主题：保利地产收入高锁定 存在一定财务压力

4月20日，保利地产(600048.SH)董秘办李小姐告诉记者，二季度恰逢“五一节”，“5-6月份是传统的旺季，公司会加强品牌的推广，但不会（大幅）降价促销。二季度销售环比肯定超过一季度。”公司销售良好，收入高锁定，“一季度末预收账款为772.6亿元。”

　　她说，这将在2012年、2013年确认为收入。保利地产以刚需盘为主，占比70%以上，但公司大多数楼盘位于一二线城市。同时公司力争不受限购的商业地产销售占比达30%以上。

　　对于少有的一季度净利润下降，李小姐表示，营业收入和净利润数据有一定的滞后性，并不能说明当季销售情况。她否认营业收入增加而净利润下降是降价销售所致。她分析是结构性原因，去年一季度结算的房屋的净利率普遍高于今年一季度结算的房屋，她没有给出具体原因（如地域差别），只是表示每一幢房屋都不同。

　　保利地产今天公布2012年一季报，期内实现营业收入49.2亿元，同比增长36.4%；实现主营业务利润16.3亿；期末净利润为5.4亿元，合每股收益0.09元，同比下滑23.5%。中金公司分析师宁静鞭指出，管理费用提升较快、合作项目结算导致少数股东权益增加是业绩下滑的主要原因。

　　她表示，期内三项费用率12.9%，高于预期。其中管理费用2.9亿元，为历史单季度最高（以往四季度管理费用高峰约2.3亿元左右）。李小姐同时指出，财务费用8952万元，为除去年四季度外单季度最高，主要因利息费用未能资本化所致。

　　李小姐透露，2012年公司可售货量约为1000亿元。中投证券李少明据此分析，加上2011年尾盘300亿元（合计1300亿元），以2011年68%的去化水平计算，2012年有望销售超过880亿元，同比增长超过20%。以2009年434亿元的销售金额为基数，“3年再造一个保利”的战略目标基本可以实现。对此，保利地产表示公司未设定2012年目标。

　　宁静鞭分析，公司净负债率基本稳定，存在一定财务压力。期末公司净负债率124%，较年初基本持平；期末公司账面现金177.9亿元，较年初下滑2%，而且短期借款及一年以内到期非流动负债占现金比91%（2011年底为71%），公司存在一定财务压力。

　　公司一季度新开工仅244万平米，同比下降24%，同时公司其他应付款较年初有20%增长（主要是信托资金和合作方投入）；而且2500万方的在建规模、124%的净负债率，财务压力之下，公司新拿地空间将受限。


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