主题：重庆10月如期征缴房产税 上海政策并未变

2011年09月28日 07:51


　　■ 对象：重庆主城区内应税存量独栋商品住宅。

　　■ 税率：交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

　　■ 减免：今年1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。

　　重庆针对存量应税独栋商品房的个人房产税征缴工作，将在10月1日至10月31日间展开。据重庆市财政局税政处相关工作人员26日介绍，目前重庆锁定的应税存量独栋商品住宅约3500套，较1月底统计的3400套略有增加。该工作人员称，具体的应税房源数量，要等10月31日征收期过后统一发布。重庆也因此成为全国首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

　　计划中的“清账期”

　　针对存量独栋商品房开征个人房产税，本在计划之中。早在1月27日，重庆市政府召开的新闻发布会上，重庆市市长黄奇帆即明确表态，“对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税。”重庆市地税局局长刘有恒当时也提到，每年的10月1日-10月31日，是重庆的房产税固定征收期。此番重庆对存量独栋商品住宅征收房产税的消息，却一石激起千层浪。

　　按《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。这意味着新房在过户时，即对个人住房房产税加以认定。而应税存量独栋商品住宅，此前迟迟未征个人住房房产税。

　　昨天，据重庆市地税局办公室工作人员介绍，该市地税部门从5月开始，根据重庆市国土资源与房屋管理局提供的数据信息，对应税存量独栋商品住宅房源进行了清查，向应税房产的产权人发送了纳税通知单，9月又对没有送达或送达没有回复的产权人再次发送纳税通知单。

　　据重庆市地税局网站昨日挂出的“重庆市地方税务局关于申报缴纳个人住房房产税的通告”，在主城九区行政区域范围（含高新区、经开区、北部新区）内拥有独栋商品住宅产权的纳税人，须于10月1日-10月31日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税。

　　“经地税机关通知申报后仍不申报纳税的，地税机关将依法采取加收滞纳金、提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并按规定追究相应的法律责任。”上述通告说。

　　“覆盖房源不足10%”

　　值得一提的是，虽然重庆已对存量房开征房产税，但按重庆的相关政策，其应税住房占比依然不大。

　　按和泓地产重庆公司营销总监唐加辉的说法，由于对价格、面积设定的征收门槛较高，90%的房源都达不到重庆的房产税征收标准。根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　重庆还规定，1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　稍早前，黄奇帆也说，现在收房产税其实象征性大于实际意义，“我估计今年我们也就是能收1.5亿元左右，这个量不大”。

　　重庆开发商不以为意

　　据唐加辉介绍，重庆对主城九区存量独栋商品住宅征收房产税，对当地房地产市场没有什么影响。因为在重庆主城区的商品住宅中，别墅只占7%～9%，而独栋别墅数量更少，可能连1%都不到。而且，现在政府对新增建设用地建造独栋别墅进行了严格的限制，因此增量也不会有多少。

　　一位在重庆已扎根7年的开发商称，虽然房产税等调控政策在收紧，但他们并不准备退出重庆房地产市场，或者减少在这个城市的投资份额，以后会更多地开发一些针对中端市场的产品。

　　重庆本地开发商也判断，目前企业主要还是以跑量为主。未来，中端市场或许将成为众多企业的必争之地。不过，在楼市整体低迷的大背景下，政策面的风吹草动已然影响到了重庆楼市。

　　26日，一家全国布局的大型国企开发商称，房产税加上调控的综合影响，已导致重庆房地产供应量激增，开发商生存压力加大，促销也变得频繁起来，“保守估计，房价下滑幅度二到三成。”

　　另一位不愿具名的重庆当地大型开发商进一步说，房产税对楼市的直接影响，仅限于小部分高端项目，但这个政策间接影响了不少中低端客户群的观望情绪。据该开发商介绍，重庆目前的主流开发企业都在促销，包括龙湖、金科、协信等大型开发商在内，某些大型开发商的优惠幅度甚至达到7-8折。

　　上海房产税未现调整迹象

　　住建部称“试点方案在全国推广为时尚早”

　　重庆版房产税向存量别墅开征之际，上海版房产税没有调整动静。

　　上海市住房保障和房屋管理局相关负责人昨日称，上海版房产税和重庆版房产税无必然联系，至于上海版房产税是否会调整，其并不知情。上海市税务局相关人士此前表示，是否调整，要等中央决策部门的决定，目前尚未听说有这种变化。

　　华东师范大学房地产系主任华伟分析，上海版房产税从一开始就明确只对新增住房征税，如果向存量房征税，就不是微调的概念。上海和重庆之所以出台不同的版本，就是有关部门想通过试点，摸索一个统一版本向全国推广。目前来看，上海版房产税在没有被确定为最终版本之前，上海向存量房征收房产税的可能性基本没有。

　　对于重庆对存量房开征房产税，财政部财政科学研究所所长贾康说，房产税的改革方案是当地政府和有关部门有过一定的磋商，然后形成具体的操作方案。“现在主要是通过重庆、上海两个试点总结经验。进而会扩大改革试点覆盖面、扩大试点范围。”

　　而至于试点之后的推广问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林直言，“房产税全国化推广还早。现在还没有一个房产税未来的发展方向，也没有一个日程表。房产税的制订和实施应当以地方政府为主。”

　　此前的9月7日，新华社旗下的《经济参考报》曾援引有关部门权威人士的话称，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。但此说法遭到重庆市财政局有关人士的否认：“市财政局尚未研究扩大征收范围的问题，更不可能发布相关消息。”

　　上海财经大学公共经济管理学院教授、中国税务学会理事胡怡建分析，未来房产税会在增量房的基础上，向存量房发展。但上海、重庆征收房产税都是在房价上升的时候，而现在一线城市的房价基本稳定，在这个时候再增收房产税很难。二线城市虽然房价涨幅较快，但一线城市不征，二线城市开征也不可能。

　　胡怡建提到，相较于重庆版房产税方案，上海版主要是针对增量房。胡怡建认为，上海版很好执行。针对存量房征收的房产税方案，制定起来更为复杂，标准、对象、价格都需要精确的划分。胡怡建坦言，房产税的主要功能是为将来的政府增加税务收入，和楼市调控其实并没有太大的关系，对房价的影响力不如限贷、限购。

　　上海现行细则

　　上海市地方税务局1月31日公布了上海房产税征收管理的细则，规定从2011年1月28日起，对部分个人住房征收房产税。征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0．6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0．4%。根据上海市地税局公布的细则，上海应税住房年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。


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