主题：金融街：加大中信城收购面积 维持买入目标10元

　事件：

　　2011年6月23日，公司第五届董事会批准全资子公司金融街（北京）置地有限公司受让北京中信房地产有限公司拥有的北京·中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积约30万平方米所对应的国有土地使用权，受让价格60.18亿元。由于公司前期已收购中信城B、C、D地块近20万平建面，本次收购完成后公司获得以上三地块全部规划地上建筑面积约50万平方米所对应的国有商业土地使用权。

　　投资建议：

　　通过本次收购，公司累计获取中信城B、C、D地块近50万平商业用地使用权。项目土地收购成本在2万元每平，目前该项目住宅均价在4万元每平米左右。公司本次所收购的商业地块地理位置优越、建筑面积大，有望成为公司北京地区有一高峰。目前公司资金面优异，预计全年销售回款在150亿上下。中信城项目所需收购资金对公司现金流压力不大。
　　公司1季报已经公告，预计半年报累计实现净利润8.63亿到11.17亿，同比增长70%到120%；预计实现每股收益0.29到0.37元，同比增长45%到85%。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入收获期，未来业绩将将呈现稳定增长。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年6月26日，公司股价收盘于7.36元，对应2011年和2012年PE分别是10.82倍和8.00倍，对应RNAV在11.31元。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标价格在10.2元，维持“买入”评级。

　　主要内容：

　　1．中信城B、C 、D地块有望成为公司北京地区又一高峰。公司通过前后两次收购累计获得中信城B、C、D地块近50万平米商业土地使用权。该项目位于北京市菜市口路口东南角，东至粉房琉璃街，西至菜市口大街（国际传媒大道），南至南横东街，北至骡马市大街；总占地面积为30.41公顷，地上总建筑规模125.15万平方米；其中北京·中信城B、C、D地块为商业金融用地，占地面积7.88公顷，总建筑规模约50万平方米。该项目地理位置优越、建筑面积大，是北京二环以内少有的大面积商业土地。公司在商业建筑领域卓有建树，该项目的获取有望成为公司北京地区有一高峰。

　　该项目目前住宅销售价格在4万上下，预计金融街本次所取得的商业地块未来销售价格将在6到8万元以上。预计公司该项目未来将采取租售并举的营销方式。按照目前每平米2万元左右收购价格计算，项目未来利润空间可观。

　　2．本年度付款压力小，75%收购款在明年支付。根据两次收购意向合同中的付款规定，该项目累计收购款在100亿左右。从付款进度看，2010年已经完成近10亿收购款支付。2011年总计付款要求在15.18亿左右，对本年度现金压力不大。剩余大约75亿收购费用将在2012年支付。

　　3．大部分项目进入收获期，后期资金压力不大。截至2011年1季报，公司货币现金109亿、预收账款122亿；负债方面短期借款和一年内到期的非流动负债累计27亿。相比其他公司，公司整体资金面优异。考虑到2011年下半年公司金色漫香苑、大兴生物医药基地、通州商务园、重庆融景城、天津大都会和惠州等项目将陆续入市，我们预计公司全年项目销售回款在150亿上下。考虑到公司今年开复工300万平方米，全年房地产建设和土地储备项目投资预计约160亿元。综合以上基本面情况，我们同样认为公司2012年有充足现金来支付中信城B、C、D项目剩余款项。

　　4．中报业绩继续保持增长。公司一季报实现每股收益0.22元，比去年同期增长633.33%。造成这一增长的主要原因一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多；二是报告期内公司津塔写字楼（部分，预测面积约97,971平米）和金融街中心（部分，预测面积约3,129平米）等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。公司在1季报中同时公布预计年初到半年报累计实现净利润8.63亿到11.17亿，同比增长70%到120%；预计实现每股收益0.29到0.37元，同比增长45%到85%。

　　5. 公司具备旅游地产概念。公司惠州项目地理位置优越，自然环境具有不可复制性。项目沿海共27公里长的海岸线；具备8大迂回曲折的海湾。目前该惠州项目用途为商业、公寓、酒店；分成三个片区分期进行开发。该项目累计建筑面积在230万方左右，土地成本每平米不足100元。由于规划审批等问题项目前期进展较慢，2009年和2010年新开工面积在30万平左右。预计2011年该项目新开工面积有望达到70万平以上，未来将成为公司在旅游地产方面的重要突破。

　　6．投资建议：维持“买入”评级。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年6月26日，公司股价收盘于7.36元，对应2011年和2012年PE分别是10.82倍和8.00倍，对应RNAV在11.31元。我们认为公司自持项目资质和规模在A

　　股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入收获期，未来业绩将将呈现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标价格在10.2元，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。（海通证券）



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