主题：万科A：3月销售数据点评 海通买入兴业国信推荐

　　万科A 公布2011 年3 月份销售情况，公司3 月实现销售面积83.5 万平米，销售金额93.3 亿元，分别比2010 年同期增长64.5%和47.8%。公司2011 年1-3 月份公司累计销售面积303.8 万平米，销售金额355.1 亿元。3 月新增项目储备3 个，合计规划建筑面积227.2 万平米，对应土地款35 亿元，权益土地款24.8 亿元。



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事件：

　　万科A 公布2011 年3 月份销售情况，公司3 月实现销售面积83.5 万平米，销售金额93.3 亿元，分别比2010 年同期增长64.5%和47.8%。公司2011 年1-3 月份公司累计销售面积303.8 万平米，销售金额355.1 亿元。3 月新增项目储备3 个，合计规划建筑面积227.2 万平米，对应土地款35 亿元，权益土地款24.8 亿元。

　　点评：

　　销售额增速正常回落，同比增幅48%依然良好。由于推盘因素，2011 年1-2 月累计同比达到了142%，本月同比正常回落。2010 年上半年万科的推盘量相对较小，月度销售额在7 月才超过了100 亿元，而2007年以来万科3 月份的销售额基本在60-70 亿元之间，本月超过90 亿元的销售额数据显示销售依然良好。

　　第一季度累计355 亿元的销售额完成了全年1400 亿销售目标的25%。

　　销售均价连续两个月偏低。万科3 月份销售均价为11,174 元，比2 月份提高了100 元，但相比去年全年12,050 元左右的均价仍有较明显的下降。可能的原因主要有几种：（1）新一轮调控政策出台后，公司合理定价以确保一定的去化速度，类似于去年5、6 月份的情况；（2）短期推盘的结构性因素；（3）2010 年将优质资源大量释放，资源向二、三线城市转移过程中均价的趋势性下降。从近期的销售情况来看，第一种原因的可能性更大，仍需持续关注。

　　土地投资依然谨慎。万科3 月份土地投资总额35 亿（权益投资额24.8 亿元），约为当月销售额的0.27，较1 月份的0.14 有所回升但依然在低位，2010 年全年平均在0.8 左右。新政出台后，万科继续维持了土地投资谨慎的态度。同时，市场的降温使得万科土地获取成本有一定程度的下降，本月土地投资的平均楼面地价仅为1540 元。

　　预计公司2011-2013 年EPS 分别为0.89 元、1.07 元、1.27 元，RNAV 为10.9 元，维持“强烈推荐”评级。（兴业证券）

　事件：

　　万科公布3月销售数据。相关销售数据超市场预期。

　　主要内容:

　　1. 龙头本色再现，3月销售逆市增长：2月国家对房地产进行再度调控之后，市场普遍预期地产公司3月销售面临下滑。但是万科却交出了单月销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%的满意答卷。目前公司一季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元。按照目前增长趋势，公司全年有望实现1200亿销售成果。

　　2. 战略符合政策方向是公司项目顺利实现销售的保障：公司一直坚持“为普通人建好房子”的长期战略。在产品线方面，立足中小户型和自主需求是公司产品设计的核心。在实际管理中，公司要求“不与政策进行博弈、快进快出、不当地王”。以上经营思想符合目前政策调控方向，是保证万科能够在调控中继续保持去化速度的关键。

　　3. 去化速度将保证万科在调控中具备更大优势：相比其他开发商，项目更高的去化速度使得万科在应对调控方面具有更大主动性，可以采用更加灵活的推盘节奏和土地储备来应对市场变化。目前公司1季度项目储备权益建筑面积456万平，土地总支出99.9亿。而现金回笼方面，1季度公司累计销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元。公司销售和土地储备处于良性循环。

　　4. 投资建议：维持“买入”评级。截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元，RNAV在10.3元。按照公司4月8日8.94元股价计算，对应PE为9.71倍和7.2倍。维持对公司的“买入”评级。

　　风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。（海通证券）

事项：

　　4月1日，权威房地产研究机构——中国房产信息集团发布了《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》，榜单显示：万科1季度销售金额达320亿，同比增速112%，在史上最严厉的调控之下，万科销售业绩如此靓丽，大幅超出了市场预期。今天，万科自己正式披露了其一季度签约金额355.1亿元，居然还超出了榜单金额11%，超出统计数据的原因是：万科在三、四线城市扩张步伐已超出该权威地产研究机构的覆盖范围

　　评论：

　　销售业绩同比大增，超出市场预期

　　目前全行业正受到调控政策重压，今年以来一、二线城市销量均有所回落，市场预期房地产上市公司销售业绩将受影响，下行压力较大。而万科3月份实现销售面积83.5万平方米，实现签约金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%，1-3月累计实现签约面积303.8万平方米，实现签约金额355.1亿元，分别同比增长145%和135%，销售业绩同比大增，大幅超出了市场预期，甚至好于权威机构统计数据。

　　强大的品牌号召力、前瞻性的竞争战略和区域战略是万科逆境中制胜的法宝

　　我们认为万科销售增长主要有以下4方面原因：

　　1、巨大的品牌号召力，这使万科开拓新市场、特别是进军三、四线城市具备较大优势；

　　2、前瞻性的竞争战略：①逆境中合作共赢,确立“王者”地位：逆境中不是凭借带头降价吃掉对手，而是采取合作共赢，一方面有利于低成本扩张，一方面有利于迅速扩大市场占有率！②产品多以中小户型、精装修为主，贴近市场需求，认同度较高，更容易被市场接受使万科更容易近些年来，万科对二、三、四线城市市场的提前布局，使其在应对调控时，具备一定的先发优势，能够快速适应，维持销售业绩的高增长；

　　3、积极开拓三、四线城市蓝海，避开调控重灾区——一、二线城市！从万科近三年拿地的区域分布看，三、四线城市占比总体上超过了30%，特别是2010年已达到42%！

　　4、行业销量出现下滑，主要是“限购”、“限贷”等政策对购房人的资格和准入门槛进行了限制，而并非需求的灭失，万科销售业绩的高增长也从侧面反映出了市场需求依旧较旺。

　　即使给予较中性的预测，万科全年销售业绩也能实现20%以上的增长

　　1、4季度是传统销售淡季（2010年四季度销售火爆主要因“限购”成“催购”造成，并非行业常态，而国家统计数据12月份居高的原因为全年统计错误遗漏回补），2、3季度是旺季（“红五月”和“金九银十”）。万科在一季度已实现355亿元销售，若假设未来三个季度销售业绩环比不增不减，全年销售业绩也将超过1400亿元，同比增长40%以上；若假设二至四季度销售额平均较一季度下滑20%，则全年销售业绩将达到1207亿元，同比增长在20%以上；若假设二季度至四季度销售额平均较1季度下滑40%，则全年销售额为1000亿，与去年持平，我们认为1207亿元是较中性预测！

　　积极防御，扩张已趋保守

　　3月份拿地三幅，分别位于长春、太原、武汉，计容建面分别为107万平、32.7万平、87.2万平，楼面地价分别为1462元/平、1559元/平、1628元/平，其中长春、太原地块为合作项目，万科占51%权益，三幅地需支付总地价为35亿，其中公司需支付的地价款仅为24.8亿元。2011年前三个月总地价款为143.6亿元，远小于一季度355亿元销售金额。而去年同期拿地180亿元，远超151亿元??销售额，去年全年拿地823亿元，占全年销售额的80%以上！数据显示万科在2010年加速再库存后，目前已进入积极防御阶段。我们判断随着调控深入，若既有政策保持不变，将很快看到标志性的土地流拍事件出现，除非政府主动大幅降低地价或适当纠正一味打压需求和压制开发商融资的调控政策！

　　估值低廉，业绩增长有保障，维持“推荐”评级

　　万科在去年实现千亿销售之后，在今年1季度依旧维持高增长，逆境中继续彰显行业龙头风范。良好的销售数据将成为公司未来业绩的坚强保障，业绩高增长可期。公司2010年末合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元， 2011年计划竣工（结算）729万平，比2010年增加65%，因此，2011年净利润将大幅增长。我们预计公司11-13年EPS分别为1.02元（8.8x）、1.22元（7.3x）和1.50元（6.0x），RNAV9.9元，对应P/RNAV为0.9倍，动态PB已持续三个多月小于2008年1664点的水平。业绩高增长确定，估值低廉，维持“推荐”评级。（国信证券）