主题：保利地产：12年业绩将轻松超额锁定 “买入”评级

　11+12年收入锁定率将轻松达到120%以上。我们预计，悲观销售下，保利地产（600048）公司11年销售金额700亿，则11+12年收入锁定率将达到120%，中性销售下，公司11年销售金额820亿，则11+12年收入锁定率将达到132%。

　　净负债率偏高，公司快速销售的动力更足。截至2011年一季度末，公司短期债务占长短期债务比例仅为16%，现金对短期债务的覆盖率达到了149%，可见短期偿债能力较强。但公司净负债率高达162%，已明显属于行业偏高水平。如此大的长期债务压力，对于公司而言，快速销售或是公司不得不选择的主要策略。从这个角度讲，公司销售持续超预期的能力很强。

　　土地拓展强度较10年减缓，但仍明显高于08年。截至1-6月，公司新增权益土地建面约614万平米，需权益支付地价205亿，相当于上半年销售金额的51.9%，该比值较10年的61.9%有所下降，但较08年26.4%还是高出不少，说明公司对未来市场趋于谨慎但还没到08年时那么悲观。

　　维持对公司2011年-2012年EPS分别为1.1元、1.5元的预测，目前对应PE分别为10.2倍、7.5倍。目前公司重估净资产RNAV为13.5元（折现率9%），折价约17%。维持“买入”评级。

　　股价催化剂:销售持续向好；股权激励计划取得实质进展风险:房地产再次出台调控政策，房价大幅下跌；

　　机构来源：东方证券


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