主题：万科A（000002）：土地投资明显收缩

万科公布2011年2月份销售情况，公司2月实现销售面积54.9万平米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。公司2011年1-2月份公司累计销售面积220.3万平米，销售金额261.8亿元。新增项目储备3个，合计规划建筑面积46.5万平米，对应土地款17.8亿元。

点评：

推盘因素导致销售额环比正常回落，同比增长142%依然在高位。2月份为传统淡季推盘量较少，而且1月份累积了大量去年12月的销售，2月环比数据下降属正常情况。由于去年12月及今年1月份推盘量较大，万科1-2月的累计销售额已经达到了262亿元，累计增幅达到了200%，已经完成了全年1400亿目标的19%。

与2010年推盘量集中在8、9月份相比，万科今年的月推盘量较为平均，预计3月份以后每月的推盘量基本保持在100亿元以上，根据市场变化调整的余地更大，保守估计全年能实现1350亿左右的销售额。万科2月份销售均价为11，075元，相比去年全年12，050元左右的均价明显下降。在调控尚未见效，2月普遍推盘较少的情况下，企业降价的动力并不明显，万科销售均价的下降可能是由于推盘的结构性因素所导致的。

土地投资明显收缩。万科2月份土地投资总额不足18亿，约为当月销售额的0.15，较1月份的0.33继续下降，而2010年全年则为0.8左右。新政出台后，住宅市场趋势短期尚未确立，而限购对于需求及供求的影响可能需要一定的时间，但土地市场热度并未消退，万科土地投资的收缩体现了对待调控谨慎的态度。

我们维持对万科的“强烈推荐”评级。主要原因有：（1）万科在地产企业中财务稳健，对于市场变化的应对灵活，在调控常态化的2010年其高成长性已经得到了印证；（2）政策对于房价上涨的容忍度不断降低，资产重估力量趋缓的情况下，万科的经营优势进一步凸显；（3）万科的周转率有望继续上升，随着近两年土地成本在销售价格中占比的下降，毛利率也将维持在高位，周转率与利润率的上升支撑ROA的提升，ROE将保持在15%以上。预计公司2010-2012年EPS分别为0.63元、0.81元、1.00元，RNAV为10.5元。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。