加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。以100万元、30年期基准利率房贷为例，三次加息后，月供增加约400元，增幅近7%。

　　此外，我们认为，首套房按揭贷款优惠变化更值得关注。近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款的利率优惠，我们认为在货币收缩的大背景下，住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。假设首套房按揭贷款利率优惠全部取消，则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(加息四次)。必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响。

　　短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期（购房者不敢下手，开发商不敢推盘），加之春节因素，2月份成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则股价仍有向下调整空间。

　　而因本次加息在市场普遍预期之内，地产股估值在低位，对地产股不会形成较大负面影响，我们维持对该行业“中性”的投资评级和标配建议。目前地产股估值仍然较低（2011年11倍市盈率），龙头公司2011年业绩锁定超过90%，且资本市场对持续加息已有充分预期，故此类个股股价向下调整空间有限。我们认为，若地产股有较大幅度调整，建议逢低加仓万科A（000002）、保利地产（600048）、首开股份（600376）等地产龙头股。


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