主题：地产政策迎根本性变化！地产ETF大涨近5%

　　7月25日，地产板块开盘大涨。地产ETF（159707）大涨近5%，滨江集团涨超9%，华发股份、保利发展涨超8%。

　　昨日（7月24日）高层会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政治局会议定调：中国楼市发生重大变化

　24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　10天前，中国央行官员提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。此番会议定调楼市，对这一判断予以明确。每年7月下旬召开的中央政治局会议，历来被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。业内专家认，此番会议对中国房地产市场新形势作出研判，释放出三大重磅信号。

　　房地产旧时代走向终结

　　何谓房地产市场供求关系发生重大变化？其突出表现在于，近两年，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道，特别是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。

　　首先是房地产发展阶段的变化。中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到许多过去没有出现过的现象，比如：居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。种种迹象表明，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了。

　　房地产市场和行业出现重大变化的同时，相关管理政策也会发生根本性改变。李宇嘉认为，未来政策重点需要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

　　楼市政策“工具箱”打开

　　此番会议提出，适时调整优化房地产政策。这或许意味着，时至年中，中国楼市政策“工具箱”再度打开，且开得更大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，此前央行透露，过去在(房地产)市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，这些边际优化举措很快会落地。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，适时调整优化房地产政策是当前“慢复苏”市场现状下的迫切需要，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计接下来各地房地产政策调整力度将会有所加大，工具也将会趋于多元化。

　　陈文静认为，下半年房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大。在这些城市，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

　　再提城中村改造

　　继今年4月份的中央政治局会议后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日的国务院常务会议也提及在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。关荣雪认为，这将意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

　　在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”“重市场轻保障”等问题。在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等均是题中之义。

　　58安居客研究院院长张波也认为，此番会议对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前对于城中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁住房房源，未来多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。

　　李宇嘉强调，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括保障性住房供给加速，特别是保障性租赁住房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；还包括老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

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