主题：北京CBD再造金融街

　　7月8日，在一片争议声中，北京土地整理储备中心公布了第二批CBD核心区地块的招标结果，其中8块土地分别落入多家竞标联合体。手握多张门票的中信集团，在Z11地块马失前蹄。

　　加之于2010年年底完成招标的6块CBD核心区地块，整个CBD核心区地块绝大部分已经名花有主。通过总结14个地块的招标结果不难发现，金融企业在整个CBD“夺地战”中完胜。


　　可以预见，在北京CBD未来将再造一个金融街。参与投标的企业人士张庚(化名)质问。“这些企业无非是从西城区搬到了朝阳区，对于整个北京大盘子来说，几乎没有任何新的经济增长点，这难道不是一种资源浪费吗？”

　　再造金融街

　　根据8日的招标结果，8宗完成招标的土地总出让面积达95万平方米，土地出让金总额约为199.6亿元，折合平均楼面价2.1万元/平方米。

　　从招标结果来看，包含在联合体内的中标企业包括中投公司、中信集团、安邦人寿保险股份有限公司、北大方正集团有限公司、联通租赁集团有限公司、安邦财产保险股份有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中信房地产股份有限公司、和协海峡信用担保有限公司、国寿投资控股有限公司、中国人寿资产管理有限公司、北京万洋世纪创业投资管理有限公司、北京万通地产股份有限公司、中国国际期货有限公司、阳光财产保险股份有限公司、阳光人寿保险股份有限公司、阳光保险集团股份有限公司、三星生命保险株式会社、三星物产株式会社，共计19家。

　　而上述19家中标企业中，包含一家金融混业公司、一家包含金融业务的综合性集团、四家房地产公司及下属企业，11家金融公司、以及一家央企下属企业、一家投资公司。另外，所有中标的企业及联合体中，均包含金融类企业。

　　而在2010年12月首先完成招标的6宗CBD核心地块中，5宗的买家中包含金融企业及金融混业公司，包括中金公司、民生银行、汇丰银行、中信集团、安邦财产保险等。如此看来，14宗已名花有主的CBD核心地块，有13宗被金融企业“围剿”。

　　“在招标文件中，政府鼓励项目用于金融企业自用或企业总部，但最终的结果是几乎全部给了金融企业。”张庚表示，现在的结果与政府当初的规划目的有很大差异，最初CBD管委会是希望通过土地招标，引来一些大企业落户CBD，在CBD形成多个产业的集群，但最终结果却是CBD又造了一个金融街。

　　势不可挡的金融玩家

　　在8日的招标结果中，除了Z11地块的流标，Z1a地块的竞标结果充满戏剧性。

　　SOHO中国董事长潘石屹参与了Z1a地块的竞标，其率领的联合体北京海恒与北京红石联合体报价15亿元，几乎是地块底价8.7亿元的两倍。

　　根据第二批招标地块的招标文件，价格分数已经较第一批地块招标有显著提高。此次，在整个评分系统中，价格分提升10分，相应的“综合实力”分值则被减少了10分。

　　2010年12月，CBD核心区首轮六宗土地招标为北京市带来222.57亿元的土地收入，但平均的楼面地价只有1.9万元/平米。据了解，迫于财政压力，朝阳区政府希望第二轮招标的地价能够“抬一抬”，但CBD核心区地块十分敏感，政府方面又不希望“炒出”地王成为焦点话题。

　　第二轮招标中，价格拐点的设计成功地实现了朝阳区政府的意图，最终成交地块的平均楼面地价为2.1万元/平米，达到了既提高又不过高的目的。

　　根据招标文件，第二轮新规则只划分“高于1.3倍和低于1.3倍”两档，直接设置底价的1.3倍为“政府设定的地价拐点”。如果投标人的报价低于底价的1.3倍，他的得分为：[(报价-底价)/(拐点-底价)]×20+25。在这个公式下，最高分和最低分相差可达20分。而在高于1.3倍底价这一档，企业的价格得分公式为：[(报价-拐点)/(最高价-拐点)]×5+45。据此公式，分值差只有5分。

　　按照这种设计，企业如果想夺标，应尽可能贴近价格拐点——即招标底价的1.3倍报价，否则有可能会被报价高的对手拉开差距，失去竞争机会，而在拐点之上再报特别高的价意义也不大，因为拉开的分值有限。

　　因此，Z1a的实际政府指导价为11.31亿元。由于竞标企业联合体的报价均超过了这个价格，所以即使潘石屹的报价“高得离谱”，也无法在价格分上获得更大优势。

　　由于外界并不看好潘石屹最终夺标，所以该地块的第二竞标方一度被认为是夺地热门，即北京新影联中国电影基金会、北京海航、渤海国际信托、盛唐时代及中信联合体，该联合体报价13.5亿元，超过第三名中国国际期货1个多亿，中国国际期货的报价为12.01亿元。

　　另外，上述背景新影联中国电影基金会联合体中，包含了多种产业元素，即电影产业、航空产业、金融企业以及金融混业公司，因此更被认为在企业综合实力方面有所加分。但最终的结果却令人意外，中国国际期货公司以最后一名夺标。

　　尽管报出了三个第一名的价格，潘石屹代表的红石系联合体最终无一中标，相反一些企业却多次中标。

　　结合两次招标结果不难发现，安邦系中标3次、远洋地产中标2次、万通地产中标2次、中信系更中标4次，如果不是意外流标，中信系便可囊括5个地块。

　　张庚表示，作为土地一级开发商和知名房地产企业，远洋地产和万通地产的2次中标尚可理解，但中信系和安邦系的多次中标却很难解释。

　　在上一轮招标中，中信集团已经中标Z15地块，并表示会将其建设成为中信集团的总部，而早在新地块招标之前，安邦集团已经在CBD内拥有一栋安邦大厦。

　　由于金融企业为资金密集型而非人力密集型，因此张庚质疑很多中标企业有占地、炒地的嫌疑，因为金融企业为资金密集型而非人力密集型，可能很难消化所有中标的写字楼面积。

　　“最明显的就是Z8地块，楼面面积高达15万平米，中标联合体为中投和中信，显然中投才是真正的投资主体，而中投集团的员工不过400多名，如何消化这15万平米的写字楼？”张庚对记者表示。

　　从各种迹象来看，中投公司筹谋CBD地块由来已久，据了解，此次招标最初的牵头人为中投公司的朱利，早在2009年朱去职银河金融董事长时，即有消息表明，他的主要职责转变为筹划中投公司的新大厦。

　　当然，对于朝阳区政府来说，引入如此多的金融企业亦有其自己的考量。在北京城四区合并之前，西城区尽管占地面积非常小，但依靠金融街的超强造富能力，其经济实力在全市城八区中名列前茅。就2009年的数据而言，西城区的GDP排名全市第三，人均GDP则名列全市第一。

　　如果通过此次土地招标将金融企业，尤其是金融企业总部引入朝阳区，那么朝阳区的经济实力将获得大幅增长。“但对于整个北京来说，这种增长是无效增长。”张庚直言，他认为最有效的增长方式是创造新的产业经济增长点，而非单一的金融企业的东迁。

　　谁在卖门票？

　　在购买标书阶段，记者通过与参与竞标企业接触发现一个有意思的现象，彼时大家都非常忙碌，忙于玩一场排列组合游戏。

　　除去包括Z1a、Z2a、Z2b三个新加入的地块，第二轮招标的其他六个地块都已经完成规划设计招标工作，规划设计的招标分数将统一纳入总分当中。因此，只有参与了规划设计招标的企业，才有资格参加第二轮招标，那么这些企业的手中便握有了参与第二轮招标的“门票”。在规划设计招标中，如果企业获得了第一名，那么该企业手中握有的可以说是“超级门票”。

　　如果其他企业想参与第二轮招标，那么便必须与握有“门票”的企业组成联合体，最有胜算的联合体便必须包括“超级门票”的拥有者。对于握有“超级门票”的企业来说，即使在联合体中不出资或者少出资，都可以享受部分利益，这些企业才是此次CBD核心地块招标中最大的获利者。

　　谁手中有最多的“超级门票”？当然是中信集团，该集团在第一次规划设计招标中，获得了五项第一名，除去第一轮招标中已经中标的一块、已经放弃的一块外，该集团在进入第二轮招标中还有3张“超级门票”，分别是Z8、Z11、Z12地块。

　　知情人士告诉记者，实际上作为金融企业自用或企业总部，中信集团亦无意消化那么多的写字楼，但手中的“超级门票”不可浪费，因此很多企业都去找中信集团联合。实际上，Z8地块的主要投资方为中投公司，Z12地块的主要投资方为泰康人寿，中信集团和中信地产在上述两地块中主要承担建设者的角色。

　　上述人士表示，此次二轮招标中，中信集团的目标实际为Z11地块，因此该集团捆绑了下属中信银行作为联合投标体，但没想到“神仙标”事件令中信集团计划“流产”。

　　在7月6日的竞标中，主持人先报出中信银行和中信集团联合体对Z11地块的报价——26.32亿元，接着又报出该地块的底价，同样为26.32亿元，竟分毫不差，投标现场顿时响起一片嘘声。

　　“这种感觉很不好。”潘石屹坐不住了，他马上在微博上发了一个帖子——“今天北京CBD核心区土地投标，感觉遇到神仙了。”

　　由于市场反响剧烈，北京市国土局对上述招标做出了流标的决定，其理由为中信在投标文件中规划将Z11地块建成高档酒店会所，属于房地产投资的范畴，违背了商业银行法有关“商业银行不可投资房地产”的规定。

　　上述知情人士告诉记者，中信集团报价精准实属意外，该报价为去年中信集团中标的Z15地块的底价乘以1.3倍得到的，实际为中信集团猜测的政府指导价。“中信集团如果提前知道了底价，不会傻的一点不差。”该人士表示。

　　尽管CBD核心区地块的招标已经接近尾声，但故事远没有终结。7月8日，潘石屹在其个人实名认证的微博中透露，自己因微博透露7月6日北京CBD“神仙”投标，而接到匿名“封口”电话。

　　除了舆论压力外，未来对于北京市政府以及朝阳区政府来说，很多压力还将持续释放。例如，两轮招标后，CBD核心区将释放超过200万平米的楼面面积，这些几乎全部是写字楼和商业面积，从四面八方赶来消化这些面积的办公和消费人群，将给已经很堵塞的国贸桥区域带来更大的交通压力。

　　CBD核心区9宗地的招标结果

　　Z8地块：中标人为中国投资有限责任公司和中国中信集团公司投标联合体，中标价格为28.8亿元；

　　Z9地块：中标人为安邦人寿保险股份有限公司和北京涛力投资管理有限公司投标联合体，中标价格为22.92亿元；

　　Z10地块：中标人为北大方正集团有限公司、联通租赁集团有限公司、安邦财产保险股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体，中标价格为34.5亿元；

　　Z11地块：由于只有中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定，被确定为无效投标，按流标处理；

　　Z12地块：中标人为泰康人寿保险股份有限公司、中信房地产股份有限公司、和协海峡信用担保有限公司和中国中信集团公司投标联合体，中标价格为30.8亿元；

　　Z13地块：中标人为国寿投资控股有限公司、中国人寿资产管理有限公司、北京万洋世纪创业投资管理有限公司和北京万通地产股份有限公司投标联合体，中标价格为26.5628亿元；

　　Z1a地块：中标人为中国国际期货有限公司，中标价格为12.01亿元；

　　Z2a地块：中标人为阳光财产保险股份有限公司、阳光人寿保险股份有限公司和阳光保险集团股份有限公司投标联合体，中标价格为18.72亿元；

　　Z2b地块：中标人为三星生命保险株式会社和三星物产株式会社投标联合体，中标价格为25.332亿元。


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