主题：叶檀：房地产行业进入高利贷时期 中国苦日子来了

　　从建行开始，多家银行开始上调首套房贷，将首套房贷上浮5%到10%。这是压在房地产市场的又一根稻草。当然，绝不会是最后一根。

　　房地产墙倒众人推，资金撤出房地产行业，增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业哀鸿遍野。

　　9月份，在上海交大高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上，全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款，已成为中国银行（601988）业的一颗“地雷”。王世豪称，银行目前贷款总量是55万亿元，20万亿则意味着房地产行业的贷款已经占到银行贷款总量的36%。开发商必须要到别的地方去拿钱，“结论就是开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”所谓的高利率资金，目前而言，主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化。高利贷资金会在房地产行业蔓延，从实力不强的房地产企业蔓延到具备实力的企业。

　　房贷上升有三大因素。

　　首先，房地产风险越来越大，银行业准备从房地产市场抽身而退。

　　去年4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报会议，银监会主席刘明康就曾经着重讲到涉房贷款，表示“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右 （整个银行业），少数股份制银行已突破30%。”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。刘明康要求对土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。对于土地储备贷款，要调整授信额度，“应大幅压低抵押率”，跟踪贷款去向，防止挪用。

　　一些银行已经主动调整。有报道称，中信银行（601998）今年5月表示，将严控房地产贷款总量，目标是至少压缩贷款总量的三分之一。虽然中信表示，最新房地产压力测试表明，房价下跌30%~50%对该行的资产质量没有太大影响，但这是在稀释资产风险下的产物。

　　其次，银行的流动性危机使企业贷款如同登天梯，房贷利率上升首先是资金紧张后价格上升的必然反应。中小企业贷款实际利率高达20%左右，同样处于高风险区域的房贷没有理由维持平价。近两年，房贷实际利率总体上升30%以上。


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