主题：万科上北战略 领域城市生活”主题论坛

　“十二五”开局之年，国家再次出台了扶植中关村高新技术产业发展的政策纲要，中关村版块即将迎来新一轮的快速发展和扩张。在上地片区土地已得到较为充分开发的情况之下，为承接中关村版块扩张，人才聚集所产生的居住与生活需求，上地东区目前已成为房地产发展热点。


万科集团作为中国最具实力的开发商之一，此次与北京住总联手，共同打造的“住总万科•金域华府 ”项目。万科的这一市场布局将给上地北部区域楼市及周边带来什么样的示范性影响？此区域的市场发展前景又将出现什么新亮点？对此，搜狐焦点邀请到万科上北区域的项目负责人和房地产行业领域的专家就北京上北的区域的开发和置业为网友答疑解惑。

　　时间：2011年3月17日下午2点

　　地点：搜狐网络大厦12层演播室

　　嘉宾：

　　中国企业联合会研究部副主任、经济学博士、研究员 胡迟

　　北京万科副总经理 肖劲

　　北京伟业联合房地产顾问副总经理 梁炜

　　北京万科北部片区经理 高广汉

　　华太设计总经理 徐建伟

　　【主持人】：搜狐焦点各位网友大家好，欢迎关注我们访谈节目，今天我们要谈论的话题是万科上北战略，领域城市生活，相信各位已经领略到我们这次论坛的信息了，首先介绍一下今天论坛几位嘉宾：

　　中国企业联合会研究部副主任、经济学博士、研究员 胡迟

　　北京万科副总经理 肖劲

　　北京伟业联合房地产顾问副总经理 梁炜

　　北京万科北部片区经理 高广汉

　　华太设计总经理 徐建伟

　　今天我们论坛的主题是万科上北战略，领域城市生活，我们刚才说到一方面是万科的项目，一方面是上北区域的发展，我们谈到了万科上北战略，谈到这个区域，第一个问题请几位嘉宾聊聊上北区域规划情况和未来发展前景。我们先请胡迟先生谈一谈。

　　【胡迟】：很高兴有机会接受搜狐焦点的邀请来讨论万科上北项目的问题，我想在但的环境里面房地产在重要的时刻上，除了我之外基本上都是业内人士，除了讨论项目之外，还可以讨论更广泛一些的东西，整个房地产发展机会。就这个项目而言，最近我看到的资料总体来讲延续了万科经营的作风，贯彻了他的思想。我觉得能不能叫做一个强强联手，一方面开发商是万科，万科大家都很熟悉，头上的光环太多了，看到最新的资料北京万科是杀入北京楼盘销售的前三名。王总也是明星企业家，有多家运作的经验，我想万科来开发这个项目，这是一个强的含义。另外一个强的含义，上地这个区域的资源，区位的优势，是北京市规划的高科技的区域，这样好的资源优势，作为企业来说是很强的资源，作为万科这样的企业来开发这么好的项目来说的话，所以我称为“强强联手”，万科一定最大限度的利用好这片资源。



中国企业联合会研究部副主任
经济学博士、研究员：
胡迟

　　我当时的想法现在房地产企业运作多年，模式已经很成熟了，联动开发对发挥整体的优势有相互作用，一方面把项目做起来了，另外一点，几个相互作用可以把这一片地区开发已经也可以带起来。说到这儿，我一下想起来几年前到欢乐谷的时候看到类似的意思。大家知道做了一个游乐园旁边开发了一片地震，一片带起来，咱们这三个项目地域稍微远一点，一旦联众效应起来了应该更大作用，辐射范围更大，影响更大，在基本的运作机制应该是一样的。这个项目本身，我略微有点粗浅的看法。

　　我们在这样一个中国房地产调控重要时刻来谈论万科的项目，我觉得应该有一些更加重要的意义。现在政策在北京已经有一个月了，有些报道说也见到了成效。我个人的想法，万科在这个时候选择这个项目进入，一个是表明了万科对自己企业的经营，整个房地产未来的信心，还有我们联系到王总，万科比较注重企业的制度化的建设，延伸到经营领域，王总有一个讲法，制度化的东西能够保证万科能够做到顺风顺水，如果出现风险的情况下能够最大限度回避风险，我想归结到今天话题，万科在房地产调控这个时刻，稍微有一点看淡，进入这个项目对市场再次发展的信息，对于万科规章作为保证的话，也可以把这个项目做好，可以避免当前宏观环境带来的风险。我就抛砖引玉先发表一下粗浅的看法，再跟各位嘉宾交流。

　　【主持人】：刚才提到万科头上有很多光环，北京万科做的非常好，所以下一个问题想请教一下北京万科的肖总，看中北部区域，是不是说明我们对这个区域有很强信心，这个信心来与什么？

　　【肖劲】：房地产情况不是说对哪里有信心就能够在哪里发展，我们实际上哪都愿意去，我们都可以去，我们哪拿了地以后对土地做了重新分析，我们品类会有很多办法，不是说我们只去一个地方，别的地方不看好不去。正好在前几天07年在昌平拿了一块地，现在我们叫做“万科城”，已经有了三年的开发了。在去年的9月份我们又拿了现在说的“金域华府 (论坛 新闻)”在回龙观村，去年年底的时候我们在西北旺拿了一块地，那是第三个项目。唐家岭和回龙观直线距离5公里左右，这三个项目连在一起做推广，不是我们有意目标做的，一个一个拿掉，到现在可以一起做点事情。万科把土地分成四大类，12种情况，其中我们今天要说这块地，在我们土地分类中叫做G类，就是金色的意思，很不错的意思。我们叫G类，黄金。你以后看万科所有项目，只要第一个字是金字的，都是G类的。



北京万科副总经理：
肖劲

　　【主持人】：只要这个字开头的都是很有品质的。

　　【肖劲】：全是，大概30多个。我们是怎么给它定成G类的？我们先研究土地，再定的。我们定位房子的时候，在土地基础上往上跳两层定房子，比如说这块土地不算高，我们定房子的时候要不它的级别往上定，因为城市要发展；金域华府就是这种典型的。去年我们北京卖了100零几亿，在北京应该是第一。但是我得说一点这是住宅类的商品，如果要把写字楼、商场算上还不是。但是光说住宅这么一个情况。

　　【主持人】：不管这三个楼盘整体情况，还是包括金域华府从比较宏观的方面了解了一下，下面我们说一下金域华府这个项目，刚才肖总说了这是率先要推出的，咱们高广汉先生主要负责这个金域华府的，您对项目有非常全方位的了解，是不是请您给我们介绍一下我们最新推出金域华府项目的出发点是什么，希望给这个区域的发展带来什么样的转变？

　　【高广汉】：很有幸有这个机会向各位网友做一下这个项目的介绍，说到金域华府这个项目，不得不提它的土地，一开始提到上北区域或者上地区域，项目册上有一个诠释叫做“在上地东”，大家对于回龙观、上地、清河、西二旗，西三旗比较割裂的区域，单独的区域，经过这些年的发展，其实这些区域到现在来看已经连成片了。刚才肖总提到我们项目所在位置在回龙观村的位置，它有很多历史渊源，现在来看它恰恰大家经常意义上西二旗，西三旗、上地、回龙观等等整个大的板块在一起。再说这个项目的位置，大家关注一个项目肯定关注交通到达性，我管它叫“三轨双高”，13号线、昌平线、8号线，还有昌平线南延线，这是三条轨道。还有双高，大家可能对于八达岭高速、青藏高速比较熟悉，大家对于青藏高速的运营状况还有一点恐怖，在不久一两年的时间还有京包高速马上投入运营，未来这个项目，大家选择的出行方式非常多样的，刚才提到交通把这个项目和城市非常紧密的联系在一起。

　　这个项目所在的位置，这个项目整个规模55万平米，居住组团300万平米，接近20万平米的保障性住房之外，还有西城区定向安置的人群，对于这个区域比较了解的客户对这个区域比较了解，在北京市新的规划影响下，有一批老的居民向外搬迁，这批客户来了，他们来了相当多的比较成熟的社区配套，比如说中学、小学、医院都会随同这些人群到达周边，其实这个项目在配套这一点上很大程度上沾了区域的光的，这些客户在未来一到两年之内享受到比较高的配套。首期推出的产品，简单透露一下，是85—100平米两到三居，非常紧凑的，面向首次置业的人群，解决他们最根本的居住要求，包括空间设计上，包括收纳结构上，包括精装本身上都会尽量考虑这些人群未来居住体验度。同时面积控制了，也变相在这个项目总价本身也是更多能够考虑到这些客群的价格穿透力，从这几点来说，这个项目辐射人群，说到这么复杂的交通网，这么便利的配套条件，辐射人群不仅仅说是上地、中关村周边，可能辐射半径更大，一会儿梁总也从业内更多分析一下这个项目辐射的人群。



北京万科北部片区经理：
高广汉

　　【主持人】：请梁总从您的了解的角度给我们介绍一下，更全面更深入的项目情况。

　　【梁炜】：其实今年大家在关注东南西北各个楼盘的时候，我觉得金域华府项目，应该是在北京想买房的人，特别首次想买房的人特别值得关注和注意的，只要你工作区域，包括生活区域，只要长安街以北都可以关注，这个项目万科在售的项目是万科离五环最近的项目，而且这个项目位置跟地段别看在回龙观，很多生活在北边包括西北、东北的，大家不觉得回龙观那个地方是昌平，这是其一。 第二，它不是传统意义上的回龙观，传统意义上的回龙观在京藏高速的东侧，项目在京藏高速的西侧，很多人一提回龙观直接想到相对比较落后一点的商业，经济适用房，想到是“相对”比较乱，相对比较脏一点的街道，这个区域完全是一个全新的区域，可以理解成一个新城，体量都比世纪城 (论坛 新闻)都大两倍以上。这个区域是谁来打造的？是万科和西城区政府一起打造的。我印象中首先万科进入这个区域，对这个区域的带动，万科这么多年做了这么多项目，无论去年对对整个长阳区域的带动，还是今年对这个区域的带动，万科的品牌对这个区域带动价值上不言而喻。更多还是西城区政府对于整个这个片区它的价值的带动，因为我印象中西城区张区长几次开会强调一件事，这个区域打造成高品质配套，高品质建设的区域。回龙观区域没有三甲医院，但是金域华府这个项目所在的区域会有三甲医院，西城区政府已经定向了向医疗配套输出的时候已经有了比较相对明确的定向输出的方式，听肖总说，包括张区长都说了以人民医院为班底的打造的三甲医院。包括到它的幼儿园将是36个班以上的，你可以想象幼儿园这样一个体量的幼儿园的品质，在西城区输入配套上保证，张区长保障希望引入四中分校的资源，类似于这种高配套的输出，加上高品质建设的输出，加上万科所打造的我认为这样一个新城和新兴的区域，它未来的潜力跟价值，我觉得真的是非常非常大的。其实我一直总在问肖总一句话，我特关心这个项目今后卖多少钱，我特别关心这个。因为它的区域价值的提升，它可能因为万科，因为西城区政府的这种资源给这个区域的这种无论是配套，城市品质，城市属性，这种价格带动可能是几何倍数的增长再加之真的距离城市的距离，无论从时间、交通，它到达三环四环的地理距离太近了，如果你生活在长安街以北或者左右都可以，从五环疏散下来的无论轨道还是路上交通太方便了，再加上它的配套可以预期，如果大家首次置业的70、80、90后这些所谓我们买房的一些客户和网友真的可以重点关注。



北京伟业联合房地产顾问副总经理：
梁炜

　　【主持人】：像刚才我们不管从梁总还是几位嘉宾介绍，我们有了比较总体的了解，刚才梁总提到万科很重要是一个品质做保证，我想问一下徐总，一个成熟的小区，一个非常完善的有品质的小区，除了优越地理位置，在户型设计上有什么样的配套能够适应的设计能够更好保证这种品质的落实？请您对各位网友介绍一下。

　　【徐建伟】：关于具体的设计，关于户型这块对于我们来说非常重要，我们经常也做这方面的设计，不同的设计单位做出的东西不一样的，比如说我们说户型，作为小区来说有很多想法，他们做的户型我们经常看到同样是80多平米或者100多平米，成熟的开发商做的很舒适，空间舒适度会有感觉，这个项目我们经常去，我们也经常到不同的项目，这个项目我们也有关注，包括其他的开发商的项目我看过。我们去过其他开发商的项目考察，包括二三线的项目。我觉得万科户型的实力，虽然买的85平米的房子但是相当于100平米面积的使用，包括户型的推敲和使用方面还是非常值得信任的，为什么说房地产这个行业实际上跟制造业比的话不是特别成熟，他们差距会非常大。像制造业这块只要不是稍微落后的全部都淘汰了，房地产可能是人都可以做房地产，是人拿到地就可以，但是运作就有差别。万科为什么能跟其他房地产差出几十倍，几百倍的能力就是专业化的团队。我们经常把一块地当成布料，有人把布料糟蹋了，有人把布料做成想穿的风格舒适度，穿在身上很舒服。



华太设计总经理：
徐建伟

　　像金域华府，是新中式的风格，西方园林更多是皇家园林，一望无际，它用的是空旷，西方表达的是一种皇权，这就不一样，中国讲究天地人合一这样的方式，比如说我们苏州园林离得很近，西方园林离的很远，人在里面很渺小，中国园林不是，让人感觉到是自然一部分。我们经常研究的是中国高差的地块，中国讲究地理风水，实际上古代风水有很多科学的，很多是科学的。北京是整个是一面的，东边有海，西边是山，北边也有山，只有北京这块，实际上都是坐西朝东，北京这个地段里面惟有西北高，背山，那边面海，我们分析北京的资源不是哪块好或者不好，我们下雨的时候北京从西北雨水往南边流，然后沉下去了，包括风也是这样，北京的风是西北风，所以刮完以后往南边刮，从古代北京比较注重北边，不太注重南边。

　　刚才肖总说他们不是刻意的，可能无意这三块地，我们为什么经常到回龙观到昌平区，天蓝一点，但是到了市里面天变黑了，不是天气变化，是空气变化。比如说下雨以后把整个城市洗了一下沉下去了。还有一个空气也是一样的，你这个空气一过来，可能很多尾气，这都是有差别的。从风水角度，这实际上就是风水，咱们可以测的出来风水。但是程度有多大，咱们不说南边不能生存了，北边怎么样，肯定有差别的，北边从空气，从水，可能更好，这方面跟古人十三陵的选择也是一样的。

　　【主持人】：刚才我也注意到像徐总说这块地像一块布料，布料上有什么样的图案，会有什么样的项目，不同的房子对这块地有不同的表现。我想问一下肖总对于金域华府，是一块初始布料的话，在金域华府这个项目上怎么样来雕琢，用了怎么样精心设计在这个项目上？

　　【梁炜】：万科做房地产开发跟别的公司不太一样，我们标准化不光是房子，我们还有很多其他的东西，比如说像配套标准化，比如说园林景观标准化，外立面标准化，装修风格标准化。为什么这几年标准化呢？恰恰这几年仁者见仁，智者见智，因为很难统一观点，所以要标准化，你说房子的风格你可能觉得红的好看，我可能觉得绿的好看，可是他还觉得黄的好看，没办法我们就采取标准化。这个项目我们用了很多标准化，我个人觉得这个项目最大特点还是在配套。因为本身我们有20万平米的配套，这20万平米是我们不需要考虑的，20万平米的配套在这个区域，除了刚才说教育、医疗我们还有三个主要功能，第一个主要功能是商业，商业分三种，第一类生活类超市，第二类休闲类的，第三类社区配套，比如美容美发、洗衣店、宠物店、擦店铺鞋店。第二种餐饮，因为餐饮的需求应该是最大的，整个项目三百万平米，大概四到五万人口，实际上配套也就20万平米，我们觉得还是市场非常好，不用担心的。第三块，我们做了一些办公楼，办公楼我们做了一下调研，发现有很多创新，创业的小公司比较集中，而且市里房子又贵，这些小公司又往外迁的趋势。万科做房地产比较注重三个方面：第一，我们着重于一个项目的环境的打造。第二，产品。第三，物业管理。环境、产品、物业管理是我们三个比较注重的。

　　【主持人】：高经理您对这个项目应该非常熟悉的？

　　【高广汉】：刚才说到标准化的问题，就像刚才几个专家提到的，万科之所以在这么长的时候作为领跑者的姿态，在于对项目不管的总结、深化。户型这块，刚才提到85—100平米左右的两到三居，暂不说在万科其他项目，在北京万科经历几代产品的耕耘，其实这些项目里面都有类似的户型指标尺度的产品的存在，但是也正是考虑到不断的市场的反馈，客户的接受度，客户的更新换代的需求，不断的进行。虽然对比某两个看差异并不大，你把这些户型摊开放在一个时间轴上，你可以看到万科很细小或者很精致考虑的地方，比如说收纳空间，可能大家觉得八九十平米的面积不存在收纳的需求，但是居住的人会发现一个衣橱的设计，一个角落未来做什么东西的设计，其实都是开发商需要用心来考虑到的，为客户想到的东西，刚才说到万科的精装，我们分成A标、C标、B标，我们对获取一个新项目，对新项目做产品设计，产品调研的时候，从比较成熟的产品库，既不奢华，同时还要舒适、实用，因为我觉得审核一个人在买房子的时候，如果买的是一栋房子是冷冰冰的，没有生命，未来居住到其中的时候它是一个家，所谓家有很多元素，深入其中有家人的感觉，同时还有生活元素在里面。我们希望为这个区域打造高品质有家感觉的住宅小区。刚才梁总也说道整个长安街以北人群都会选择这个区域，凡是在北京有过求学经历的，大家对于海淀、清河等等这一带非但不陌生，而且感情非常深，他们愿意在这个熟悉区域里面选择未来的居所，他的家，这个项目提供的产品设计上更多满足了这类人心理回归感觉，无论建筑风格、园林风格，还有建筑，还有新中式的园林，加上比较精致、紧凑的户型，加上比较合适的精装，加上梁总和肖总提到未来居住品质的交通和配套，这些元素合在一起才称之为家，这才是客户真正选择一个项目，选择一个产品的时候，他的最终选择。

　　【主持人】：刚才通过几位嘉宾的介绍，不管对于金域华府，还是以前万科在西北这块的发展，有了比较清晰或者轮廓上的了解，请您结合上北区域，结合万科介绍的信息，这个时候请您来说一说，在上北区域或者西北区域发展前景上或者规划上，您有什么新的信息吗？通过刚才几位嘉宾的介绍？

　　【胡迟】：通过几位嘉宾的介绍，我对楼盘有了更多的了解，大致的印象这个楼盘的密度还是以往楼盘的风格，刚才几位嘉宾分析了，设计的精致，配套设施，包括里面的户型，都是一流的。从需求上讲，刚才梁总和高总谈到了需求面也是很大的，产品应该有需求才可以销售，刚才重点应该是需求，从需求的角度，需求面也是很大的，也是保证产品这个楼盘，这个产品。刚才大家说布料，我更倾向于把它当做一盘菜，一个开发商是一个好的厨师，好的土地资源就是你的菜，万科这个菜是色香味俱全的菜。

　　这个楼盘的联动辐射面很大，我在回龙观呆过一段时间，一直印象是海淀区的，在北京市发展也很快，这边相对“十二五”期间重点发展的区域，万科这个时候在这边三排联动，与北京市区域发展规划不谋而合，这应该是一个双赢的结果，万科作为一个企业，楼盘的销售应该有最大限度的保证，通过联动，通过这几个楼盘甚至更多楼盘把这个区域整个带动起来，和北京市发展结合起来，这也是楼盘亮点，未来发展的优势和基础。

　　【主持人】：梁总之前介绍的时候提到您很关心金域华府是价格方面的信息，其实正好引出我想问的下一个问题，想问一问肖总，关于销售方面的信息，能不能给我们透露一下，或者说做一些介绍。

　　【肖劲】：这个项目在6月份的时候开盘，我们现在客户就在旁边，离得很近。我们土地价格将近一万块钱一平米，楼面地价。我们现在售价还没有定，我估计2—2.4万期间。

　　【主持人】：这会等到开盘的时候。

　　【肖劲】：我再说一下周边二手房多少钱，周边二手房稍微长一点的房子，因为那附近没有新房子，应该接近2万。

　　【梁炜】：经济适用房。

　　【肖劲】：到不了两万，一万七八，那都是很早的。

　　【主持人】：不管周围二手房的信息，还是包括萧总介绍的，如果有对这个项目感兴趣的网友，可以通过肖总的介绍价位上会有一个猜测，我们看看6月份开盘的时候，再看看。高总说的这块吸引的人群刚需的人会更大一些，这块人群对价格关注程度或者考虑因素最高的，比如说肖总说2—2.4万，您觉得这种价位，我们能够用什么样的配套或者用什么样的设计去吸引您刚需来关注，来下这个决心。

　　【高广汉】：肖总说到周边二手房价格的时候，还是偏保守一点。周边可比的房子其实很少，大家放眼提到西二旗，西三旗，回龙观能想到新项目的案名寥寥无几，包括像清河那边的橡树湾 (论坛 新闻 视频)也是有三四年的项目了，周边刚性需求的人群长期处在无房可买，没有很好选择余地的时间，已经有好几年的时间了。这个项目刚刚在咱们的演播室旁边不远处，文津国际酒店作为临时的项目接待中心，客户可以看出来对于这个项目的区域认同度非常高的，不需要做太多解释和介绍，大家都很熟悉和很了解。什么样的产品和配套吸引他们？对于他们来说心中自有一竿秤。

　　其实更多的客户需要能够在这个区域买到一个适合他的产品。刚才提到无论交通配套，解决未来上班出行便利。从上地产业园走北青路到项目本身也就是三四公里，不超过五公里的车程，在北京考虑这样的上班车程简直不可想象，天方夜谭。再加上把这个区域放大一点，放到中关村或者沿着13号线或者沿着京藏高速来看，这都是这些客群首选的项目购买人群。这个项目一期推出来的产品，大家说了很多，包括产品面积，产品区间，刚才肖总给了大家可以想见，可以估见的价格。在今年上半年，我觉得这个项目应该是首选关注的项目。

　　【主持人】：等6月份我们开盘的时候，大家可以有更多信息了解金域华府。从现在开始，大家可以关注这个项目，今天我们请万科包括几位嘉宾聊了聊金域华府或者上北区域这一块发展，未来的规划等等，希望我们今天这些信息能够对网友有所帮助，也希望对金域华府感兴趣的网友，也可以从我们论坛得到信息，非常感谢各位嘉宾参加我们的论坛，也希望金域华府能够大卖，非常感谢大家！



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。