主题：金融街：受到高管大力增持

在有些券商研究所的行业划分里，金融街的定位是“园区开发行业”。作为地方国企，金融街主营商业房地产开发与销售，业务区域以北京为重心，同时布局天津、重庆、惠州，客户对象侧重大型金融机构和大型企业。公司70%以上为商业地产项目，以住宅地产为辅。商业项目侧重甲级写字楼，产品多为地区地标性建筑。
　　优势：大批可售货量在手
　　公司的业务包括房地产开发销售、持有经营写字楼与商业物业。2006至2011年5年间，公司营收年均增速始终保持在15%以上。其中，物业开发销售构成公司营收的主要来源,2011年占据总营收的91%，利润占总体利润水准的82%。
　　从开工与销售情况来看，2009至2011年间，公司总新开工面积达到413万平方米，销售面积241万平米，而结算面积仅130万平米，过去几年新开工高速增长使得公司可售货量大幅增长。预计公司2012年、2013年总体可售货量将超过260万平米，货值超过450亿元，相当于公司2011年销售金额的3.5倍，将为公司未来业绩增长奠定坚实基础。区域上看，金融街的物业主要分布在京津核心区域，质地优秀。
　　从全年来看，公司计划销售金额150亿至200亿元之间，下半年随着公司商业项目推盘量的增加，商业项目销售金额将较上半年有明显提升。从目前市场状况来看，商业项目销售不受限购等政策影响，商业项目的平均去化率也好于住宅项目，公司全年实现150亿元的销售额的可能性很大，对应增长率在15%以上。此外，公司2012年计划竣工面积120万平米，YOY增长28%，竣工面积的大幅增长意味公司可结转资源将相应增多。
　　除地产销售业务外，公司同时持有优质商业和商务地产。其中，写字楼与商业物业是以出租的形式收取租金，而酒店则是委托丽思卡尔顿、喜来登、瑞吉等知名酒店管理公司经营。从经营型物业和租赁物业面积情况来看，公司在过去3年投入运营的项目包有金融街中心项目、德胜国际以及天津津门津塔项目，整体持有物业面积由2009年的47万平米提升至目前的67万平米的水准。租金方面，从CBRE的统计数据来看，2011年以来，北京区域甲级写字楼租金单价同比提升了超过50%，2012年一季度租金收入同比增长也达到56%，并且整体空置率也降至了历史最低水准。公司写字楼除去年刚投入运营的津塔写字楼外，目前基本都已满租。并且公司写字楼上次集中签约发生在2009年，当时由于金融危机影响并且部分写字楼刚刚投入运营，因此租金相对同地区同类型物业而言偏低，目前这些物业即将迎来换租期，其租金水准有望较大幅度上升，保守估计德胜与A5等写字楼租金水准同比有30%以上的涨幅。
　　解析半年报：资金状况良好
　　从半年报上看，公司2012年1-6月，实现房产销售签约面积约44.33万平方米，同比增长37.67%；签约金额约64.44亿元，同比下降5.40%；其中商务地产销售签约面积为14.17万平米，签约额22.06亿元；住宅签约面积30.16万平方米，签约额为42.38亿元。归属于母公司所有者的净利润为11.02亿元，较上年同期降13.25%；营业收入为51.39亿元，较上年同期增11.31%；基本每股收益为0.36元，较上年同期减14.29%。公司上半年销售项目以住宅为主，商业项目推盘量少。下半年伴随中信城等核心商业项目入市，公司全年销售有望达150亿以上。
　　截止6月份，公司预备收款为136.36亿元，为近几年的最好水平。另外公司的货币资金为124.54亿元，是短期借款与一年内到期长期借款的1.07倍，也保持在近几年的最好水平，短期偿债压力不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为49.6%，其中有息负债率41.4%，净负债率为75.7%，财务状况安全。公司资金状况良好，业绩释放有很强的能力。
　　截止6月份的销售毛利率有所下降，主要是因为结算项目和结算收入增加导致营业成本增加。另外由于在售项目及签约额增加导致销售费用增加，销售费用也有较大增加；开发项目增多也使得融资规模扩大，财务费用也有所上升。
　　高管增持彰显信心
　　对于公司的价值，金融街的高管们显得很有自信。7月9日-7月10日，公司董事、高级管理人员以个人自有资金市场价从二级市场购入公司股票。公司高管累计增持149.29万股，按照收盘价6.58元/股计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次增持行为，前两次高管累计增持100.9万股，折合累计增持729.72万元。这次增持从规模上超过前两次增持总和。管理层人均增持达7.9万股，按6月均价计算人均增持成本达52.5万元，花费也并不少。
　　截至本周五，金融街的收盘价为5.91元/股，而公司的净资产为6.15元/股，金融街已经破净。
　　惠州项目是长期项目
　　对于人们所关心的一些问题，公司进行了下述回复。
　　问：2012年下半年有哪些项目开始销售回款？
　　答：公司下半年主要推盘的项目有北京融汇、金色漫香林、金色漫香郡、金色漫香苑项目、通州商务园项目、天津世纪中心、天津大都会、重庆融景城、惠州海公园等项目。
　　问：惠州项目的进展比较缓慢？
　　答：惠州项目具有良好的自然资源，地理位置可以辐射香港、深圳、珠海、惠州等城市，具备较好的市场发展空间。惠州项目属于长期投资的区域开发项目，投资期限大概在10-14年左右，前期规划难度较大，基础设施建设较为薄弱，同时项目获取时还存在拆迁等情况，因此需要相应的前期准备时间。
　　综合来看，金融街这样一个商业地产龙头，受房地产调控的影响相对较小。在股价已经破净且高管大力增持的背景下，有着较强的安全边际。


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