主题：地产商2011年或集体面临“负现金流”

　2010年三季报显示 七成地产商“入不敷出”

　　在楼市调控深入期，受“新国八条”、房产税和加息的叠加冲击，地产公司面临销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力，现金流纷纷告负。但地产公司依然争抢拿地，并且在二三线城市的土地储备力度加大。

　　开发商逆市圈地

　　面对“新国八条”、房产税和加息的叠加冲击，但开发商依然热情抢地，有开发商表示“楼市再调控，地还是要拿，否则怎么生存？”

　　以一线城市上海为例，土地市场高溢价率再现。2月11日、12日，上海土地交易市场经营性地块开标，不但纯住宅地块竞争激烈，商业地块的溢价也超过50%“安全”监控线，其中一幅地块溢价率高达178%，6幅地块成交金额近24亿元，上海土地市场火爆依然。

　　再以二线城市长沙为例，2月1日，香港九龙仓集团以56.36亿元，从恒隆、绿地等地产大亨“围剿”中，抢得长沙一商业用地。长沙1月份土地成交90.38亿元，仅1月份在长沙拿地不乏大型地产商的影子，复地（集团）股份有限公司以7.8亿元拿下长沙一商住用地，东莞市百利酒店管理有限公司经过64轮竞价，以溢价2亿多元、总价4.6亿元价格拿下一商业地块，上海世茂股份有限公司以4.15亿在添商业地块一幅。

　　2月16日，合肥春节后首场拍卖会上，N1101宗地、FD157宗地和CF201006宗地3宗地最终拍得总价款9.2亿元，其中，N1101宗地块的溢价率高达230%。

　　同样2月16日，昆明兔年新春土地第一拍很给力，3宗商业用地引发31家竞买者抢夺，200余轮竞买，从起拍价3.06亿元最终7.74亿元成交，溢价率达152%，创下昆明每亩1504万元的单价地王，最高一次加价9500万，也创下昆明历史加价最高幅度。参与竞拍开发商认为，新“国八条”和限购令主要调控的是住宅，而对商业地产来说影响并不大。

　　但热情拿地的背后，确是多数地产公司陷入现金流吃紧的窘境。根据Wind资讯证监会行业统计，2010年三季度，124家上市房地产企业，124家地产股经营现金为-908亿元，平均每股现金-0.86元，其中保利地产每股经营现金流达到创纪录的-5.71元。毫无疑问，一方面买地大笔支出现金，一方面卖房收入现金减少，是地产股巨额负现金流的主因。其中，89家地产公司经营活动产生的现金流净额为负值，占比高达71.77%。

　　业内人士分析，如果现金流小于零，则意味着经营中存在“入不敷出”的问题，那时企业必须通过再融资或占用本应投资的长期资金来维持流动资金需求，限制了企业的发展能力。

　　资金压力风险渐大

　　目前，从融资渠道看，地产行业在国内的IPO、借壳等直接融资渠道已叫停，定向增发融资去年仅有两家公司获得批准；而间接融资中，信托融资的资金成本已被推到超过15%的水平，间接显示开发商已经很难从银行获得增量资金。

　　在楼市调控、资金链紧张的背景下，谁短期内还债能力强，谁就能尽可能的化解风险。考察企业的短期还债能力有两个常用指标：流动比率、速动比率。

　　前者表示企业以流动资产偿还负债的能力，比率越低，短期偿债能力则越弱。后者表示企业以可快速变现的流动资产偿还流动负债的能力，比率越低，同样短期偿债能力也越弱。一般业内认为，流动比率大于2、速动比率的大于1比较安全。

　　Wind数据显示，截至2010年三季度，超过50%的房地产企业，流动比率小于2的安全“警戒线”， 101家速动比率的不足1，表明公司短期债务风险很大。

　　中国证券记者统计，有7家地产公司的经营活动产生的现金流净额同比减少1000%以上，分别是运盛实业同比减少5325.19%，ST兴业同比减少4358.55%，泛海建设同比减少2921.68%，首开股份同比减少2468.31%，南国置业同比减少2389.23%，荣安地产同比减少1729.69%，格力地产同比减少1547.03%。

　　爱建证券分析师左红英认为，房地产公司的资金状况是短期无忧，而远期隐忧已经显现。长期借款在借款总额中的比重逐年提高，截止三季度末，样本公司长期借款比重已达到77.20%，较2009年同期提高了5.52个百分点。如果销售低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。

　　业内人士认为，随着房地产调控深入，成交量迅速萎缩，而对于房地企来说，去年大量拿地的地价款需要在今年内交清，后续资金势必投入加大，总体导致房地产企业资金趋于紧张。


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