主题：港企天安中国内地囤地13年 地价溢价超百倍

港企天安中国内地囤地13年 地价溢价超百倍
2011-05-12 02:09:15　
截至2010年12月31日，老牌港资地产开发商天安中国在内地的土地储备总楼面面积约660万平方米，足以开发60年以上。天安中国目前尚未开发的部分土地拿地时间甚至可以追溯到1998年。

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截至2010年12月31日，老牌港资地产开发商天安中国投资有限公司（下称“天安中国” ）在中国的土地储备总楼面面积约660万平方米，但翻开其近五年的年报，2006-2010年其可售楼面面积分别为7.91万平方米、10.24万平方米、9.34万平方米、9.17万平方米、12.66万平方米，若按照平均每年10万平方米的开发速度，天安在内地的土地储备足以开发60年以上。

时代周报记者在近三周的调查中发现，天安中国目前尚未开发的部分土地拿地时间甚至可以追溯到1998年。仅在上海，天安中国就有4块地拿地多年未开发。虽然天安中国方面相关负责人称天安上海的每块地没有开发均与政府规划调整和动拆迁未完成等因素有关，天安中国从来没有囤地意愿，充其量是“被囤地”。但不可忽视的是，近十年来，土地溢价不断攀升。仅上海天安豪园项目按照当初拿地价和目前周边在售楼盘价格对比，溢价幅度就已高达百倍之上。

而伴随着近几年住宅物业开发节奏的迟滞，资金周转效率低，天安中国没有庞大的现金流足以支撑其与内资开发商在土地市场上的“搏杀”，天安只能另辟蹊径，以大力发展数码城的模式探寻新的低风险增长模式。

8年只建5栋烂尾楼

天安中国的前身为新鸿基有限公司中国部，由已故金融巨头冯景禧创办，1987年在香港上市，被视为香港第一只“中国概念股”。新鸿基有限公司的母公司则为联合集团，2010年4月，联合系重组，新鸿基有限公司将所持天安的38.06%股权出售给联合地产，新鸿基则专注于金融服务。

4月23日，时代周报记者来到上海闵行区虹莘路3333弄天安豪园项目公司上海海峡思泉房地产开发有限公司的办公所在地，该处位于一小块荒地内，四周被围墙围起，印着“地产巨擘 实力巨献”的广告幕布破败不堪，“实力”二字撕扯成两半，随风飘展。

围墙之外的七宝镇红明村所在地即是该项目用地—七宝镇52号地块，红明村四支队村民朱先生说：“这里2003年就卖掉了，我儿子结婚时候不敢装修以为要拆掉，现在孙子都要上小学了，八年还是没变化。”

目前，七宝镇52号地块上五栋动拆迁楼的主体已于2008年建好，小区地面道路以及水、电、煤等公建配套尚未完成，开工比例13.49%。

天安中国2004年财报显示，上海天安豪园项目占地362320平方米，总楼面面积507200平方米，首期开发180900平方米，预期在2005年8月动工，2006年第四季度完成；上海天安阳光半岛项目，沿苏州河长达1100米，占地82752平方米，重新规划为综合性的商业和娱乐中心，项目第一期计划于2005年10月动工，2007年底竣工；上海天安别墅，首期楼面面积32200平方米，首期2003年完工，2004年底已售出97%。

但是再对比天安中国2010年财报，这三个项目的描述为：上海天安豪园项目首期楼面面积63400平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安别墅第二期首批在建16300平方米，由于当地政府正为地块周边作规划调整，致令项目开发总规划亦需作相应调整；上海天安阳光半岛项目重新规划为综合性的商业和娱乐中心，拆迁工作已到余下数户居民最后阶段，第一期预计2011年动工。

天安豪园项目施工方上海新马集团有限公司总经理张林生告诉时代周报记者，这个项目总包单位为上海四建，新马为分包商，“天安只付了4000多万工程款，目前还有4000万左右的工程款没有结算。2009年天安与上海四建达成停工协议，期限为2009年8月1日到2010年8月1日，现在早已超过一年，但天安根本没有开工的意向，工地至今停工。”

对此，红明村委会支部书记王学林称：“停工还是因为没拆迁完，村民对补偿有心理差距。镇上准备年内全拆完，但要看动迁推进顺不顺利。”

据悉，目前该地块已纳入闵行区规土局闲置地块追踪调查。“我们已签订了土地补充合同，政府承诺明年6月30日动迁完，交地给我们，我们承诺拿地半年内开工，将来不再是分期开发，而是一起开发。”海峡思泉房地产有限公司总经理郝卫告诉时代周报记者。


郝卫称：“即使土地增值的话，土地增值税要交掉很多，动拆迁成本也变大，不可能有很多利润。这个项目耽误了我们很多事，当初拿这块地，公司卖掉了一个项目，如果没有卖掉的话，现在不知道增值多少，所以我们不可能囤地，都想早点开发。”

但上海市有偿使用地块汇总表（2003年1－4月）显示，七宝镇52号地块（闵字（2003）049号）地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。而目前，七宝镇的房价早已突破20000元/平方米，地价升值更是惊人。



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