主题：新一轮限购：房企失去避风港

2011年07月24日 23:21


　　因限购政策在大城市实施，上半年不少开发商转战二三线城市并取得不俗业绩。但现在，这个“避风港”将同样遭遇限购风浪的侵袭。

　　7月12日，国务院召开常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施”。而住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市7月21日正式限购，房价封顶9000元/平方米。

　　此举让原本希望下半年部分城市调控出现松动的开发商大失所望，也让一些较早布局二三线城市的开发商焦虑不安。

　　对一些处于二三线城市的中小房企而言，此前不受限购影响的优势将一扫而空，新一轮限购将全面影响公司业绩。而对于一些大开发商而言，限购影响还会继续加大。

　　目前，市场份额正在向大型房企集中，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。若二三线城市出台更严厉的限购政策，资金压力将迫使部分中小房企率先出局，房企也将在下半年迎来“最坏时刻”。

　　“最后避风港”不再避风

　　“第一次限购后，二三线城市是最后的避风港，现在看来，连这最后的机会也不给了。”谈到此次限购对公司的影响，7月8日才在A股上市的地产公司新华联（000620）（000620.SZ）一名销售人员对《投资者报》记者大倒苦水。这也是国内绝大多数房企共同面临的命运。

　　上半年，一线城市的楼市面临调控和限购的双重压力，不少开发商开始转战调控相对宽松的二三线城市。这些城市因调控政策执行不严导致楼市依然火热，房价一路看涨，旅游概念、养老概念城市的房产更是领涨全国。

　　国家统计局最近公布的数据显示，6月新建商品住宅同比涨幅超5%的城市有29个，全为二三线城市，如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3%，秦皇岛的同比涨幅8.6%。6月新建商品住宅环比涨幅达到0.4%的城市有5个，包括沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义，均为未限购或政策执行不严的二三线城市。

　　这也让提前布局二三线城市的房企获益不浅，万科、恒大、保利等大型房企今年二季度之所以继续保持强劲增长势头，业绩增长的主要贡献来源于二三线城市。

　　这些开发商都有着相似特点：周转速度高于同行；全国布局较为完善，相当数量的项目位于二线甚至三四线城市。“薄利多销、快速周转已成为房企在二三线城市房地产营销的主要策略。”中房信集团一位分析师指出。

　　但即将进行的新一轮限购将改变这一现状。

　　据《投资者报》了解，第一批已实施“限购令”的城市主要为直辖市、计划单列市、省会城市和其他房价上涨较快的热点城市。据中原地产统计，目前全国已经出台限购令的城市共41 个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等6个热点城市。

　　北京中原地产的报告分析认为，根据全国房地产新建商品住宅指数，所有限购城市同比上涨平均值为4.04%，非限购城市平均上涨4.89%，限购城市的房价涨幅低于非限购城市。限购城市的成交量明显萎缩，投机投资需求明显被挤压出市场，预计限购的城市可能新增超过100个。

　　如此大面积的限购，无疑让各地住宅销售承压。地产专家韩世同认为，一旦限购政策铺开到二三线城市，会导致当地房地产市场成交萎靡，品牌开发商只有顺应形势，转而借鉴一线城市限购后的市场经验，更加积极地调整策略，越过观望环节，直接进入降价促销阶段。

　　这对一些处于二三线城市的中小房企而言，此前不受限购影响的优势将一扫而空，新一轮限购将全面影响公司业绩。而对于一些大开发商而言，限购影响还会继续加大，二三线城市这个贡献利润的堡垒将不再继续发力。房企最后一个限购避风港将宣告终结。

　　为此，券商机构也纷纷下调了对上市房企年内的盈利预测。



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