主题：杭城22家银行28个网点房贷大起底


商讯


2011-02-17 07:28:59 杭州网


二套房首付提高到6成 首套房贷利率优惠可商量

少数银行首套房可享受利率优惠

被称为房地产两条腿之一的资金口子，正全面收紧。

为抑制投资投机性需求，控制高房价，1月26日，被视为房地产第三次调控的“新国八条”翩然而至，其中强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，规定首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

由此，曾经对火爆楼市起到利好效应的宽松房贷政策，又被加了一道“紧箍咒”，再加上加息、提高存款准备金率等措施，楼市的资金显得前所未有的紧张。为了理清当前杭州银行的房贷现状，本报记者近期以购房者身份，对杭城的22家银行的28个网点的房贷情况进行了调查，以求带给读者一份详尽的房贷调查报告。

采访过程中记者发现，跟之前调控时各个银行、各个网点之间贷款政策各有差异不同，此轮新政后各银行的贷款政策真可以称得上是“铁板”一块，除了极少数银行，二套房普遍首付6成，利率上浮10%以上，而首套房首付也必须3成以上，利率回归到基准，曾经让多少购房者津津乐道的8.5折优惠已经基本退出江湖，更别提7折优惠了，杭州的银行房贷资金面，怎一个“紧”字了得。

二套房首付普遍6成

由于“新国八条”重点提到的就是收紧二套房利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。并规定人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

新政一出，各大银行立即闻风而动。就在“新国八条”颁布第二天，深圳发展银行杭州分行就执行了二套房贷新政，即6成首付，1.1倍利率。而这次记者采访时，包括工商银行、建设银行、招商银行、兴业银行、中国银行、浦东发展银行、交通银行、汇丰银行、中信银行、华夏银行等20多家银行，都已严格执行二套房新规。

跟2010年9月29日出台的“新国十条”相比，“新国八条”对二套房贷规定的区别，是从原先的“首付款比例不得低于5成”改为“首付款比例不得低于6成”，而贷款利率则没有什么变化。业内人士认为，因为首付款提高只是让购房者提前支付了部分房款，而不是购房总价提高，所以对市场的影响，也会比较缓和。不过采访过程中，银行的相关工作人员也同时表示，二套房上浮10%只是个基础，具体还要看客户具体情况，到时候上浮20%、30%也不无可能。

首套房贷多为基准利率

不仅是二套房首付提高，即使之前享受政策利好的首套房贷政策，政策也非常严格。相对来说，此举对市场影响也更大。

杭州凤起路某银行个贷部，当记者以客户的身份慨叹“当时第一套房的贷款利率可以打7折，而现在要基准利率，两者相差太大”时，该银行的个贷客户经理面露讶色：“7折？那是两年前的事情了。”

确实，在当下银行纷纷抬高房贷门槛的时候，再提“7折”确实已经有些不合时宜。事实上，不要说7折，即使已经持续相当一段时间的8.5折利率，也已经不太有。工商银行之江支行的客户经理就言之凿凿，目前首套房的利率已经回归到基准利率，更为值得一提的是，他说“没有任何办法享受优惠利率。”

而在建设银行浙江省分行本级营业部，某工作人员则表示，虽然很多银行并没有发布书面文件取消8.5折优惠，但银行会根据客户房屋类型、首付比例、信用记录、综合贡献度来定最后的利率水平，几乎没有客户能真正拿到8.5折。因此他们原则上都执行基准利率。

中国银行开元支行的工作人员也表示，首套房首付必须3成以上，利率则严格执行基准利率。

不仅工农中建四大银行普遍执行首套房基准利率，另外一些商业银行的政策也几乎如出一辙。如华夏银行新华支行、浦东发展银行建国支行、中国民生银行凤起支行、杭州银行延安支行等银行，也都执行相同的首套房基准利率政策。

那么，首套房回归到基准利率是什么概念？首先，从2010年10月下旬开始，短短4个月内，央行已经连续3次加息，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.60%，加息幅度达到0.66%，由此给购房者带来的成本大大增加；其次，利率从8.5折回归到基准利率，也就是说，2010年10月20日之前，购房者5年期以上贷款利率最低可以达到5.22%，而现在则是基准利率6.60%，两者相差1.38%。

如果以目前央行加息0.25%的幅度来算，差不多是一下子加了5.5次息，利率相当于一下子上浮26%，对于购房成本来说，无疑是非常巨大的一笔。

部分银行停止房贷业务

跟一些银行提高房贷门槛相比，也有一些银行则干脆停止了房贷业务。

有消息称，春节后“开工”不到一周，部分银行已将2月信贷额度用尽。事实上，记者在采访过程中了解到，存在这种情况的银行还不在少数。在深圳发展银行杭州分行本级营业部和黄龙支行，记者都得到同样的回答：短期内没有房贷额度，所以暂不受理房贷业务。

在浦东发展银行建国支行，客户经理告诉记者该行已经执行首套房“首付3成，基准利率”，二套房“首付至少6成，利率至少上浮10%”的规定，他还加上一句：因为额度太紧，首套房贷款暂时不受理，二套房则要看客户的具体情况而定。

华夏银行新华支行的工作人员对记者抱歉地表示，目前暂不受理房贷业务；华夏银行杭州分行本级营业部表示，目前暂不受理房贷业务；兴业银行杭州分行本级营业部表示，目前暂不受理首套房贷款业务；在中国民生银行凤起支行，记者听到的答复是，目前只受理抵押经营性贷款，房贷没额度。

很显然，银行把之前公认的“优质资产”房贷业务拒之门外，也实属无奈之举。中国建设银行一位客户经理告诉记者，这主要是因为银行手头上的钱确实很少。他说，从去年12月起，他手头上积压下来的待放款的额度就达到了5000万元，更别提新申请房贷了。所以即使现在银行受理了房贷单子，但具体什么时候放款，也说不好。

事实上，在“防通胀”大背景下，2010年以来央行已经7次上调存款准备金率，并且尽管存款准备金率已达到19%的历史高点，但仍有一定上调空间。


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当然，只要购房者细加探询，还是有一些银行存在可商榷的余地，不过附加条件却是不尽相同。

比如中国银行开元支行针对首套房客户，采取的就是阶梯式贷款利率。如果购房者购买首套房，首付3成，就只能实行基准利率，如果首付4成，则可享受利率9.5折，以此类推，首付5成利率9折，首付6成利率最低8.5折。客户可以自行选择。

而中国银行建中支行的客户经理也表示，如果首套房首付款能达到5成，那么可以享受8-9折的利率优惠。不过放款时间目前未定。

还有银行根据购房者贷款金额，需要搭售相应金额的基金或理财产品。比如要在某银行延安支行贷款150万元，就至少要买40-50万元的基金产品；如果要在某银行杭大路支行享受房贷优惠利率，则首先必须是该行的贵宾客户，可享受九几折，若是私人银行客户，即存款额在500万元以上，则可享受8.5折利率优惠。

对此，某银行客户经理告诉记者，因为存款准备金率不断提高，使得各大银行可用资金越来越少，正因为如此，所以银行肯定要将资金运用在更高收益的地方。所以现在各家银行的利率都比较统一，即使偶尔可以优惠，门槛也会比较高。

当然，银行放款与具体合作公司也有关系。一位客户经理坦言，如果是合作已久的大开发商和大中介公司，那么房贷条件可能稍微会放松点，放贷时间也会相对快一些。但因为额度实在过紧，所以现在也已经说不好。

外资银行相对宽松

相对于天量放贷的中资银行来说，一向以高门槛、差别化服务著称的外资银行的房贷条件，则相对要宽松些。

在位于杭大路上的汇丰银行黄龙支行，一位客户经理非常热情地接待了记者。他说，目前银行二套房政策跟国家比较统一，即首付至少6成，利率上浮10%以上，不过只要申请人条件符合、手续齐备，首套房还可以享受8.5折的优惠。记者特意问了一下是否需要搭配购买产品，他明确表示：不用。这位客户经理表示，相对于工农中建等中资银行来说，外资银行的可用额度，相对要好一些。

而在花旗银行杭州分行，该行的一位工作人员告诉记者，具体首付和利率，要看房子的具体情况和客户资质，言下之意，还是有商榷余地的。

公积金二套房首付也提到6成

在商业贷款业务纷纷收紧的同时，杭州的公积金贷款业务，也开始有所动作。

首先是执行了新的基准利率。根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发〔2011〕32号），从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

与此同时，房贷门槛也有所提高。记者近日从相关部门了解到，杭州市公积金贷款已经严格执行“首套房首付3成，基准利率，二套房首付至少6成，利率至少上浮10%的规定”。如果购房者在之前已经贷款买过一套房，即使把这套房子卖掉，也要执行二套房的政策。

而在此之前，杭州市公积金也已经出过一些限制文件。比如杭州市住房公积金管理中心曾经在去年12月出台《关于调整购买第二套改善型住房等个人住房公积金贷款政策的通知》，规定职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不低于20%；

此外，套型建筑面积90平方米以上的，贷款首付款比例不低于30%。职工家庭现有人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均水平（注：2009年度杭州市人均住房建筑面积为30.85平方米），为改善居住条件购买第二套普通自住房的，可申请第二套住房公积金贷款。第二套住房首付款比例不低于50%，公积金贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率1.1倍执行。新政只是把“二套房首付款从5成提高到了6成”。

●楼市快评

加息、提高存款准备金率、提高房贷首付和贷款利率，银行最近一段时间的连环拳，打得市场有些晕。事实上，目前也是有史以来银行房贷政策最为严格的时候。曾经的“首付2成，利率7折”在如今看来，更像是一场梦。

更为值得一提的是，银行收紧信贷政策，看上去也不像是短期行为。采访过程中，多家银行的客户经理向记者坦言：信贷政策短时间内不会放松，只会越来越严。与此同时，多家暂时停止受理房贷业务的银行表示，这个“暂时”的时间，并不会很短。

银行信贷政策对楼市的影响，也正在日益显现。一家银行的负责人告诉记者，其实从去年下半年开始，银行受理的贷款单子就以首套房刚性需求为主，而二套房需求则日益变少，这其中不乏二套房一次性付款比例的增加。当然，这都是因为二套房贷款利率上浮，成本高了，所以大家都陷入了观望状态。他甚至对记者好言相劝：如果是二套房，确实没有必要这么着急去买房，还是可以再等等。

当然，因为首套房利率普遍回归到基准利率，由此带来的市场影响也不可忽视。毕竟二套房利率上浮，从去年下半年开始，市场已经有心理准备，而首套房的购买人群相对来说经济实力会偏弱些，对于成本提高也会比较敏感。以一套贷款100万元的首套房、贷款30年为例，分别以2010年10月8.5折利率（5.22%）和当前基准利率（6.6%）计算，每月等额本息的还款额为5503元和6387元，每个月增加884元，还款总额