主题：房地产业——业绩增长难掩两大风险(附股)

房地产业——业绩增长难掩两大风险(附股)
　2011年04月02日 09:47　 从目前公布的房地产企业经营情况来看，业绩大部分出现了增长，据上证报资讯统计，截至2011年3月30日，A股市场已披露年报的房企为64家(按申万行业统计分类)，剔除没有主业收入的ST兴业，64家房企中业绩较去年下降的有13家，剩余均有所提高。而在业绩下降的13家房企中，包括正在资产重组的绿景地产在内共3家公司出现亏损，其余房企均取得盈利。但透过相关市场数据来看，我们研究发现实际上房地产业在业绩增长的背景下，其经营中的两大风险不容忽视。

现金流紧张风险明显

从已公布的64家上市房企2010年共计实现营业收入2887亿，同比增长35.07%；实现归属于母公司股东的净利润406亿，同比增长35.7%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

但需要警惕的是，2010年底上市房企的现金流大降，甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示，64家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-669亿，而2009年底仍为402亿。再以“万保金招”为例，四公司2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿。这说明龙头公司尚且如此，可以想象其它地产公司的现金情况将更趋紧张。

负债增加信号明显

根据相关市场统计，已披露年报且具有可比数据的1105家非金融类上市公司中，2010年末存货合计17832.062亿元，与2009年相比，在过去一年时间里，这些公司的存货净增加了4157.07亿元。而在金融危机爆发高峰期的2008年，这些公司的存货也不过为10947.074亿元，当年年度存货净增量1620.755亿元，而今年这些公司的存货净增量已为2008年的2.5倍。地产行业可以预见也存在较大的存货量，而从其资产负债率的上升和债务增加量明显可以体现出来。其中统计显示的58家房企的负债总计已经达到7470.35亿元。

从房地产企业情况来看，我们选择四大龙头公司情况来分析：

公司名称
2010年资产负债率%
负债总额(万元)

招商地产
64．64
3867232.44

保利地产
78．97
12030764.18

万科A
74．68
16105135.21

金地集团
71．15
5181093.70



总体来看，地产类上市公司尽管2010年业绩总体增长，但由于未来政策性调控及本身年报中显示的现金流紧张、负债总额增加、存货数量较大，其未来经营性风险仍具有较大的不确定性，因此对于地产行业的投资仍需采取谨慎策略为佳。



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