主题：金融街(000402):2012年资金需求加大 资金流入尚能覆盖

资金:2012年公司资金需求加大,资金流入尚能覆盖资金需求。
预计公司2012年在偿债、工程款和拿地上共需支出211亿元,其中偿债91.24亿元,工程款45亿元,中信地价款75亿元,远远超出公司2011年在上述项目上约161.3亿元的支出。预计2012年公司可售货值230亿元,按78%的去化率预测,2012年合同销售额约180亿元,同比增长38%。预计2011年公司经营和出租物业收入约8.5亿元,2012年约11.5亿元。预计公司2012年新增的贷款约65亿元,与2011年基本相当。综上,2012年公司的合同销售额、物业经营和出租收入及新增银行贷款约256.7亿元,可以覆盖2012年250亿元的资金需求(考虑税费和支付给职工等其他费用支出共39亿元)。
销售:商务地产的销售和盈利略胜住宅。公司现有在建拟建项目建筑面积约759万平方米,其中商务地产占比在70%以上。公司2012年可售项目有北京三个金色漫香项目、通州园中园项目和金融街E9地块;天津大都会;重庆金悦城和融景城;惠州项目,合计可售货值200亿元以上。与住宅项目比较,公司的商务地产项目在销售和盈利能力上更胜一筹。
业绩预测和投资建议:公司在商务地产开发上优势明显,以商务地产为主的产品结构和发展战略受宏观调控影响较小,而且,金融街拓展进程加快给公司在北京区域内的商务地产发展提供了较大空间。预计公司2011-2013年每股收益分别为0.65元、0.80元和0.89元,对应PE为9.18倍、7.47倍和6.74倍,即使扣除当年公允价值损益对公司净利润的影响,公司2011-2013年的每股收益也能达到0.42元、0.61元和0.89元。和其他市值前列的上市公司比较,公司估值不高,维持公司增持评级。


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