主题：金融街：业绩高锁定 商业地产加速

评级机构：中金公司 分析师：白宏炜

　　2011年全年业绩每股0.59元,超预期:金融街今天公布了全年业绩,期内实现营业收入81.1亿元,净利润17.8亿元,同比分别增长30.5%和30.2%,合每股收益0.59元,超出我们预期13%,超市场预期23%。期末公司宣布每10股派2.5元(含税)。

　　正面:

　　毛利率提升7.4个百分点至32.9%:主要受结算均价上升以及租金上涨影响,房地产开发、物业租赁和经营业务的毛利水平均有提升。预计未来两年毛利率将进一步提升。

　　房地产合同销售大增,未来两年业绩高锁定:期内实现签约面积86万平方米,合同额162亿元,同比增长54%。期末预收账款90亿元,较上年大幅提升219%,占我们未来两年收入预测的43%。

　　在手现金达139亿元,资金实力较强:主要得益于期内143亿元的房产销售回款(较上年同期增长91%)。

　　负面:

　　净负债率上升16个百分点至43%,主要源于期内借款增加。

　　由于期内土地购置和工程款支出较多(达139亿元),因此经营活动现金流下降58%至负25亿元。考虑到现金丰富,财务压力并不大。

　　发展趋势:公司期末拥有房地产开发权益土地储备788万平方米,自持物业54万平方米,项目主要集中在北京、天津、惠州、重庆和南昌。

　　我们认为未来公司仍将以北京和天津为中心,并将继续加强商业地产开发。预计未来两年公司租赁收入将维持较快的增长速度,而商品房销售带来的现金流有助于支持公司稳健扩张。

　　估值与建议:基于公司良好的销售表现,我们上调2011年盈利预测至每股0.68元,并引入2012年盈利预测每股0.85元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.4、8.3倍,对2011年净资产值有47%的折让,估值具有吸引力。我们看好公司商业地产发展以及较强资金实力支撑下的扩张能力,重申“推荐”评级。


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