主题：金融街：负债结构改善 全年销售额有望增长

投资要点. 2012年1-6月公司收入增长11.3%，但净利润同比下滑13.3%，净利润下滑的主因是上半年结算的天津大都会项目为非全资子公司项目，另外上半年结算的西单美晟国际广场和金融街金色漫香郡项目毛利不高。上半年西单美晟项目公允价值变动收益对净利润贡献较大，预计下半年北京金色漫香林、重庆融城华府等全资项目进入结算，全年净利润预计仍将稳定增长。

　　.期间费率好于去年全年水平，管理费用控制较好。2012年1-6月公司结算口径的销售和管理费用率合计为7.5%，较2011年全年水平下降1.9个百分点，其中管理费用下降1.2个百分点；财务费用占比与去年基本持平。

　　. 1-6月公司销售金额64.4亿，预计全年销售金额将达到130亿以上，同比略有增长。预计下半年可售货值140亿以上，正常去化下2012年销售额应较2011年有所增长。

　　.净负债率上升，但现金对短期负债的覆盖率以及长短期债务结构比例好于去年。截至2012年6月底，公司净负债率84.3%，较2011年上升15个百分点。现金对短期付息债覆盖率达到94%，较2011年81%的水平明显改善。

　　截止2012月6月底，公司短期有息负债与长期有息负债的比值为87%，较2011年106%的水平明显改善。2012年中报显示公司持有货币资金124.5亿，较2011年末增长35%，货币资金充裕下半年有逆市扩张的能力。财务与估值.公司负债结构较2011年末明显改善，货币资金充裕，有望受益于金融街西扩、天津金融城建设。我们预计公司2012-2014年每股收益分别为0.78、0.94、1.17元，由于2007至2011年5年间公司动态PE均值约20倍，考虑到目前政策处于严厉期，我们按照20倍的60%，即12倍作为估值目标，对应目标价9.36元，维持公司买入评级。假设房价跌10%、折现率10%，则公司重估净资产（NAV）为8.4元/股，目前NAV折价24%。

　　风险提示.中信城项目拆迁建设进度低于预期，调控加强导致销售不达预期。

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