主题：金融街:战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇

战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇近一两年内,公司调整战略重心重归北京,尤其重点抓住金融街西扩机遇,凭借公司在北京商务地产方面的传统优势、以及定制模式享受商务地产快速回款的现金流和稳定的高回报;公司下半年商务地产销售是一大亮点,有望达到甚至突破年初150-200亿销售目标。我们看好金融街的战略重心转移,重申买入评级,目标价格下调至7.94元。

支撑评级的要点



8月底月坛南街推地,金融街西扩拉开序幕。8月30日,北京市国土资源局推出月坛南街部分地块,这是金融街西扩成功推出的第一块地,公司获取的概率极大。在金融街区域商务楼供不应求的态势,公司将充分利用自身在该区域的传统优势,获得快回款和高回报。

战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇。金融街大拓展机遇下,公司多年“以宅养商”、以快销项目和商务项目并重的模式静静转变,资源重新转回优势明显的北京金融街区域,未来5年内公司可积极争取本区域土地储备有约200万平方米,预计对应900-1,000亿元销售额,蕴藏机遇巨大。

销售后来居上,有望突破年初目标。上半年,公司实现签约金额约64.44亿元,同比下降5.40%,主要是因为上半年推盘较少以及商务地产销售较少。截至8月中旬,预计销售额已经达到约93亿元,考虑下半年签约的商务地产项目,今年将有望突破年初制定的150-200亿销售规模。

下半年毛利率和上半年基本相当,较去年明显下滑。上半年,公司房地产业务毛利率34.41%,较去年同期下降7.22个百分点,下滑幅度较大。下半年,由于复兴门4-2项目结算毛利率偏低,结算收入约30亿元。预计公司全年的毛利率将略低于上半年的34%的水平。

金融街区域租金市场价快速提升,租金提升空间近50%。今年金融街区域租金涨升幅度高达30%,公司今年4季度至明年1季度进入大规模换租期,平均租金提升空间近50%。

近两年内无自持物业增量,公允增厚业绩将减少。从今年下半年开始至2014-15年左右将没有投资性物业的增量,这期间虽然可能还会有投资性物业的增值部分,但投资性物业增量部分减少将大幅降低公允价值变动收益,这也将影响到公司明后年的利润。

评级面临的主要风险

住宅市场调控的进一步收紧。

估值

由于预计下半年毛利率的略微下降以及未来两年公允价值收益的减少,我们将公司2012-13年的业绩预测由0.817元和0.987元下降至0.781元和0.916元,同时鉴于板块估值水平的下移,目标价格由8.47元下调至7.94元,相当于10.2倍2012年市盈率和2012年NAV25%的折让,目前动态市盈率7.5倍,最新市净率0.93倍,估值优势明显,重申买入评级。


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