主题：保利地产：战略优势突出 把握推盘时点与价位

战略优势突出，准确把握推盘时点与价位

保利地产前四月累计实现认购金额300 亿，同比增长41%，主推产品为刚需和首次改善型需求。公司自我定位为成长型企业，看好行业发展，坚决保持一年20%-30%的盈利增长。鉴于公司1 季度销售超计划，销售结构针对主流市场，全国等量扩张，我们将公司目标价格由13.74 元上调至14.94 元，相当于10.6 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 13%的折让，目前估值具备一定安全边际，我们维持买入评级。

交流要点

可售货量充足，目前存货货值260-270 亿。1-4 月共推货277 亿，超过计划的160 亿。5、6 月推盘均在100 亿以上。今年主要推盘时间为5-6 月和8-9 月，8-9 月的推盘量比5-6 月推盘量更加大。2012 年预计新推货的货值在800-1,000 亿。

1-4 月销售表现靓丽，累计实现签约面积215.79 万平方米，实现签约金额240.14 亿元，同比增长16.02%。实现认购金额300 亿，同比增长41%。认购的总体均价在11,500 元左右。对比11 年平均价格而言，12 年前4个月多数项目价格下调的幅度在5%以内，部分二三线城市还做了5%左右的提价。

资金方面，前四个月资金略有盈余，银行信贷充足。目前有近70 个项目满足放款的条件，涉及金额220 亿，其中120 亿已经通过银行审批。有息负债率是44%。一年内到期的有息负债139 亿，占比19%，和目前账面资金201 亿相比，负债结构比较合理，财务安全性比较高。

清晰定位一二线城市主流市场。1-4 月新增楼面面积183 万平米.目前储备面积（未开工容积率面积）是3,100 万平米，可以远望公司未来三年的发展处于比较充足的水平。一二三线城市的土地储备占比分别是11%、65%、24%，整体来看主要在一二线城市的中心位置，储备的区位优势还是比较明显。产品结构以刚需和首改产品为主。

投资建议及评级


保利地产清晰定位一二线城市主流市场，适时把握推盘节奏，1-4 月销售靓丽，符合政策调控期间我们的选股思路。我们维持2012 年盈利预测1.407 元。由于行业估值水平上升，我们将目标价由13.74 元小幅上调至14.94 元，相当于10.6 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 13%的折让，目前估值具备一定安全边际，我们维持买入评级。

主要风险

行业政策持续偏紧。快速增长带来的管理压力。


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