主题：国金证券：保利地产市场份额稳步提升 买入评级

保利地产2011年实现营业收入470亿元，同比增长31%，净利润65.3亿元，同比增长32.7%，每股收益1.1元，基本符合预期。

　　毛利结构性提升：2011年公司毛利率为37.2%，提升3.1个百分点，这主要是由于10年公司结算项目中保障房占比较多，使得毛利水平结构性提升。但由于不符合资本化条件的借款利息增加，财务费用占收入比重增加1.1个点，最终净利率水平增加不多，仅上升0.2个百分点。

　　市场份额稳步提升，销售均价逆势上升。2011年公司实现销售650万平方米，732亿元，同比分别下降6%和增长11%，销售金额居全国房企第四位，较2010年第二位有所下降，但已进入城市的市场占有率有所提升。2011年已进入城市市场占有率为4.7%，较2010年提升0.07个百分点，销售额50亿元以上城市增加天津和佛山两个，市占率进入前三的城市达到15个，较2010年增加2个。

　　2011年公司销售均价为11263元/平米，逆势上升17%，主要是2009年公司拿地多在城市中心，2011年这些项目进入销售周期。均价上升主要是结构性原因，2012年毛利率预计将维持2011年水平。从销售的产品结构看，2011年住宅占比78%，较2010年提升4个百分点，其中144平米以下的普通住宅套数占比达90%，较2010年提升近10个百分点。

　　拿地谨慎但储备充足：2011年公司新增项目23个，新增建筑面积933万平米，新进入城市6个，与2010年新增1441万平米，12个城市相比略显保守。尽管2011年公司拿地谨慎，但公司储备充足，2011年底公司可结算储备达到4577万平米，是2011年结算面积的8.3倍，即使按30%的复合增长率，可保证公司开发4年。

　　开工增5 成，2012年可售充足。公司2011年新开工1503万平米，同比增长50%，这保证了公司2012年有充足的可售量，我们测算即使2012年开工1000万平米，2012年可售也能够达到2513万平米。假设2012年推盘占可售的50%，保守按销售均价1万元计算，2012年推盘量可达1257亿元，按2011年去化68%计算，全年可实现销售额854亿元。

　　财务较为安全：报告期末公司货币资金182亿元，是短期借款和一年内到期非流动负债的1.3倍。除预收款外的资产负债率42%，较年初下降3个百分点；有息负债率35%，净负债率142%。总体上，公司财务状况较为安全。

　　业绩锁定率高：报告期末公司有预收款余额709亿元，是2012年预计结算收入的1.4倍，业绩基本锁定。

　　投资建议：预计2012、2013年每股收益分别为1.37和1.64元，动态市盈率为8.3和6.96倍，估值水平处于历史低位，结合公司充足的项目储备和国企背景，维持买入评级。



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